Fabege har ett fastighetsbestånd som vid årsskiftet värderades till 29,2 miljarder kronor. Beståndet består av 148 fastigheter med ett samlat hyresvärde på 2,4 miljarder kronor. Fastigheterna är belägna i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby sjöstad.
De kommersiella lokalerna svarade i fjol för 96 procent av hyresvärdet. Efter årsskiftet består huvuddelen av beståndet av enbart kommersiella lokaler, eftersom Fabege har fört över bostadsbeståndet till ett nytt fastighetsbolag, Tornet, som bildats tillsammans med Peab och Brinova. Fabeges andel här är 45 procent.
Finanskrisen försvagade fastighetsmarknaden och tvingade Fabege att under 2008 och 2009 skriva ned fastighetsbeståndet med 1 655 miljoner kronor, inräknat realiserade värdeförändringar. Därutöver skrev bolaget ned värdet på räntederivat med 387 miljoner kronor. Nedskrivningarna var följden av en missbedömning av ränteutvecklingen för de närmaste åren, vilket innebar att Fabege redovisade en nettoförlust på drygt 500 miljoner kronor för 2008 och ett nettoresultat på ”bara” 425 miljoner för 2009.
Nu har fastighetsmarknaden stabiliserats, och de flesta bedömer att prisnivån ligger i nivå med de bokförda värdena, eller något högre. Under fjärde kvartalet 2009 gjorde Fabege inga nedskrivningar utan redovisade i stället reavinster på 57 miljoner kronor. VD Christian Hermelin räknar med positiva transaktionsvinster i år.
Ned- och uppjusteringar påverkar det redovisade nettoresultatet, men de har ingen kassaeffekt. På kort sikt och i utdelningshänseende är det därför inte i första hand nettoresultatet som är intressant utan förvaltningsresultatet, det vill säga det redovisade resultatet med återläggning av värdeförändringar och skatt. Under fjolåret steg förvaltningsresultatet kraftigt. Främst bidrog de låga räntorna, men också en gynnsam indexering av hyror på grund av den höga inflationen 2008 påverkade.
Fabeges hyresintäkter uppgick till 2,2 miljarder kronor, i stort sett oförändrat jämfört med 2008. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3 procent. Vakansgraden i förvaltningsbeståndet ökade med 3 procentenheter, till 8 procent. Genom effektiviseringar minskade driftkostnaderna, och överskottsgraden förbättrades från 65 till 67 procent.
Den genomsnittliga räntan var under året 2,48 procent, jämfört med 3,30 procent för 2008. Därmed var räntenettot 244 miljoner kronor lägre än året innan, och förvaltningsresultatet förbättrades med 270 miljoner, till 838 miljoner kronor, motsvarande 5,10 kronor per aktie.
I år blir det svårare. Fastighetsmarknaden är sencyklisk. Hyresavtalen löper normalt med en uppsägningstid på nio månader, och det tar därför tid innan uppsägningar slår igenom i resultatet. Dessutom kommer konkurserna normalt sent i konjunkturcykeln, vilket innebär ökad vakansgrad.
Hyresintäkterna är till stor del inflationsjusterade, och 2009 var inflationen låg. Detta kan i vissa delar av beståndet leda till hyressänkningar i år. Det finns även en risk för att driftkostnaderna kan öka till följd av den kalla vintern. Men det största hotet mot ett bra förvaltningsresultat är högre räntor.
Fabeges projektverksamhet omfattar förädling av råmark, om- och tillbyggnader samt hyresanpassningar. Strategin är att förvärva fastigheter med förbättringspotential och att finansiera köpen genom försäljning av fastigheter med låg potential. Under de två senaste åren har Fabege investerat drygt 3 miljarder kronor i befintliga fastigheter och projekt. Inget projekt ska påbörjas förrän huvuddelen är uthyrd och fullt finansierad. Bolaget slutförde i fjol flera projekt, och nyuthyrningen blev 300 miljoner kronor.
Nettouthyrningen uppgick till 112 miljoner kronor, inräknat ett par färdigställda projekt i Stockholms innerstad. Men framför allt ingick ett 12-årigt kontrakt med ett hyresvärde på 100 miljoner kronor per år avseende en ny kontorsfastighet i Arenastaden i Solna. I detta område ska Fabege uppföra en fastighet som Vattenfall Norden ska hyra. Den nya byggnaden beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2012 och kosta 1,2 miljarder kronor. Under året förvärvade Fabege även två befintliga kontorsbyggnader i Arenastaden samt byggrätter i anslutning till Råsunda fotbollsstadion.
Aktiespararen bedömer att Fabege i år når ett förvaltningsresultat som är något lägre än i fjol, och vår prognos är 4,70 kronor per aktie. Vi har då räknat med en något högre ränta och en högre vakansgrad. Vi räknar med att fastighetsförsäljningar ger transaktionsvinster under året. Det redovisade nettoresultatet bedöms därför bli väsentligt högre än i fjol. Tack vare pågående projekt räknar vi med att förvaltningsresultatet får en bra tillväxt inom överskådlig tid.
Fabege har en mycket offensiv utdelningspolitik. Bolaget ska dela ut minst hälften av det löpande förvaltningsöverskottet inräknat reavinster. För 2009 hade denna politik motiverat en utdelning på 2,70 kronor, men bolaget valde en oförändrad utdelning på 2 kronor.
Fabegeaktien har den senaste tiden handlats till omkring 45 kronor, vilket innebär en rabatt på 25 procent med utgångspunkt från bolagets beräknade egna kapital på 61 kronor per aktie. Oräknat uppskjuten skatt på övervärden i fastigheter beräknas substansvärdet till 67 kronor. Utdelningen på 2 kronor motsvarar en direktavkastning på 4,4 procent.
Fabege har en pågående skattetvist. Bakgrunden är att Skatteverket har beslutat upptaxera koncernen för ett antal fastighetsförsäljningar genom kommanditbolag. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 4 854 miljoner kronor. Beslutet kan medföra skattekrav på 1 139 miljoner kronor plus skattetillägg på 182 miljoner, det vill säga totalt 1 541 miljoner kronor plus ränta. Fabege bestrider dock upptaxeringarna och anser att försäljningarna har redovisats enligt gällande regler. Bolaget har inte gjort några reserveringar med anledning av myndighetens krav.
Skatteärendet skapar dock en osäkerhet kring bolaget, vilket påverkar värderingen. Vi bedömer ändå att aktien är köpvärd på ett års sikt.
