Till skillnad från många av sina branschkollegor utomlands har de svenska fastighetsbolagens aktier överlag visat en god utveckling under finanskrisen. De 16 stora fastighetsbolagens börsvärde har under de fem senaste åren ökat med i medeltal 18 procent i värde.
I den inledande fasen av den globala finanskrisen såg det dock ut som om även den svenska fastighetssektorn skulle dras med i fallet. För trots Sveriges goda finanser och låga skuldsättning drogs den svenska räntemarknaden in i krisen, och i samband med den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers’ fall i september 2008 steg den svenska 90-dagarsräntan till som högst 4,60 procent. Med ett fastighetsbolagsspecifikt påslag hade många fastighetsbolag då svårt att få hyresintäkterna att täcka räntekostnaderna, och kurspressen på aktierna blev stor.
Räntorna föll dock kraftigt efter Lehman Brothers-kraschen, och Riksbanken sänkte reporäntan. Som lägst noterades marknadsräntorna under en period till under 1 procent. Sedan hösten 2008 har de låga räntorna gjort att fastighetssektorn tillhör de fem senaste årens börsvinnare. Detta gäller flertalet, men inte alla, fastighetsaktier, vilket är ett faktum som man som aktieägare har all anledning att komma ihåg när det gäller framtida investeringar i sektorn.
Bland de börsnoterade fastighetsbolagen finns företag som Balder och Sagax, vars aktiekurser har mer än fördubblats under perioden. I den andra ändan av kurslistan ligger Fabege och Catena med nedgångar på 24 procent under de fem åren – och inte minst Kungsleden, vars aktie mer än halverats i värde.
De kraftiga kurslyften för Balder- och Sagaxaktierna beror på att just de bolagen har dragit mest nytta av räntefallet, vilket gjort att bolagens avkastning på eget kapital har stigit till toppnivåer i branschen. Bolagen har samtidigt gjort en del förvärv som lockat aktiemarknadens aktörer.
Kungsledens kursfall beror på att bolaget inte lyckats följa upp sina framgångar från början av 2000-talet, inte minst eftersom bolaget har bundit sina räntor på en hög nivå samtidigt som marknadsräntorna gått ned.
Fastigheter må till det yttre vara en homogen bransch, men kursutvecklingen i de olika aktierna visar att det i själva verket finns stora skillnader mellan bolagen. Skillnaderna syns på främst två sätt: verksamhetsmässigt respektive finansiellt.
Verksamhetsmässiga lågriskbolag är bolag som äger bostadshus i storstäder och/eller universitetsstäder, eftersom de nästan alltid har huset fullt med hyresgäster. I riskskalan därefter kommer i tur och ordning bostadsfastigheter på små orter, kontor i storstäder, kontor i små städer och slutligen lager- och industrifastigheter som kan vara svåra och dyra att hitta nya hyresgäster till när de gamla lämnar lokalerna.
Det är dock inte entydigt så att industri- och logistiklokaler alltid är mer riskfyllda placeringar än exempelvis kontorsfastigheter. Även hyreslängden har betydelse. Ett fastighetsbolag med industrilokaler som har ett kontrakt som löper på exempelvis 20 år med sin hyresgäst är att betrakta som väl så säkert som en kontorsfastighet med korta hyrestider eller bostadsfastigheter på orter där befolkningen minskar. Befolkningsminskning är ett faktum i nästan hälften av Sveriges 290 kommuner.
Av de börsnoterade företagen är de verkliga lågriskalternativen främst Heba, Hufvudstaden och Wallenstam, som har många bostadsfastigheter i storstäder och andra tillväxtområden. Atrium Ljungberg har också en stor andel bostadsfastigheter, men den finansiella risken dras upp av att bolaget också har investerat i mer riskfyllda köpcentrum.
Högst verksamhetsrisk av de noterade fastighetsbolagen har Balder, Corem, Catena och Klövern, med en viss andel fastighetsprojekt i portföljerna samt fastigheter på mindre orter.
Den finansiella risken beror på före-tagens belåningsgrad och val av ränta, där bolag med korta bindningstider är mer utsatta för ränteförändringar än bolag som kör med långa bundna lån. Ett sätt att se hur marknaden bedömer den finansiella risken är att sätta den finansiella nettoskulden i relation till börsvärdet. I en sådan genomgång har Diös, Fabege, Klövern, Kungsleden, Sagax, Balder och Corem högst belåning, där de finansiella skulderna ligger strax under, på eller över 2 gånger börsvärdet. Högst skuldsatt enligt detta mått är Diös.
Lägst finansiell risk har Catena, Hufvudstaden och Heba. Här sticker Hufvudstaden ut, eftersom lånen utgör bara 24 procent av börsvärdet.
Den som letar trygga fastighetsbolag ska framför allt titta på Heba och Hufvudstaden, medan den som tror på låga räntor, är beredd att ta högre risk och som räknar med en god svensk ekonomi med fördel kan titta närmare på bolag som Klövern, Corem och Balder.
Till skillnad från många av sina branschkollegor utomlands har de svenska fastighetsbolagens aktier överlag visat en god utveckling under finanskrisen. De 16 stora fastighetsbolagens börsvärde har under de fem senaste åren ökat med i medeltal 18 procent i värde.
I den inledande fasen av den globala finanskrisen såg det dock ut som om även den svenska fastighetssektorn skulle dras med i fallet. För trots Sveriges goda finanser och låga skuldsättning drogs den svenska räntemarknaden in i krisen, och i samband med den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers’ fall i september 2008 steg den svenska 90-dagarsräntan till som högst 4,60 procent.
Med ett fastighetsbolagsspecifikt påslag hade många fastighetsbolag då svårt att få hyresintäkterna att täcka räntekostnaderna, och kurspressen på aktierna blev stor.
Källor: Factset, Aktiespararna och SIX
Räntorna föll dock kraftigt efter Lehman Brothers-kraschen, och Riksbanken sänkte reporäntan. Som lägst noterades marknadsräntorna under en period till under 1 procent. Sedan hösten 2008 har de låga räntorna gjort att fastighetssektorn tillhör de fem senaste årens börsvinnare. Detta gäller flertalet, men inte alla, fastighetsaktier, vilket är ett faktum som man som aktieägare har all anledning att komma ihåg när det gäller framtida investeringar i sektorn.
Bland de börsnoterade fastighetsbolagen finns företag som Balder och Sagax, vars aktiekurser har mer än fördubblats under perioden. I den andra ändan av kurslistan ligger Fabege och Catena med nedgångar på 24 procent under de fem åren – och inte minst Kungsleden, vars aktie mer än halverats i värde.
De kraftiga kurslyften för Balder- och Sagaxaktierna beror på att just de bolagen har dragit mest nytta av räntefallet, vilket gjort att bolagens avkastning på eget kapital har stigit till toppnivåer i branschen. Bolagen har samtidigt gjort en del förvärv som lockat aktiemarknadens aktörer.
Kungsledens kursfall beror på att bolaget inte lyckats följa upp sina framgångar från början av 2000-talet, inte minst eftersom bolaget har bundit sina räntor på en hög nivå samtidigt som marknadsräntorna gått ned.
Fastigheter må till det yttre vara en homogen bransch, men kursutvecklingen i de olika aktierna visar att det i själva verket finns stora skillnader mellan bolagen. Skillnaderna syns på främst två sätt: verksamhetsmässigt respektive finansiellt.
Verksamhetsmässiga lågriskbolag är bolag som äger bostadshus i storstäder och/eller universitetsstäder, eftersom de nästan alltid har huset fullt med hyresgäster. I riskskalan därefter kommer i tur och ordning bostadsfastigheter på små orter, kontor i storstäder, kontor i små städer och slutligen lager- och industrifastigheter som kan vara svåra och dyra att hitta nya hyresgäster till när de gamla lämnar lokalerna.
Det är dock inte entydigt så att industri- och logistiklokaler alltid är mer riskfyllda placeringar än exempelvis kontorsfastigheter. Även hyreslängden har betydelse. Ett fastighetsbolag med industrilokaler som har ett kontrakt som löper på exempelvis 20 år med sin hyresgäst är att betrakta som väl så säkert som en kontorsfastighet med korta hyrestider eller bostadsfastigheter på orter där befolkningen minskar.Befolkningsminskning är ett faktum i nästan hälften av Sveriges 290 kommuner.
Av de börsnoterade företagen är de verkliga lågriskalternativen främst Heba, Hufvudstaden och Wallenstam, som har många bostadsfastigheter i storstäder och andra tillväxtområden. Atrium Ljungberg har också en stor andel bostadsfastigheter, men den finansiella risken dras upp av att bolaget också har investerat i mer riskfyllda köpcentrum.
Högst verksamhetsrisk av de noterade fastighetsbolagen har Balder, Corem, Catena och Klövern, med en viss andel fastighetsprojekt i portföljerna samt fastigheter på mindre orter.
Den finansiella risken beror på före-tagens belåningsgrad och val av ränta, där bolag med korta bindningstider är mer utsatta för ränteförändringar än bolag som kör med långa bundna lån. Ett sätt att se hur marknaden bedömer den finansiella risken är att sätta den finansiella nettoskulden i relation till börsvärdet. I en sådan genomgång har Diös, Fabege, Klövern, Kungsleden, Sagax, Balder och Corem högst belåning, där de finansiella skulderna ligger strax under, på eller över 2 gånger börsvärdet. Högst skuldsatt enligt detta mått är Diös.
Lägst finansiell risk har Catena, Hufvudstaden och Heba. Här sticker Hufvudstaden ut, eftersom lånen utgör bara 24 procent av börsvärdet.
Den som letar trygga fastighetsbolag ska framför allt titta på Heba och Hufvudstaden, medan den som tror på låga räntor, är beredd att ta högre risk och som räknar med en god svensk ekonomi med fördel kan titta närmare på bolag som Klövern, Corem och Balder.
