Glada miner och goa gubbar
(& gummor) i Göteborg

Wallenstams ordförande, Christer Villard, såväl som bolagets VD, Hans Wallenstam, var nöjda och stolta över 2011. Stämningen var glad och lättsam hos ledningen som minglade med aktieägarna innan stämman öppnades. Aktieägarna ställde intressanta frågor och fick bra svar. Beröm gavs och även aktieägarna gav intryck av att vara nöjda med både året som gått och ledningen.

En fråga som Aktiespararna lyfte gällde avkastningskravet. Sedan 2003 har Wallenstam hållit sitt sjuprocentiga avkastningskrav. Fallenius frågade Hans Wallenstam om hur detta avkastningskrav har satts.

– I samband med Wallenstams nyproduktionssatsning 2003 hade vi inte avkastningskrav. Detta var under en tid då i princip endast allmännyttan producerade bostäder. Produktionen skedde för att folk behövde någonstans att bo, men det första man gjorde när hyresgästen flyttade in var att skriva ner fastigheten 20-30 procent för att den byggts för dyrt. Så kunde inte Wallenstam, som ett privat företag, göra - bygga för att skriva ner värdena, sade Wallenstam.

Wallenstam kom fram till att man var tvungen att producera flerfamiljshus för 15 000 kronor per kvadratmeter, exklusive mark, om man skulle klara av att syssla med nyproduktion av hyresrätter. Snittpriset låg runt det dubbla, på cirka 28 000 kronor per kvadratmeter, bland producenterna på den tiden. Wallenstam skulle alltså producera till hälften av vad som då var kutym på marknaden, vilket man också gjorde. Hans Wallenberg förklarade att det blev ett stelt redskap att använda sig av måttet kronor/kvadratmeter då det inte tar hänsyn till vilken hyra man kan ta ut.

– Ett avkastningskrav kändes således som ett mer modernt och ändamålsenligt sätt att mäta och att det blev just 7 procent var på grund av att det var så mycket som vår första nyproduktion av hyresrätter avkastade.
 
Hans Wallenberg poängterade att han kände sig bekväm med att fatta beslutet gällande sjuprocentig avkastning. Han vill att Wallenstam ska kunna bygga både i bra och dåliga tider och för att klara det ska bolaget ha ordentlig med marginal.

Fallenius ifrågasatte även värderingen av bolagets fastighetsbestånd, vilken sker internt. Varför värderar inte Wallenstam fastighetsbestånden med hjälp av extern oberoende part?

Hans Wallenstam berättade att när han tillträdde som VD 1991 gjorde man externa värderingar, eftersom marknaden krävde det.