Totalt 1,2 miljoner kvadratmeter, sammanlagt värt 22 miljarder kronor. Det finns inga vakanser i bostadsfastigheterna, vars andel är 60 procent, och uthyrningsgraden för lokaler är 98 procent. Mer uthyrt än så kan ett fastighetsbestånd inte bli. Lägena är bra och risken låg. I syfte att bli självförsörjande, inräknat hyresgästerna, på el har Wallenstam hittills investerat 0,9 miljarder kronor i vindkraftverk.
Att förvalta ett bestånd som till stor del utgörs av bostäder må vara en säker affär, men den leder inte till rikedom i hast. Hyrorna, med avdrag för driftskostnader, ger en direktavkastning på 4 procent. Centrala kostnader drar 0,7 procentenheter, och kvar att betala räntor med och vinst till ägarna är 3,3 procent. Wallenstams räntor kostar 3,7 procent, alltså något mer. Men fastigheterna är inte till mer än cirka hälften finansierade med lån. Eget kapital på 9 miljarder kronor, 157 kronor per aktie, och uppskjuten skatt (som normalt inte behöver betalas) på 48 kronor, svarar för den andra finansieringshalvan.
Efter betalda räntor uppgick förvaltningsresultatet under den senaste tolvmånadersperioden till 329 miljoner kronor. Det är lågt, på grund av kall vinter, men ställt mot summan av eget kapital och uppskjuten skatt (tillsammans lika med substansvärdet på 205 kronor per aktie) ger ett något uppjusterat förvaltningsresultat och en avkastning på knappt 3 procent före skatt. Passiv förvaltning är heller inte affärsidén.
Wallenstam är aktivt i nyproduktionen av hyreslägenheter. Bolaget är också en politiskt balanserad aktör. Tidigare S-ministrarna Ulrica Jansson Messing och Erik Åsbrink är ledamöter i den femhövdade styrelsen.
Avkastningskravet i nyproduktion är minst 7 procent, långt mer än de 4 procent som gäller på andrahandsmarknaden. Pågående nyproduktion om över 500 bostadslägenheter motsvarar 5 procent av beståndet på 10 500 lägenheter. De senaste åren har värdeökningen i nyproduktionen varit 35–50 procent.
Nyproduktionen kan ses som motorn i värdeskapandet och försäljningarna, i allt väsentligt ombildningar till bostadsrätt och till priser som ligger 10–20 procent över gjorda värderingar, är nödvändiga för att finansiera nya projekt.
Höga finansiella mål ställs upp på fem års sikt. Hittills har de uppnåtts i tid eller förtid. För närvarande gäller att substansvärdet ska öka från 181 kronor per aktie 2007 till 300 kronor vid utgången av 2012.
Till målet är det 46 procent från 205 kronor, och tiden är kort. Med utdelningen tappas därtill substansvärdet av med 3,25 kronor nästa och nästföljande år. Därtill finns ett skattekrav, som bestrids, om drygt 400 miljoner kronor, eller 7 kronor per aktie.
Med en värdeökning i beståndet på 25 procent går Wallenstam i mål. Sett till de runt 2 procent som statsobligationer ger i dag är ett direktavkastningskrav på Wallenstams bestånd om 3,2 procent, vilket leder till målet, inte orimligt.
Aktiekursens koppling till substansvärdet har varit högst diffus under de senaste åren. Aktiekursen halverades 2008 och fördubblades 2009, samtidigt som substansvärdet låg nästan oförändrat. Rimligen kommer aktien framöver att, som före finanskrisen, handlas till 70–80 procent av substansvärdet och i nivå med eget kapital per aktie.
Återköp av egna aktier, som görs med jämna mellanrum, har lämnat ett stort bidrag till ökningen av substansvärdet per aktie, eftersom återköpen görs till rabatt i förhållande till såväl eget kapital som substansvärde per aktie. Sedan återköpen inleddes för tio år sedan har 36 procent av aktierna köpts tillbaka. För den som behållit sina aktier under hela perioden har ägarandelen ökat med 56 procent. Börsvärdet har tiofaldigats på lika många år och tack vare återköpen femtonfaldigats per aktie.