JM ska vara ledande på bostadsprojekt, i termer av marknadsposition och kvalitet på de orter där bolaget verkar. Demografin är avgörande för efterfrågan och prisutvecklingen på bostäder. Fokus ligger följaktligen på Stockholmsområdet, drygt 40 procent av omsättningen, och andra storstäder med högskola eller universitet: Malmö/Lund, Göteborg, Uppsala, Linköping, Örebro, Västerås med flera – sammantaget benämnda Riks, med cirka 30 procent. I JM Utland dominerar Oslo, 15 procent av koncernomsättningen, medan Köpenhamn, Helsingfors och Bryssel svarar för någon procentenhet vardera. Undantagsvis, i de fall planbestämmelserna så kräver, byggs kontor för snar avyttring.
Av strategiska skäl finns en bygg-rörelse som kan rycka in när externa byggare fallerar eller tar ohemult betalt. JM Produktion omsätter runt 1,5 miljarder kronor, varav en tredjedel internt för projektutvecklingen, med en relativt god marginal på 6 procent.
Priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad och i ytterområdena sjönk med runt 20 procent under finanskrisen. I Göteborg och Malmö blev nedgången mildare. Nu har priserna på samtliga delmarknader passerat den förra toppen.
JM tjänar på prisuppgången främst genom värdestegring på byggrätterna. Merparten av bostäderna är sålda före byggstart. Av de cirka 6 000 bostäder som nu är i produktion har 79 procent redan sålts eller bokats, vilket är högt över den normala nivån på 60–65 procent. Kunderna köper osett.
JM har ett lager med fler än 26 000 byggrätter, varav 40 procent i Stockholm, motsvarande fem års produktion. Två tredjedelar av byggrätterna redovisas som exploateringsfastigheter till ett belopp om drygt 5 miljarder kronor. Enligt JM är övervärdet på portföljen 2,8 miljarder kronor. Synligt eget kapital är 4 miljarder och substansvärdet därmed runt 7 miljarder kronor, eller 82 kronor per aktie. Eftersom börsvärdet är dubbelt så högt förväntar sig aktiemarknaden en överavkastning under flera år framöver.
Värdeskapandet i bostadsprojekt är, som typfall, en process över fyra år, från idé till markförvärv, planprocess, projektering, prissättning, försäljning och produktion. Värdeskapandet är störst i planprocessen. Bostadsrättsföreningarna, som är köpare, bildas av JM, och slutkunderna dyker upp efterhand i skepnad av innehavare.
Lönsamheten i Stockholm är exceptionellt hög. Rörelsemarginalen på 15–20 procent är dubbelt så hög som för Riks och fyra gånger så hög som för JM Utland. För koncernen blev marginalen 9,9 procent i fjol (målet är 10 procent). Övriga finansiella mål är en soliditet på 35 procent (snart 40 procent) och att minst halva vinsten ska delas ut (det blev 4,50 kronor med en vinst på 7,10 kronor för 2010).
I år bör rörelsemarginalen kunna krypa över 12 procent, samtidigt som omsättningen stiger med 30 procent, till 12 miljarder kronor. Vinsten per aktie blir då 13 kronor, P/E-talet 13 och direktavkastningen 4 procent. Nästa år kan omsättning och marginal fortsätta uppåt och P/E-talet gå mot 10. Billigt, måhända.
Dock innehåller värdeskapandet, särskilt i Stockholm, en stor andel reavins-ter, inbakade i rörelseresultatet och beroende av prisuppgångar. Genomsnittlig marginal över tio år är 9 procent. Denna nivå ger en vinst per aktie på 10 kronor med nuvarande omsättning. Sätt P/E-talet till 13, addera ett par års överlönsamhet och riktkursen landar på 160 kronor.
I förra vändan av vinsttopp, 2006–2007, nådde marginalen 18 procent, vinsten per aktie 18 kronor och aktien toppade på 264 kronor. Det kan hända igen men är chansartat.
