Fabege är börsens största fastighetsbolag, med ett bestånd värderat till 31 miljarder kronor. Castellum äger fastigheter för 28, Kungsleden för 27 och Hufvudstaden för 21 miljarder kronor. Men med börsvärdet som måttstock är Hufvudstaden, som belånar sina fastigheter till bara 10–20 procent, giganten. I börsens farstu stampar dock statliga Vasakronan, med ett bestånd värderat till 46 miljarder kronor och en soliditet på 55 procent.
Fabege fokuserar på moderna kontorslokaler i Stockholmsområdet, där vakanserna på runt 10 procent raskt är på väg nedåt tack vare ökad sysselsättning och små nytillskott, samtidigt som hyrorna stiger med 5–10 procent. Denna kombination ger resultatlyft. Fabeges bestånd är koncentrerat till innerstaden, Solna och Hammarby Sjöstad. I syfte att effektivisera förvaltningen strävar bolaget efter samlade bestånd också på dessa delmarknader. Udda objekt avyttras.
Fokus ger låga kostnader men också närhet till kunderna och bättre möjligheter att undvika eller fylla vakanta ytor. Det är en formel för goda rörelseresultat, i fastighetsbranschen kallade driftnetton.
Men effektiv förvaltning är egentligen inte Fabeges övergripande inriktning. I stället vill bolaget skapa och realisera värden så att aktieägarna får den bästa totalavkastningen (utdelning plus kurstillväxt) av börsens fastighetsbolag. För att klara denna leverans finns en förädlingsprocess, en projektverksamhet med allt från förädling av råmark till små ombyggnader och anpassningar. Projekt är huvudägaren, via Brinova, Erik Paulssons favoritområde.
Fastigheter med stor förbättringspotential som passar in geografiskt ska förvärvas, och sådana som redan förvaltas så effektivt som det går ska säljas. I fjol såldes 17 fastigheter, medan 8, däribland DN-skrapan, förvärvades. Vid utgången av året fanns 167 fastigheter, ofta i samma kvarter, med ett genomsnittligt värde på närmare 200 miljoner kronor.
Utdelningen ska varaktigt utgöra minst hälften av resultatet från löpande förvaltning och realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar. I fjol blev vinsten 1,8 miljarder kronor, eller 10 kronor per aktie. Här ingår orealiserade värdeförändringar, som främst vilar på marknadsbedömningar och beräkningar för fastighetsportföljens värde, om 3,70 kronor per aktie. Utdelningen på 4 kronor, som betalades i april, blev drygt 60 procent av den justerade vinsten på 6,30 kronor. Dras också försäljningsvinster av återstår inte mer än 4 kronor av den redovisade vinsten på 10 kronor.
Fastighetsbeståndet vid årsskiftet värderades utifrån ett direktavkastningskrav på 5,5 procent, vilket är marknadsmässigt. Eget kapital per aktie blev då 67 kronor, med avdrag för uppskjuten skatt som regelmässigt aldrig betalas av fastighetsbolag, och 76 kronor bortsett ifrån sådan skatt. Efter utdelning och ett kvartals avkastning bedömer Aktiespararen substansvärdena till 63 respektive 73 kronor, med ett medeltal på 68 kronor.
I balansräkningen finns lån på 17 miljarder kronor, motsvarande 55 procent av fastighetsvärdet. Lånen kostar nu cirka 4,5 procent, eller knappt 0,8 miljarder kronor, och kvar av ett löpande förvaltningsresultat på drygt 1,4 miljarder kronor är knappt 0,7 miljarder kronor, eller 4 kronor per aktie, enligt Aktiespararens prognos och före skatt.
På skattefronten tvistar bolaget annars om 1,5 miljarder kronor, nära 9 kronor per aktie. Men eftersom rätt eller fel på detta område ofta är godtyckligt bör Fabege kunna klara att freda sig mot Skatteverkets krav.
Aktien till strax under 60 kronor handlas med en substansrabatt på runt 15 procent, och även om utdelningen för 2008 blir lite lägre än för i fjol är direktavkastningen cirka 6 procent. Det gör inte aktien till en kommande kursraket men till en bra fastighetsaktie.
