Fastighetsbolagen rapporterar stigande marknadsvärden på fastighetsbestånden, men börsen är svårflörtad. Det ser inte ut att gå ihop: Substansvärdena växer utan att aktierna följer med. Men eftersom börskurserna bygger på förväntningar är detta ändå som det ska. Börsens aktörer förutsåg redan i fjol att fastighetspriserna skulle stiga, men detta betyder nu föga för aktiekurserna, som i stället påverkas av synen på utvecklingen in i nästa år – och den är inte lika positiv. Eftersom aktierna nu handlas i nivå med substansvärdena, tidigare över, kan man samtidigt säga att det inte heller finns förväntningar om vikande priser. Stigande räntor balanseras av en stark konjunktur.
Kungsledens affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning, med visionen att bli Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag. Förvaltningen kombineras med en mycket aktiv handel med fastigheter, vars syfte är att generera realisationsvinster och förbättra portföljens riskjusterade avkastning. Förenklat kan man säga att fastigheter med lägre avkastning säljs och sådana med högre köps.
Kungsledens inriktning är densamma som vid börsnoteringen 1999. Nytt för i år är att Jens Engwall, som byggde företaget och åtnjöt ett mycket stort förtroende på börsen, har lämnat VD-stolen för en styrelseplats.
I Kungsledens ekonomiska redovisning står två begrepp i centrum. ”Intjäningskapacitet” visar vilken avkastning portföljen vid en viss tidpunkt skulle ha gett om fas-tigheterna hade ägts de tolv senaste månaderna. Begreppet ger också en fingervisning om vilket resultat som kan väntas framöver om bolaget varken köper eller säljer fas-tigheter. Vid halvårsskiftet hade portföljen ett bokfört värde på 24 miljarder kronor, med en intjäningskapacitet motsvarande en direktavkastning på 7,0 procent.
Det andra begreppet är ”utdelningsgrundande resultat”, som består av löpande resultat med tillägg för realiserade resultat från fastighetshandeln. Detta begrepp är liktydigt med årets kassaflöde från rörelsen. I början av året var bolagets prognos 1 500 miljoner kronor, eller 11 kronor per aktie. Enligt Kungsledens utdelningspolitik ska minst hälften av detta resultat delas ut, här runt 6 kronor.
Med beskedet i juni om en försäljning av ett fastighetspaket på 6,3 miljarder kronor till danska Keops höjdes prognosen till 2 900 miljoner kronor, eller 21 kronor per aktie, vilket skulle ge en utdelning för 2006 på omkring 11 kronor.
Strax tillstötte dock problem med affären när det stod klart att Keops hade svårt med att finansiera köpeskillingen. Nytt slutdatum för finansieringen är satt till den 11 september. Att försäljningen blir av har stor betydelse för Kungsledens resultat i år och därmed för utdelningens storlek. Av vad som sagts bedömer Aktiespararen att sannolikheten för att transaktionen genomförs är 50 procent.
Vid halvårsskiftet hade Kungsleden en soliditet på 31 procent. Går affären med Keops igenom ökar soliditeten till 45 procent, vilket är högt i branschen. Kungsleden har då kapacitet att dela ut 11 kronor per aktie, förvärva fastigheter för runt 7 miljarder kronor och ändå ha en fullt acceptabel soliditet på 30 procent. Ytterligare förvärv av äldreboenden i Tyskland står högt på listan.
Hur aggressivt bolaget vill vara framgent återstår dock att se. Under första halvåret nettosåldes fastigheter för 3 miljarder kronor, oräknat Keopsaffären. Insynspersoner har sålt aktier till kurser i nivå med dagens, vilket också tyder på en mer försiktig inställning till marknaden framöver.
Med utgångspunkt från intjäningskapaciteten vid halvårsskiftet beräknar Aktiespararen ett normalresultat till cirka 6 kronor och substansvärdet till 78 kronor per aktie. Fortsatta överdåd i fastighetshandeln är nyckeln till en väsentligt högre intjäningsförmåga än så.
Optimisten hoppas att försäljningen till Keops blir av och att Kungsleden finner ersättningsfastigheter med högre avkastning.
Pessimisten befarar att fastighetsmarknaden har passerat toppen.
Börstemperatur
Marknadens syn på ledningens kompetens
Tillväxtpotential
Utdelningspolitk
Lönsamhet
Trygg placering
TRE ÅSIKTER
Aktiespararen anser att Kungsledens kombination av hög direktavkastning och måttfullt risktagande även gäller för aktien. Ett långsiktigt bra val i fastighetssektorn.
Handelsbanken anser att Kungsleden skulle kunna förvärva fastigheter för 10 miljarder kronor under de tolv närmaste månaderna, med högre resultat som följd. Riktkursen är 80 kronor. Öka.
Affärsvärlden anser att Kungsleden har bra riskspridning i sin portfölj och att den höga utdelningen gör aktien attraktiv. Men det brådskar inte med att köpa. Vänta.