Fastigheter – den nya IT-boomen?

Under IT-boomen i slutet av nittiotalet var de flesta övertygade om att vi var inne i en ny ekonomi där lönsamhets- och tillväxtspotentialen bland bolagen plötsligt var obegränsade. Fjuniga och blåhåriga ”IT-konsulter”, som i princip bara kunde bygga enkla hemsidor, värderades i bolagen till miljontals kronor. En börs-VD som presenterade kvartalsrapporten i khakishorts och fleecetröja var fullt normalt och verkstadsbolag med urstarka balansräkningar och höga vinster ratades friskt. Resten är historia.

Minnet är som bekant kort och idag ser vi tendenser till överhettning i andra sektorer – en av dessa är fastighetsmarknaden i USA. Även om skillnaderna är stora mellan IT-sektorn i slutet av 90-talet och fastighetsmarknaden idag så är beteendemönstret bland investerarna slående. Framförallt gäller detta den amerikanska marknaden, men fastighetstrenden i den svenska fondmyllan växer också och påverkas även den av vad som händer globalt.

Anledningen att den amerikanska fastighetsmarknaden är överhettad, och i många fall övervärderad, stavas Federal Reserve. Den amerikanska centralbanken, med Alan Greenspan i spetsen, har bokstavligen överöst konsumenterna med likviditet genom att sänka räntan till som lägst 1 procent förra året. Samtidigt har bolåneinstituten slagits om kunderna genom att sänka amorteringskrav och räntor. På fem år har genomsnittspriset på ett hus i USA stigit med över 50 procent, i storstadsregionerna med runt 100 procent. En genomsnittslägenhet på Manhattankostar upp till 10 miljoner i dagsläget.

På global nivå har värdet på bostadsmarknaden under denna period stigit med över 30 biljoner dollar (12 nollor!) till 70 biljoner dollar, en ökning som motsvarar i-ländernas samlade BNP. Mätt i dessa termer är prisökningen betydligt större än börsuppgången i slutet av 90-talet. Man kan delvis förklara prisutvecklingen genom det låga ränteläget, men hushållens ekonomi blir samtidigt mer ansträngd vilket gör dem mer utsatta för stigande räntor högre. De amerikanska hushållens finansiella åtaganden i förhållande till de disponibla inkomsterna är på en historiskt hög nivå, och samtidigt är sparandet obefintligt vilket ökar risken ytterligare.

Ur ett rent investerarperspektiv märker man tydligt av haussen på fastighetsmarknaden genom att göra en enkel sökning på amazon.com för böcker om fastigheter som investering. Träffarna uppgår till över 4 000, vilket är mer träffar än vad man fick i slutet av 90-talet om man sökte på motsvarande böcker relaterade till IT-aktier.

Nordea ser positivt på fastighetsfonder som en begränsad del i en bred fondportfölj. Man får alltid en positiv portföljeffekt genom att addera tillgångar som rör sig annorlunda än till exempel aktie- och räntefonder. Men med anledning av den riskfyllda situationen på den amerikanska fastighetsmarknaden är det inte rätt att öka andelen just nu.