Alla affärer är inte glimrande

Efterfrågan skapar tillgångar – och plötsligt bedriver bolag jord- och skogsbruk i Ryssland och äger lettisk skog. Men den bästa fasta tillgången är trots allt fastigheter.

Den spräckta fastighetsbubblan i USA har gett även svenska småsparare möjlighet att köpa bostad i USA. Investerarlegendaren Warren Buffett välsignar marknaden, och priserna är ofta häpnadsväckande låga. Ju tidigare köparna är ute, desto mindre erfarna är säljarna.

Panama City Beach ligger i nordvästra Florida. Här erbjöd Svenska Investeringsgruppen (SIG), som agent för ett amerikanskt fastighetsbolag, oss svens-kar att köpa ägarlägenheter i hotellet Origin at Seahaven. Först fick SIG provision av säljarna och därefter en mäklaravgift från de svenska köparna.

Lägenheterna kostade 35 procent av 2007 års nivå – alltså före kraschen på USA:s fastighetsmarknad. En stor enrummare (på 43 kvadratmeter) med pentry och balkong kostade 98 000 USA-dollar plus registrerings- och mäklaravgifter. Enligt reklamen ligger den vid USA:s vackraste strand, men utan utsikt däröver, fullt möblerad och utrustad till hotellstandard.

En erfaren investerare är van vid glädjekalkyler. Här var avkastningen goda 7,69 procent på investerade 98 000 dollar – oräknat SIG:s mäklararvode på 25 000 kronor och en del andra engångsavgifter. Dessutom tillkom 2 000 kronor till SIG för att gruppen årligen skulle färdigställa deklarationen till USA:s skattekontor i Austin, Texas.

De två första åren betalar säljaren de månatliga ”bostadsrättsföreningsavgifterna” på 244 dollar i månaden. Därefter sjunker den förväntade direktavkastningen till 4,7 procent.

För 2011 kalkylerade SIG med en 15-procentig ökning av 2009 års uthyrning; 2010 var nämligen ett förlorat år. BP:s oljekatastrof i Mexikanska golfen hade hållit badgästerna borta trots att ingen olja flutit upp på just dessa vita stränder.

Den 15-procentiga ökningen blev i stället en minskning med 25,5 procent. Avkastningen blev 4,98 procent, inte utlovade 7,69 procent.

Till överraskningarna hör också att hotellet har en hög andel gästande festprissar. Inredningen slits snabbare än väntat, och mattor och annat måste tvättas ofta på ägarens bekostnad. Hotellet är rankat bara som nummer 38 av 74 lokala hotell. De skötsamma familjerna håller sig borta.

På sina offentliga möten talar SIG mycket varmt om sina lokala förvaltare, som erbjuder ett bekymmersfritt ägande. Men gänget hos Origin skapade i stället bekymmer. Så fort allt var betalt upptäcktes att lägenheten saknade elabonnemang och inte kunde hyras ut. Den förre ägaren, det vill säga säljaren, hade inte betalat elräkningen, och elen hade stängts av. Nu stod förvaltarna handlingsförlamade. Det är inte lätt för en person att skaffa ett eget elabonnemang från Sverige när elbolaget kräver att en ny kund ska visa upp sig på lokalkontoret i Florida. Lägenheten stod tom och outhyrd under cirka tre veckor mitt under vårdagjämningens högsäsong i mars. Minst två av veckorna borde ha varit fullbokade.

Vårdagjämningen i Florida firas lika intensivt som vår Valborgsmäss, våra midsommar- och studentfester kombinerat. Studentföreningarnas officiella mål är att deltagarna inte ska svimma eller kräkas. Hotellen är fulla av uppspelta gäster, och andra klättrar på utsidan mellan balkongerna. Mars 2011 blev checken 1 205 dollar mindre än 2012. Missen med elabonnemanget kostade 16 procent av den förväntade årsvinsten – men sparade säkert ett par matt-tvättar à 66 dollar per styck.

SIG:s chef, Dan Astrén, lovade omgående att den förre ägaren skulle ersätta intäktsbortfallet. Efter 1,5 år skickas checken.

Utan försäkring kunde lägenheten inte hyras ut. SIG:s amerikanske representant tipsade om försäkrings-agent. Premien var 1 716 dollar per år, eller runt 10 gånger mer än för motsvarande lägenhet i Stockholm. SIG-chefen Dan Astrén ingrep igen. Ett annat bolag klev in för 349 dollar per år. Självrisken är hög – orkaner och översvämningar är regelbundna. En ny Katrina (augusti 2005 i New Orleans) kan bli dyr.

Det var bråttom, och SEB överförde pengarna. Men bankens USA-representant tog en icke meddelad schablonavgift på 8 dollar för att skriva ut checken. Försäkringen gällde fortfarande inte. Jag fick skicka 8 dollarsedlar i ett kuvert.

Under den fyra månader korta högsäsongen var uthyrningen enligt plan. Men den utlovade 30-procentiga beläggningen under lågsäsongen visade sig bli knappt 10 procent. Hyresgästerna ville nämligen ha egen tvättmaskin, vilket jag saknade. Kalkylen räknade med 199 nätters uthyrning de tolv första månaderna. Det blev bara 141.

En annan nedsida är att investeringen kräver ett amerikanskt bankkonto för att man ska undvika svenska avgifter vid inlösen av checkar och egna betalningar samt ett amerikanskt ”skattebetalarnummer” (ITIN) för fastighetsskatten.

Uppsidan är den kommande(?) värdestegringen (200 procent!) till utgångsvärdet och att förvaltningsbolaget byttes ut efter ett halvår – efter att ha verkat i två generationer lokalt.

Kommentarer

1. Invest2013-01-05 13.40

   Svenska Investeringsgruppen lurar folk. De säljer lägenheter i Florida alldelles för högt och skär emellan en ”profit” på 10%. De som vet hur man ska köpa köper via Short Sale eller direkt via aktion till halva priset som investeringsgruppen säljer för.
   Konkreta exemple: WTC (Village of Town Center) där SIG sålde 3/2 för cirka 95 000 USD, 2/2 för cirka 75 000 USD och 1/1 för 68 000 USD med befintlig hyresgäst. Dessa säljs samtidigt på Short sala 3/2: 60 000 USD, 2/2 för cirka 40 000 USD och 1/1 för 30 000 USD. Prata om lurad!!
   Dessutom har deras vårdboende investeringar som lanserades för några år sedan haft mycket högre kostnader än de gått ut med i ursprungligt prospekt. Istället för att få en direktavkastning har de fått betala in pengar. Trots att vårdboendet går minus tar Investeringsgruppen fullt arvode. De har blivit nedringda av missnöjda investerare förra året. De vet inte vad de håller på med. De lurar folk!! På grund av ovan har hela styrelsen förra året byts ut då Dan Astren blivit utbränd och sjukskrivit sig under flera månader.
   

2. SIG har inget förtroende alls2013-03-19 13.11

   Har inget förtroende alls för svenska investeringsgruppen! Personerna bakom har ingen gedigen erfarenhet utan lutar sig mot dan astren lyckade fastighetsinvesteringar! Har köpt lägenhet för drygt ett år sedan men har skrivit av investeringen helt! Varning för detta företag!

3. Kalle2013-04-21 19.55

   Be SIG plocka fram comps (försäljningsstatistik)på condos i område där du köpt en lgh av the developer i Panama.. Du kommer då inse att du är lurad. Dessutom tog de 8% i commission som du betalade. Står på HUD.
   Be en lokal mäklare plocka fram denna statistik. Ställ frågan till SIG de kommer inte att svara. Alla amerikanare och utlänningar som arbetat med fastigheter köper bara bankägda eller Short Sale. Detta gäller SIG samtliga projekt. Märkligt att så många blivit lurade. Kommer nog bli stämda..

4. Kalle2013-05-10 12.28

   Svenska investeringsgruppen har verkligen inte bra rykte. Känns som de lurar folk på pengar. Deras första projekt i Istanbul i Turkiet har de sålt ett projekt som ej börjat byggas. Nu har byggaren gått i konkurs och alla sparare har blivit av med alla sina pengar.
   Därefter har de under flera år sålt lägenheter på t.ex. Waterside (Tampa), Melrose Landing (Tampa), WTC (Orlando) osv. Här har de sålt lägenheter för cirka dubbla marknadsvärdet. T.ex. de som köpte en 2/1 på Waterside 2009 för 108 000 USD, kunde köpa en likadann lägenhet på Short Sale eller via en bank för cirka 65 000 USD, vilket alla amerikanare gör. På WTC (Village of Town Center) sålde investeringsgruppen 1/1 för cirka 68 000 usd, 2/1 för cirka 76 000 usd och 3/2 för 95 000 dollar. Under samma tidpunkt sålde 1/1 på Shor Sale för ca 35 000 usd, 2/1 för 40 000 usd och 3/2 för 48 000 USD. Alla amerikanare köper enbart via Short Sale eller via banker. Be Svenska Investeringsgruppen om Comps (försäljningsstatistik) på de aktuella köpeskillningen som era condos sålts för 3 månader innan/efter ni har köpt. Självklart kommer inte Svenska Investeringsgruppen och Dan Astren att ta fram det. Be då en lokal mäklare göra det. Då kommer ni inse att ni är lurade på mycke pengar! Inte nog med det så tar de cirka 8-10% i Arvode på köpeskillningen. Det står i HUD (ert försäljningskontrakt.) Fråga en lokal mäklare hur ni ska gå till väga när ni köper, de hjälper till med allt! När ni lagt ner några timmar på det inser ni att ni är lurade. Flera anställda och Dan Astren köper själva sina condos på Short Sale och inte via en developer som han låter sina klienter köpa via istället.
   Nu flippar investeringsgruppen hus i USA och skär emellan många procent utan att egentligen göra något. Be investeringsgruppen och Dan Astren redogöra ovan och låt ställ samma frågor till en lokal mäklare så inser du att Dan Astren inte vill svara på frågoran och än ni är lurade på stora belopp!
   

5. Svar till kommentar och artikel2013-05-28 09.53

   Artikeln är skriven av en herre som förvärvat en lägenhet på ett projekt som heter Origin at Sea haven. Den säljare på Svenska Investeringsgruppen som sålde lägenheten arbetar into hos oss längre, men jag har själv sålt flera lägenheter på Origin at Seahaven och har en bra uppfattning om vad som kommunicerades.
   
   Paragraf 1: USAs vackraste strand. Panama Beach är erkänd som en av USAs vackraste stränder, sedan är det självklart en smaksak. Vi har inte kategoriskt sagt att det är USAs vackraste strand.
   
   Paragraf 3: 'mindre erfarna säljare' - Vet inte vad han menar, men förvaltningsbolaget på Origin at Seahaven hade ytterst begränsad erfarenhet av utländska köpare och det var en del strul med utbetalningar i form av checkar. Vi hjälpte till att lösa detta problem.
   
   Paragraf 4: 'SIG fick provision och tog en mäklaravgift'. Ja, vi fick som alltid provision av säljaren, och tog även en reservationsavgift för våra tjänster och den service vi ger kunder. Detta är inte en mäklaravgift.
   
   Paragraf 5: Lägenhet har inte utsikt över havet. Det stämmer. Vi har aldrig sagt att den lägenhetstyp Jonas köpte skulle ha utsikt över havet. Det fanns sådana lägenheter också. De kostade 120 000 USD för samma storlek med havsutsikt. Jonas var fullt medveten om detta när han köpte. Vi har kunder som köpte båda typerna.
   
   Paragraf 6-8: Avkastningskalkylen byggde på föregående års beläggning, men vi har aldrig påstått att det skulle vara en garanti för framtida resultat. Prognosen på 15% ökning av beläggningen gjordes av säljaren och förvaltningsbolaget. Vi var tydliga med att det var en prognos.
   
   Vi utför inga deklarationer och tar inte betalt för några deklarationer. Däremot måste man deklarera i USA om man äger fastigheter i USA och vi erbjöd ett alternativ att använda en svensk ekonom vi känner för att underlätta för kunder. Det är dessutom billigare än de flesta amerikanska rådgivarna. Man kan deklarera själv om man vill. Det finns inget tvång att använda sig av någon speciell revisor.
   
   Säljaren stod för 2 års HOA, därefter sjunker direktavkastningen. Det stämmer och det visste Jonas när han köpte då alla kalkyler vi presenterade tydligt visade detta.
   
   Paragraf 9: 'Beläggningen minskade'. Vet inte om det stämmer, men det kan det naturligtvis göra. Vi har inte garanterat eller lovat avkastning och varit tydliga med att riskerna är större när man hyr ut korttid.
   
   Paragraf 10: 'Festprissar'. Jag var tydlig mot alla våra kunder med att Panama City Beah är en populärt Spring Break destination. Emellertid har detta blivit mer av ett problem på just Origin under det senaste 2 åren. Vi för en dialog med inblandade parter för att hålla oss informerade.
   
   Paragraf 11: 'Lokala Förvaltare'. Origin at Seahaven är ett lägenhetshotell och förvaltarna är lokala och inte några vi arbetat med tidigare. Här har vi varit tydliga.
   
   'El'. Detta var ett problem för Jonas och han har all rätt att klaga på detta. Vår kontorschef, hjälpte till att lösa problemet. Däremot tog säljaren oacceptabelt lång tid på sig att betala tillbaka pengarna. Vi har försökt hjälpa till, men kritiken mot oss i detta fall är berättigad.
   
   Paragraf 14: 'Försäkring'. Var ett problem som vi jobbade hårt med att lösa. Vi lyckades, men även här är kritiken berättigad.
   
   Paragraf 15: Bankkostnad. Återigen strul och kritik berättigad.
   
   Paragraf 16: Att inte tvättmaskin finns i lgh bör han ha varit medveten om då vi aldrig sagt att det skulle finnas och att det framgick av köpekontraktet.
   
   Paragraf 17: Checkarna har varit ett problem, men vi har löst det till alla andra kunder. Jag vet inte mer om Jonas fall i denna fråga. ITIN måste man ha, och det bör han ha vetat om.
   
   Paragraf 18: Vi har i alla fall aldrig pratat om att priser skall gå upp till 2007 års nivåer. Tvärtom brukar vi påpeka att de priserna var för höga och att en uppgång till de nivåerna är ytterst osannolika.
   
   Sammanfattningsvis: Försäkring och el var strul och kritiken är berättigad. Vi har dock löst allt. Jonas har även blivit kompenserad för den ekonomiska förlusten el-problemet medförde.
   
   Vi har flera kunder som köpt på Origin at Seahaven och som är mycket nöjda. De är nöjda med avkastningen och har varit där flera gånger och sagt att de trivs mycket bra.
   

6. Svar till Kalle2013-05-28 10.01

   I många stycken är ovan kommentarer falska och missriktade. Mycket kortfattat, vi kan gärna förklara mer ingående om intresse finns.
   
   Turkiet
   "Sålt ett projekt som ej börjat byggas."
   Helt felaktigt. Projektet hade på börjats innan vi började marknadsföra. Vi var där ett flertal tillfällen och tittade på tidigare färdigställda projekt samt det aktuella.
   
   "Alla sparare har blivit av med alla sina pengar."
   Helt felaktigt. De flesta har fått lagfarterna för sina lägenheter och många börjar bli färdigbyggda.
   
   Vi har sålt lägenheter i USA och till priser som utvecklaren (säljaren) eller banken då erbjudit. Det har funnits och finns möjligheter att köpa lägenheter billigare i USA än de vi säljer. Detta har vi aldrig förnekat eller försökt att dölja. Men det beror inte på oss utan på att det är en helt annat arbete och risk att köpa short sale.
   
   Vi kan inte sälja short sale för osäkerheten om man verkligen får köpa den lägenhet man lägger bud på är så stor. Det kan även finnas skulder och befintliga boende i lägenheterna som man då själv måste hantera. Så man kan inte jämföra äpplen med päron.
   
   Har själv aldrig köpt en short sale eller konkurs, och mig veterligen ingen anställd heller, då det har varit för invecklat. Så om du finner intresse av att berätta om privata affärer så gör det åtminstone korrekt och uttala dig inte om det du inte vet något om.
   
   Vi flippar hus i USA och våra avgifter är öppet redovisade. Den som vill göra jobbet själva är välkommen att göra så. Vi erbjuder denna lösning för de som inte har tid eller möjlighet att göra det själva. Ditt uttalande om att vi inte gör någonting är totalt felaktigt och visar bara hur lite fakta du bygger dina uttalanden på.
   
   Våra vårdfastigheter går alla med vinst och inga nya pengar har behövts att anskaffats. De anklagelser som finns ovan är totalt felaktig.

7. Bengt2013-06-10 21.19

   Bra att vi nu har en dialog med Svenska Investeringsgruppen.
   Nu kanske Svenska Investeringsgruppen kan svara på följande frågor:
   1. Vad köpte developern alla condos för. 40000 kr/dörr? Ni säljer dem för 100 000 kr/dörr. Varför säljer ni bara projekt som är svåra att sälja?
   2. Varför har ni bakåt i tiden alltid sålt era projekt lång över marknadspris?
   Det liknade aktörer som er t.ex. Floridabo i Norge ger alltid kunden en appraisal (värdering) plus en inspection för 250 usd. De som köpe via er för 100 00 usd får en appraisal på ca 60 000 usd. Hur kommer det sig?
   3 varför är det personer utanför USA som köper via en developer? Amerikanare köper bara via foreclosure och Short Sale. De är mäklare som arbetet 30-40 år med detta medan Svenska Investeringsgruppen bara är några år gammalt.
   4. Varför tar ni 10% arvode + 30 000 i registreringsavgift (denna avgift försöker ni ta ut men ni tar bort den om man frågar? Inga konkurrenter har denna avgift?k) utan att göra något förarbete, det är developern som gör allt arbete? En mäklare I USA betalas alltid av den som säljer condon/huset?