Om inte bostadsmarknaden är het är i alla fall diskussionen om den het. Nyligen hävdade statliga Bostadskreditnämnden att marknaden är övervärderad med 20 procent. Kort därpå sade vice riksbankschefen Lars E.O. Svensson offentligt att bostadsbubblan är ett hjärnspöke. Oavsett vem som har rätt kan landets husägare blicka tillbaka på en lång period av värdestegring som aktieägare bara kan drömma om.
Det är mot ljuset av detta som Nasdaq OMX, tillsammans med Tekniska Högskolan (KTH) och Uppsalaföretaget Valueguard, har lanserat bostadsprisindexet HOX, som de hoppas ska bli den första byggstenen i en ny svensk värdepappersmarknad riktad till såväl hushåll som professionella placerare. Genom detta kan alla, även de som inte är husägare, tjäna pengar på bostadsmarknaden – i både upp- och nedgångar.
Erik Thedéen bekräftar i en intervju med Aktiespararen att Nasdaq OMX för samtal med flera banker om att skapa värdepapper utifrån indexet, men han vill inte avslöja vilka.
– Man kan tänka sig att en bank ger ut en strukturerad produkt som relateras till indexet. Generellt sett är bankerna intresserade, men detta är i ett väldigt tidigt skede och jag kan inte nu säga vilka vi pratar med, säger han.
En rundringning visar att även bankerna är ovilliga att avslöja något. Men det råder inget tvivel om att det kan finnas stora pengar för alla inblandade att hämta: Värdet på den svenska bostadsmarknaden är betydligt större än börsvärdet på hela Nasdaq OMX Stockholm.
Partnerföretaget Valueguard hoppas att antalet indexobligationer som bygger på HOX uppgår till 350 stycken om fem år, men tanken är att det ska finnas även andra typer av derivat i framtiden – derivat som öppnar för möjligheten att ”gå kort”, alltså tjäna pengar på ett bostadsprisras.
Valueguard kommer också att samarbeta med försäkringsbolag för att ta fram försäkringar som ger bostadsköpare rätt att slippa sälja till förlust. Idén är att även på bostadsmarknaden få in det finansiella tänkande som finns på aktiemarknaden.
– Man kan i dag hantera risk i aktier, men inte i bostäder. Har man väl köpt ett nytt hem sitter man där. Ändå ligger merparten av svenskarnas finansiella exponering i hemmen, säger Erik Thedéen.
Samtidigt var det just derivat med bostäder som underliggande tillgång (CDO- och CDS-kontrakten i USA) som låg bakom den finansiella härdsmältan hösten 2008. USA:s tidigare centralbankschef, Alan Greenspan, har sagt att finanskrisen inte skulle ha uppstått utan kreditderivaten, och finansmannen Warren Buffett har kallat derivaten för ”massförstörelsevapen”. Orsaken är att såväl vinstchanserna som riskerna är större med derivat. Fast Erik Thedéen tycker att en jämförelse mellan Sverige och USA haltar.
– Derivat kan vara nyttiga och bra, men en del kan vara farliga också, som CDO- och CDS-kontrakt. USA hade alltför invecklade saker, som var felaktigt handlade och felaktigt reglerade, säger han.
Misslyckade derivataffärer har skapat stor finansiell oro även tidigare. Det inträffade till exempel då hedgefonderna LTCM och Amaranth kraschade 1998 respektive 2006. De naturgasderivat som Amaranth gick omkull på var dessutom börshandlade.
De amerikanska kreditderivaten handlades utan clearing på någon börs – de handlades ”över disk”, på en så kallad OTC-marknad. Erik Thedéen menar dock att det kan uppstå finanskriser även på börser och att det krävs bättre krisberedskap generellt. Till exempel måste man ha koll på vad stora hedgefonder gör. Samtidigt konstaterar han att Stockholmsbörsen klarade finanskrisen utan någon större panik, trots att derivathandeln där har flerfaldigats på bara några år.
– Man kan alltid vara självkritisk, men vi klarade i alla fall testet. Strålkastaren ska riktas mot OTC-marknaden, säger han.