År 1959, för 50 år sedan och ungefär samtidigt som C-H Hermansson började fundera på sitt revolutionärt doftande verk om 15 förmögna familjer som styrde svenskt näringsliv (boken kom ut 1965), rullade en bil in på gårdsplanen hos familjen Paulsson utanför Båstad. Folket i bilen ville att bonden Paulsson skulle köra avfall som extra syssla. Men bonden ville inte ägna sig åt renhållningsarbete. Det ville däremot hans söner, en då sjuttonårig Erik och en femtonårig Mats, och detta skulle bli embryot till deras i dag jättelika, men rätt löst sammansatta, imperium av bygg- och fastighetsbolag med verksamhet över hela Norden. Tre år efter starten hade de registrerat sitt första bolag, början till Paulsson Entreprenad AB, Peab.
År 2007 rangordnades bröderna av tidningen Fastighetsvärlden som etta respektive sexa bland Sveriges mäktigaste inom svensk fastighetsvärld. Aktiespararen har uppmärksammat jubileet och fått en gemensam intervju med bröderna Paulsson, i vilken de berättar om 50 års byggande av företag, om krisen och om framtiden. Hungern efter nya stora projekt visar sig fortfarande vara omättlig för de två ”gödselbönderna”, som de själva kallar sig.
Erik tar främst hand om fastighetsdelen, med Fabege, Wihlborgs, Diös och Klövern, medan Mats som VD sköter Peab och det återinförlivade Peab Industri. Att skilja på rollerna har varit viktigt för dem i över 20 år, även om nätverket är gemensamt.
Totalt är de storägare eller ledande aktörer i 12–13 börsföretag. Själva är de enligt nätuppgifter goda för var sin miljard kronor, trots krisen. Enligt Veckans Affärer tillhör de båda topp 30 i Sverige vad gäller rikedom – från ingenting. Det borde vara omöjligt att i Sverige nå dithän med hederliga medel, men bröderna Paulsson är beviset på att det går.
Vad har då 50 år av lärdomar gett för två bröder som har enbart folkskola att luta sig emot? Har de kraft att gå vidare? Svar får du i denna intervju, signerad Aktiespararens Mats Blomberg.
– Mats och jag träffasinte så ofta nuförtiden, tyvärr, för vi har jätteroligt ihop. Vi har inte spelat tennis tillsammans på 25 år, så det var unikt av Aktiespararen att få ihop oss, säger Erik Paulsson. Bilder: Stefan Larsson.
Aktiespararen: Det förefaller inte som om det är helt ”ordning och reda” (Paulssonsfärens ledord) i fastighetssektorn. När det gäller er själva har det talats om våghalsiga affärer och hög skuldsättning. Vad är sanningen?
Erik: – Som en journalist skrev: ”Det är inte så lätt att fälla en gammal tjur!” Vi mår jättebra. Vilken kris talar de om? Det är ingen kris utan en nedgång i marknaden som inte är värre nu än den varit i andra normala nedgångar. Däremot hade vi en kris 1990–1993. Övriga nedgångar från 1930-talet är bara småvågor, konjunkturnedgångar som normala företag ska kunna hantera.
Men analyserna säger att det är hög risk i Paulssonsfärens bolag, och om lågkonjunkturen fördjupas kan läget försämras.
Erik: – Världen förändras vid olika tillfällen. En titt på kassaflöde och utveckling i våra bolag visar att riskerna definitivt är långt mindre denna gång än för 15 år sedan. Ett hus står också kvar, men då är det läget som gäller. Har huset kvalitet har det också en hyresgäst; det är ju inte så att 100 procent försvinner. Vi tror att vi i våra hus kan hålla en högre uthyrningsgrad och en betydligt bättre balans än andra. Fabege, som fått mest stryk, sitter också på de absolut största möjligheterna. Naturligtvis är det också risk, om man inte orkar leva med det. Men underliggande värden är så intressanta i Storstockholm, och många ute i landet har inte fattat det. Vi har finansierat alla våra delar, och vi har bra reserver genom bra tider på avtalen.
Men nu verkar ett bakslag komma på den skattekonstruktion som Fabege och andra fastighetsbolag ägnat sig åt. Fabege skriver i halvårsbokslutet om 1,3 miljarder kronor som en möjlig skatteefterräkning. Hur klarar ni det?
Erik: – Fabege har byggt en rejäl kassa för att möta en skattekris, så jag är inte det minsta orolig. Först ska vi vinna målet. Men om vi skulle förlora någon krona finns utrymme att ta av. Vi har en rabatt som gör att man aldrig kan köpa fastigheter billigare genom bolag än just nu. Vi har också mycket råmark som ligger obelånad. Man ska alltid ha lite hö på loftet.
Hur hade det sett ut om Fabege hade köpt konkurrenten, statliga Vasakronan, också med många fastigheter i Stockholm?
Erik: – Vi var inte direkt intresserade; det var både för dyrt och fel för oss. Vi är på gränsen till att vara för stora i Stockholm med Fabege. Vad vi gjort tidigare när ett bolag varit för stort är att vi har knoppat av det till ett nytt bolag. Vi började med att ta in Wihlborgs och knoppade sedan av det. Vi koncentrerade oss i Stockholm och gick tillbaka till Malmö, med 3 miljarder i kapital. Vi knoppade av Klövern, och det blev väldigt bra. Peab knoppade av Brinova.
Om vi tittar på er historia, hur viktig var starten som ”sopåkare” på Bjärehalvön?
Mats och Erik: – Det företaget växte upp hos oss i 30 år. Vi sålde först halva och gjorde ett väldigt bra resultat. Efter ytterligare tre år sålde vi andra halvan för lika mycket. Vi startade i Ängelholm, sedan blev det Skånemiljö och därefter Sverigemiljö. Därefter blev vi så stora att våra kollegor tyckte att vi var intressanta i deras kostym. Då släppte vi det och kunde flytta in kapitalet i Peab.
Hur ska man se på det som hände från 1959 och framåt?
Erik: – År 1959 startade vi bröderna Paulsson Entreprenadfirma och gjorde 1962 om det till bolag. Sedan utvecklades det hela tiden med hjälp av regelverk, revisorer och goda ekonomer. Vi har bolagiserat och byggt upp en stor självständighet mellan bolagen, men de har också en flagga de vill dra nytta av. Jag tror att sammanhållning, relationer, mänsklighet och förtroende är viktiga – inte pengar. Jag ser min roll som att uppmuntra mina medarbetare.
Mats: – Allt har skett successivt, och vi har hela tiden arbetat efter en klar strategi och med ordning och reda. Viktigt har också varit att alltid när vi gjort affärer ska det vara två vinnare, inte bara en. Ingen får känna sig lurad.
Hade ni någonsin kunnat drömma om att ni en dag skulle stå som miljardärer från det att ni startade med i praktiken ingenting?
Erik: – Vi har aldrig spekulerat i det, pengar är bara ett medel.
Mats: – Man är inte miljardär förrän man tar ut pengarna. Så länge vi är inne i fastigheter, inne i aktier, inne i våra bolag är vi inte miljardärer. Man måste klara räntor, klara att betala de anställda och driva företaget – och här har vi ett enormt ansvar. När det blir en djup lågkonjunktur måste man tänka på de anställda och kunderna så att man inte tar alltför stora risker. Vi ser oss också som samhällsbyggare där vi är.
– Vi är nästan aldrig på möten tillsammans. Erik är inte med i styrelsen i Peab. Vi hinner träffas bara på privata fester. Annars ringer vi varandra, säger Mats Paulsson.
Har de här 50 åren gått på en rak linje?
Mats: – Nej. Vi har tagit risker åtskilliga gånger. Om man tittar på nedgångar sticker vi inte under stol med att 1993 och 1994 var enormt tunga år. Men då handlade vi in bolag, och Peab tog hand om byggrörelsen.
Om vi tittar på de fastighetsbolag som ingår i Paulssonsfären: Brinova, Wihlborgs, Fabege, Diös, Klövern med flera. Är de följden av att den gamla byggrörelsen växte och att fastigheterna ”blev över”?
Erik: – Kostymen var för stor. Det var som med bilindustrin i dag. När vi började dra ned sade vi att Mats tar hand om bygg-rörelsen i Peab och jag det andra. Sedan gjorde vi successivt en förflyttning. Man bygger inte sådant på en dag, utan många människor och mycket beslutskraft ska ihop. Bolagen var blandade i sin helhet. Då började vi fråga oss: ”Hur kan vi bli effektivare, och vad tror vi att vi är bäst på?”
Det här att ni går lite skilda vägar. Skedde det ungefär samtidigt som ni började tänka på börsen för 18 år sedan?
Mats: – Nej, det var inte förrän vi tog in alla de här bolagen (Hallström & Nisses 1991 – som gjorde att Peab ”bakvägen” fann en väg in på börsen – Kullenbergs och Bygg-Paul och därav namnbytet till Tre Byggare 1992, sedan åter Peab 1993). Erik bestämde sig för att bli fastighetschef 1994. Peab blev inte delägare i något av bolagen – utom i Brinova, som vi sedan knoppade av. Vi har varit väldigt noga med alla de bolag vi tagit in ska ha varit genomlysta. Det är en lögn att vi korsvis skulle ha gjort några affärer för att gynna oss själva.
Har det varit en medveten strategi?
Mats: – Ja, vi ska inte gynna varandra på något otillbörligt sätt. Däremot försöker vi göra bra jobb åt de här bolagen. Vi bygger mycket åt dem och försöker få ned priserna. Hälften av Peabs omsättning är förtroendeentreprenader, där vi går in i ett tidigt skede och sätter ett garanterat slutpris, med incitament för båda parter att göra ett bra jobb. Hälften av våra projekt ser ut så.
Ett jätteprojekt där ni nu åter möts, med Peab och Fabege, är den planerade nya nationalarenan i Solna. Vad betyder den?
Mats: – Den betyder mycket för alla. Den blir Nordens största idrottsarena med 55 000 sittplatser när den är färdigbyggd 2013. Totalt värderas bygget och allt omkring till runt 18 miljarder kronor. Hade vi inte jobbat ihop där hade den varit svår att få i gång.
Erik: – En viktig faktor är att inte bara vi är där utan också statliga Jernhusen, Solna stad och Svenska Fotbollförbundet. Arenaprojektet är på 2,1 miljarder kronor. I avtalet står att Peab får hela uppdraget och bygger åt oss andra fyra på bästa och billigaste sätt, och alla går in med en femtedel i ägarintresse. Utöver detta ska ett antal kontor byggas. Peab ska uppföra och driva bostadsdelen, medan Fabege tar över de kommersiella lokalerna tillsammans med Jernhusen.
Kan det vara intressant att satsa på bostäder på fler ställen?
Erik: – För ett år sedan började vi fundera på om vi kunde hitta en lösning på behovet av bostäder, som är enormt i Stockholm och Malmö. Men det har varit svårt att få tag i kapital. Mats har jobbat mycket med Finansdepartementet för att få fram kapital och kunna sätta i gång byggen. Vi har på vår sida tittat efter idéer och om vi skulle kunna få i gång ett nytt bostadsbolag och använda våra gamla kunskaper. Vi vill sätta i gång något nytt.
Hur stort skulle en sådan verksamhet kunna bli? Handlar det om ett nytt, stort Fabege?
Erik: – Nej, man ska lära sig krypa innan man börjar gå. Det handlar kanske om 2 000–3 000 bostäder om fem år. Vi får se om vi finner ett upplägg och om vi behövs i marknaden. Men just nu finns ett jättebehov.
Om vi kopplar till Peabs verksamhet är det väl också så att Peab har mycket mer tyngd på bostadsproduktion än konkurrenter som NCC och Skanska?
Mats: – Vi kan bli större. Det viktiga är att vi bygger så billigt att medelsvensken kan hyra bostäderna. Då finns en enorm efterfrågan. Vi kan ju också knoppa av bitar. Peab byggde i fjol 6 000 bostäder, så vi är ingen liten aktör. Problemet i dag är att få fram pengar till kunderna så att de kan köpa av oss. Vi jobbar med kommunerna för att få fram arkitektritningar, konstruktionsritningar och byggmateriel så att vi kan sänka kostnaderna med 20–30 procent.
Ser vi till börsen har Peabs aktie fallit mer än Skanskas sett ett år tillbaka, alltså inräknat finanskrisen. Beror inte det på att ni bland annat har varit så beroende av bostadsbyggandet, som rasat?
Mats: – Det vet jag inte. Jag tittar bara på vad vi tjänar och vad som är framtiden. Vi var nere på ett P/E-tal på 2. Det var ju fullständigt vansinnigt, när vi gav en rejäl utdelning förra året. Titta i stället på vad Peabs aktie har avkastat för sina aktieägare under tio år.
Peab hade negativt kassaflöde 2008, men soliditeten ser ut att vara bra, och ni nådde de finansiella målen. Orderingången har fallit i år. Hur tacklar ni det?
Mats: – Vi tittar inte så mycket på enskilda kvartal. Även kassaflödet måste ses långsiktigt. Det är klart att om entreprenaderna går ned lite så följer det med. Men vi har en tillgänglig likviditet på 6 miljarder kronor och hade i fjol ett resultat på 2,2 miljarder. Peab har aldrig varit så starkt som i dag.
Det väckte en del ont blod på finansmarknaden när ni beslöt er för att ta tillbaka Peab Industri bara ett år efter att affärsområdet hade knoppats av från Peab. Var det riktigt att göra så här?
Mats: – Javisst! Andra valde att sälja vissa bitar medan vi valde att ha kvar vår industri och också utöka den. Vi skaffade den för att vi behövde den till vårt byggbolag. Men vi hade alldeles för många diskussioner och för mycket dubbeljobb. Därför knoppade vi av industridelen. Den kan växa mycket snabbare utanför. Man ska också veta att försäljningen ökade med 25 procent första året. Det hade den aldrig gjort om bolaget legat kvar i Peab.
Det var väl starka argument för att Peab Industri skulle få fortsätta med det?
Mats: – Ja, precis. Vi gjorde rätt som satte det på börsen och gjorde nya banksyndikeringar i både Peab och Peab Industri och tog nya krediter med sjuåriga löptider. Vi har alltid velat ha bra med reserver, och här fick vi det. Sedan kom denna enorma kris, som vi inte hade kunnat drömma om.
När vi fick höra att det fanns ett stort intresse från större investerare för ett bud på Peab Industri skulle ett sådant bli en gisslan för Peab. Peab Industri har råvaran till Peab, med grus, maskineri och alla saker. Vi skulle inte kunna göra någonting, för det som Peab behöver skulle då finnas i någon annans hand. Vi pratade igenom det och sade att vi själva måste göra affären. Då kallade vi till ett möte med alla större ägare och investerare. Detta skedde på en söndag, och på måndagen var vi klara att göra själva affären. Peab lade ett bud på Peab Industri.
Med facit var det helrätt; vi var nere i ett P/E-tal på 2. Om en utlänning hade lagt ett bud på 4 gånger börskursen skulle vi inte ha kunnat sätta emot. Det hade varit en nackdel för Sverige. Budet var ändå bra för aktieägarna, de fick ju aktier i Peab, så det blev ingen skillnad.
Nu, när det kärvar på marknaden – är det inte frestande för er att använda sfärens egna fastighetsbolag och med dem lägga stödbeställningar hos byggsidan?
Mats: – Peab har inga egna fastighetsbolag. Erik och hans medarbetare har hand om fastigheterna, medan jag och mina medarbetare sköter entreprenaderna. Det finns ingen sådan koppling. Däremot, om vi kan få i gång bostadsbyggandet, är det bra för stat och kommun, för att få ned arbetslösheten. I Södertälje, där det behövs 5 000 nya lägenheter, har vi kommit överens med kommunen och bildat ett bolag som kan sysselsätta invandrare. Vi är snabbfotade.
Så du håller fast vid visionen att satsa på bostadsbyggande?
Mats: – Ja, och vi ska öka det. Men vi måste se till att det byggs billigt. Det vi jobbar på är att hyrorna ska ligga på 1 200–1 500 kronor per kvadratmeter. Där kan vi vara om två år, och det kan växa hur snabbt som helst. Sverige har ett behov av 40 000–50 000 bostäder per år men bygger bara 10 000. Det blir ett oerhört uppdämt behov.
Ni firar 50 år. Hur länge till tänker ni hålla på?
Erik: – Med lågkonjunkturen skulle Peab ha behövt friställa 400 man. Vi stoppade då vårt 50-års-jubileum. Pengarna för det räcker till att hålla 400 man kvar, och blir det något över delar vi ut dem. På Peabs årsstämma applåderade aktieägarna stående i fem minuter åt det. Sedan frågade jag Mats: Vad gör vi nu då? Vi kör i 50 år till, sade vi, och tog varandra i hand på det.
PAULSSONSFÄREN
- Erik Paulsson, 67 år, ordförande i Diös, Fabege, Skistar och Wihlborgs
Förmögenhet: 1,2 miljarder kronor (november 2008 enligt VA), men ned från 3,0 miljarder kronor 2007
Bosatt: Båstad och Stockholm
Familj: Fru och två barn. Sonen Svante är VD i Backahill och styrelseledamot i Peab
Övriga styrelseuppdrag: Backahill, Brinova, Nolato, Öresund
- Mats Paulsson, 65 år, VD i Peab
Förmögenhet: 1,15 miljarder kronor (november 2008 enligt VA), men ned från 3,1 miljarder kronor 2007
Bosatt: Bjärehalvön
Familj: Sonen Fredrik, styrelseledamot i Peab
Styrelseuppdrag: Skistar och Peab