Direkt i receptionen i JM:s nya huvudkontor i Solna möts man av ett toppmodernt kök. Det är så det lite annorlunda byggföretaget vill profilera vad det skapar. Köket är liksom lite av hjärtat i en modern lägenhet, en del av det paket som gjort JM så framgångsrikt under större delen av 2000-talets första decennium. Drivande har också varit att under dessa år rusande bostadsrättspriser har skapat en form av utvecklingsmässig studsmatta.
Men för två år sedan kom finanskrisen. Ett tag höll allt på att frysa fast, och JM:s aktiekurs dök med runt 80 procent. I det läget (hösten 2008) var det också en något spak VD som förmedlade att bolaget inte hade så mycket att göra på försäljningssidan – utom att avvakta. Vissa kostnadsnedskärningar, som att säga upp 600 personer, gjordes dock för att lindra den häftiga influensan. Omvärldsfaktorer som stor bostadsbrist talade ju ändå långsiktigt för en ljus framtid.
Och där tycks JM nu vara. Det nischade byggföretaget ser åter den ljusa framtiden komma. Dock är man lite osäker om i vilken takt, men denna osäkerhet gäller inte aktiemarknadens aktörer. De har redan kraftigt uppvärderat JM.
Aktiespararen: Hösten 2008, när allt plötsligt stannade upp, blev du inte nervös?
Johan Skoglund: – Inte nervös, men det fanns en oro efter Lehman Brothers’ konkurs. När vi hade problem med finansieringen, och bankerna var försiktiga även med att låna ut till våra kunder, var vi extremt avvaktande under någon månad. Först i maj/juni 2009 kom marknaden tillbaka ordentligt, men inte på den nivån vi var på 2006/2007. Men eftersom vi var med under nedgången 2003, och även 2001 efter IT-kraschen, visste vi vad vi skulle göra: stoppa projekt, producera lite färre lägenheter, minska etapper och anpassa organisationen. Vi var ändå ganska lugna i ledningen.
Ni hade tidigare levt på uppgången för bostadsrätter, och nu gällde ”krisanpassning”. Strategiskt, vad tänkte ni om krisen hade blivit ännu mer utdragen och allvarlig?
– Affärsidén är att utveckla attraktiva boenden och arbetsmiljöer, främst bostadsrätter, men vi bygger även ägande- och hyresrätter. Det vi gjorde under den här perioden var att snabbt konvertera ett antal projekt till hyresrättsprojekt, med runt 50 procent av starterna i Stockholm. Det var ett sätt att minska risken, varsla så få som möjligt, behålla och hålla i gång produktionsapparaten.
Ni sålde hela fastigheter till en enda köpare i stället för varje lägenhet för sig, eller hur?
– Ja. Det har funnits en stor efterfrågan på fina hyresrätter. Köparna visste också att det fanns ett litet fönster som var öppet en period – att vi kunde tänka oss att konvertera för att hålla i gång vår produktionskapacitet.
Men det gjorde väl att ni fick sälja till sämre förtjänst än när ni delar upp ett hus och kan sälja enskilda bostadsrätter?
– Vi ville hitta fler aktörer för att minska risken och ha flexibilitet. Normalt har vi något lägre marginal på sådana projekt, men vi klarade våra krav. Över en konjunkturcykel är koncernens marginalkrav 10 procent. Vi har generellt högre resultat på våra bostadsrätter, men vi var ändå nöjda.
Har det funnits en press från bankerna på er balansräkning?
– Nej, inte någon gång. Däremot märkte vi att de ställde lite hårdare krav efter Lehman Brothers-konkursen vad gäller bokningar och storlek på etapper på nya byggprojekt. De kraven är borta i dag.
På kapitalmarknadsdagen i höstas gjorde ni flera omvärldsanalyser av utvecklingen framöver, liksom på prisutvecklingen på bostadsrätter. Vad betyder de för er?
– På 1970-talet kostade en villa i Täby nästan lika mycket som i Gävle eller i Alingsås, Malmö eller på vilken annan plats som helst. Eftersom nästan alla bostadssubventioner har försvunnit prissätts husen i dag av marknaden. Det som hänt är också att större orter med bra innehåll vad gäller samhällstjänster, kultur, jobb med mera har fått en bättre utveckling. Urbaniseringen gjorde att vi för 10–15 år sedan valde att finnas på orter med stark befolkningstillväxt, såsom Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Över tid tror vi på stigande bostadspriser på sådana orter.
Du tror att bostadsrättspriserna ska fortsätta att stiga och inte att de toppat ut?
– På kort sikt finns det många som tror på en platt riktning, till och med att de kan sjunka. Men 2010 och 2011 tror vi på stabila priser, som kan variera med plus minus 5 procent.
Ni måste väl också förhålla er till ”begagnatmarknaden” på bostadsrätter, alltså mäklarnas försäljning av privatägda bostadsrätter? Där verkar marknaden ha gynnats av att räntorna hållits nere på låg nivå. Stämmer det?
– Begagnat är vår största konkurrent. Att räntorna varit låga under 2009 har bidragit till en god försäljning. Men ännu viktigare är att våra kunder har jobb. Därför känner jag större oro för arbetslösheten än för ränteutvecklingen.
Det har ju också varit en våldsam utveckling i Stockholm under de 15 senaste åren. Kan andra områden komma ifatt?
– Vi tror att Stockholm fortsätter att vara en stark marknad. Bara de nio första månaderna 2009 fick Stockholm 29 000 nya innevånare. Inflyttningen och befolkningsökningen är alltså extremt stark just nu; samtidigt har nytillskottet av bostäder aldrig varit så litet. I en normaliserad marknad tror vi att priserna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala stiger mer än i till exempel Dorotea, Sundsvall och Trollhättan.
Kan man bara räkna så på inflyttningen? Är de som invandrar till Stockholm rakt av potentiella köpare till JM:s lägenheter?
– Normalkunden hos oss har 50 procent eget kapital för att de gjort en bostadskarriär. Men man måste dela upp dem. Å ena sidan har vi det unga, välutbildade paret eller singeln som har jobb. Å andra sidan är det barnfamiljen. Men så har vi också dem som är i 50-årsåldern som säljer villan i till exempel Täby och köper en bostadsrätt på Liljeholmskajen. Den sistnämnda gruppen har bra ekonomi, medan barnfamiljen lånar hälften och det unga paret lånar allt eller har föräldrar som hjälper till. Vi har tre kundgrupper, om man målar med den breda penseln: barnfamiljen, unga och välutbildade samt 50+. Det rör sig lite över tid, men säg cirka en tredjedel var.
Arbetar ni mycket med omvärldsanalys och trender 10–15 år framåt, eller är det nuet som gäller?
– Vi jobbar inte bara i nuet och tittar framåt utan också med att titta bakåt. En stor trend som berör oss är den förändrade demografin, en annan är miljö- och hållbarhetsfrågorna. I Sverige finns 4,4 miljoner bostäder. Normalt byggs 30 000 nya per år, under 1 procent. Just nu är antalet dock nere på 13 000 nya.
Det är klart att de nya som tillförs ska vara mycket bättre än de gamla. Våra hus drar maximalt 75 kilowattimmar energi per kvadratmeter och år medan Boverkets krav är 120 och miljonprogrammets bostäder drar någonstans runt 200.
Vi ser också att efterfrågan ökar på lite mindre lägenheter; många pratar ”gärna hög kvalitet och hög standard”, men trean behöver inte vara på 90 kvadratmeter. Den kan vara på 70 kvadratmeter, bara standarden är hög och förbrukningen låg. De trenderna följer vi.
Ett annat mönster verkar vara inflyttning och förtätning mot centrum i våra tre storstäder. Men alla kan väl inte bo på samma plats?
– Många politiker i västvärlden, i hela Europa, vill förtäta städerna. Det handlar också om klimatfrågorna. Många fler vill flytta till ställen med större möjligheter. Vi har byggt mycket på gamla industriområden, som kranenområdet i Malmö och norra älvstranden i Göteborg, och det fortsätter vi med. Nästa trend blir att vi däckar över kommunikationsytor. Ett stort kommande program i Stockholm blir att bygga ihop Norrtull med Karolinska sjukhuset i Solna. Utvecklingen mot att förtäta staden och bygga större och högre hus kommer att pågå i många år.
Bygger JM i egen regi, eller anlitar ni andra byggbolag?
– Hälften av våra medarbetare är byggnadsarbetare, såsom snickare och betongarbetare. I Stockholm och Uppsala bygger vi i princip allt själva, med egna hantverkare. Även i Lund, Malmö, Göteborg och Oslo har JM byggpersonal.
Är det så unikt det ni gör? Alla kan väl bygga bostäder?
– Ja, men vi har vårt system, våra plattformar och vår modell för hur vi bygger. Vi ser att vi gör det effektivare när vi gör det själva, och sedan vill vi inte lära våra konkurrenter det om de får använda våra ritningar och plattformar. Vi har alltid byggt många bostäder. 10–15 procent är småhus, och vi bygger äganderätter, bostadsrätter och hyreslägenheter. Sedan 20 år är det dock mer fokus på bostadsrätter.
JM är regionalt koncentrerat, men borde inte modellen kunna kopieras till många andra platser – även utanför Sverige och Norden?
– Marknaden för flerbostadshus är inte så homogen i andra länder som i Sverige. Att vi varit så framgångsrika i Stockholm beror på en bra marknad och högre intäkter än i övriga Sverige, och vi är stora så vi kan hitta skalfördelar. Man får inte glömma att vi under 2000–2008 hade en bra intjäning också i övriga Sverige. Men bäst lönsamhet har vi haft i Stockholm, liksom en bra lönsamhet även i Norge. Det är en stor utmaning för oss att långsiktigt hitta skalfördelar och att jobba med våra kostnader i Finland, Danmark och Norge. När det är på plats och vi kan hitta kostnaderna och skalfördelarna kanske vi kan blicka längre bort.
Kan ni inte köpa bolag som har det, då?
– Jo, men en hämmande faktor är att bygglagstiftningen är olika i olika länder. Det har vi i Norge, där kraven på till exempel fönster är annorlunda. Detta gör att vi inte bara kan köra över plattformarna dit. Sedan är det lite annorlunda i Finland. Där ska exempelvis alla ha bastu, även i flerbostadshus! I Sverige finns olika klimatkrav på byggandet i Norrland och Skåne.
Finansiellt har ni inget tillväxtmål. Varför?
– Vi vill över tid växa med 4–5 procent per år, inga förvärv annat än för att köpa nya, större markområden. Vi är nummer ett i Stockholm men vill bli större i Stockholm, Göteborg, Malmö och Oslo. Jag tror att vi skulle kunna bli större inom äldreboende. Vi bygger också vårdboenden, ofta åt kommuner, och pratar om att bygga trygghetsboenden. Men vi diskuterar också lösningar för gruppen mittemellan, när man är en pigg 75- eller 80-åring. Tidigare, när vi byggde i vårt dotterbolag Seniorgården, inrättade vi vävstuga åt kvinnorna och snickarbod till männen. I dag installerar vi i stället ofta ett gym.
Om man pratar trender är ensamhet ett skäl till att många blir sjuka. I en framtida bostadsrättsförening kanske man ska ha ett gemensamt kök så att de boende kan äta tillsammans med sina kamrater, om de vill. De kanske ska kunna boka en övernattningslägenhet för besökande vänner, eftersom deras trea nu är på bara 70 kvadratmeter. De kanske inte behöver ha egen bil och är därför med i en bilpool. Där kan vi som företag bli extremt lyckosamt om vi vet hur den åldrande befolkningen vill bo i framtiden.
Finansiellt är ni annars bara tillbaka på ett av målen: soliditeten.
– Det är viktigt för oss att ha en stark balansräkning. Vi trodde 2009 att vi skulle kunna genomföra något förvärv, men de låga räntorna gör att många har valt att inte sälja mark.
Men de stora inlösenprogrammen, som genomfördes 2005–2007, var inte de ett felsteg? Ni tog ju därmed bort en del av era finansiella muskler.
– Det tycker jag inte. Hade vi haft kvar dem hade i stället risken funnits att vi hade gjort för dyra förvärv 2008–2009. Jag har alltid känt att vi har en balansräkning med vilken vi kan göra de förvärv vi önskat.
Men rörelsemarginalmålet underskrider ni kraftigt, eller hur?
– I den värsta marknaden sedan 1930-talet, ja. Men det har varit svarta siffror, och marginalmålet gäller över konjunkturcykeln. 2010–2011 blir också tuffa år, och jag tror att vi är helt tillbaka först 2012. Vi är inte tillbaka i normaliserad aktivitet i dag, men vi vidtar åtgärder för att inte riskera att sitta fast med osålda lägenheter. Försäljning är extremt viktigt. Transparens är viktigt. Vi anpassar oss snabbt, med nya storlekar och mångfald. I den här turbulenta marknaden måste vi se olika alternativ.
Ni har en portfölj bestående av nästan 30 000 byggrätter. Du har till och med signalerat att den är lite för stor. Är det så?
– Med nuvarande takt räcker den i tio år. Beaktat att vi har för få produktionsstarter i dag är den lite för stor i teknisk mening.
Ni har 12 000 aktieägare, vill du inte ha fler? Ni har ju exempelvis ett VIP-register på fler än 30 000 bostadsrättsspekulanter.
– Det tål att tänka på. Men vi låg länge kring bara 3 000 aktieägare. Det finns generellt sett ett större intresse för oss än tidigare för att många förstår vår affär. Vi är mycket ute i landet och genomför flera hundra möten med investerare varje år.
