En dag kommer den. Dagen då du ska köpa din egen lägenhet. Det är en av de största investeringarna du gör i livet. Att köpa sitt drömboende vid första bostadsköpet är för många ingen realitet, men drömmen skulle kunna bli sann med rätt förarbete.
Innan du börjar leta bostad bör du först skaffa dig en bra bild över din ekonomiska situation och upprätta en budget. Med hjälp av den får du en överblick av dina inkomster och utgifter, vilket hjälper dig att bestämma hur mycket ditt boende får kosta. Var realistisk och låt inte för stor del av dina pengar gå till boendekostnaden. Som bostadsrättsägare ska du, förutom att betala ränta och amortera till banken vid lån, även betala avgift till bostadsrättsföreningen samt betala driftkostnader som exempelvis el.
Skaffa dig ett lånelöfte
Du bör kontakta din bank för att få ett lånelöfte, vilket är en form av förhandsbesked från banken inför en kommande låneansökan. Med hjälp av lånelöftet vet du hur mycket du kan låna, innan du börjar leta boende. Lånelöftet är kostnadsfritt och ges efter sedvanlig kreditprövning. Ska du betraktas som en seriös köpare och vara med i en budgivning är det viktigt att ha ett lånelöfte.
Tänk på att bankerna numera kräver en kontantinsats på 15 % av köpeskillingen, sedan bolånetaket infördes år 2010. Detta har tyvärr gjort att många unga har fått det svårare att ta sig in på bostadsmarknaden.
– Naturligtvis komplicerar bolånetaket för exempelvis unga bostadsköpare som saknar kapital eller vinster från tidigare bostadsaffärer. Tidigare löstes det med möjligheten att kunna låna en större andel. Men syftet med bolånetaket är att minska hushållens risktagande vid bostadsköp, säger Daniel Ragnegård privatekonom på Swedbank.
Inhämta information
Efter att du har skapat dig en bild av vilket boende du har råd med, gäller det att samla in så mycket information som möjligt om marknaden och dess utbud av bostäder för att lyckas göra ett bra köp. En bra start i sökandet efter bostad, är internet. Där finns det mer information än i tidningen och den är även uppdaterad. På nätet kan du gå in på Fastighetsmäklarfirmornas egna hemsidor och söka efter objekt. Där kan man ofta också anmäla sig till nyhetsbrev så att man får mejl varje vecka med olika objekt enligt givna kriterier. Snabbast är dock att gå in på några av bostadsmarknadens mest populära sidor, Hemnet, Booli och Bovision.
Var noga med att läsa bostadsannonsen ordentligt för att öka dina chanser till en lyckad investering. Utifrån ditt lånelöfte söker du efter bostäder i rätt prisklass för din ekonomi.
Tidningar och internet kan ge dig bra förutsättningar för att du ska kunna göra ett första urval, men bäst uppfattning om lägenheten får du trots allt genom att se den med egna ögon.
Gå på visning
Om du tycker att ett objekt är tillräckligt intressant kan du välja att gå på visning. En visning innebär att de som är intresserade får komma och titta på bostadsrätten som är till salu. Är visningen öppen innebär det att du kan gå på visningen utan att tala om att du kommer, medan visningar som inte är öppna kräver att du måste anmäla dig till fastighetsmäklaren innan.
Undersök lägenheten
Som köpare av en bostadsrätt har du undersökningsplikt. Med det menas att du som köpare har en plikt att undersöka bostadsrätten för att upptäcka eventuella fel innan köpet. Säljaren är nämligen inte längre ansvarig för eventuella fel i lägenheten efter försäljning, då du köper bostadsrätten i befintligt skick.
Enligt Anna-Lena Järvstrand, myndighetschef på Fastighetsmäklarnämnden, har säljaren ingen uttrycklig upplysningsplikt men om säljaren lämnar tydlig information om sitt objekt kan risken för rättsliga tvister minska. Uppgifter från säljaren om kända problem eller misstankar om fel kan göra att köparens undersökningsplikt ökar.
– Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för köparen. Det är viktigt att mäklaren ger information till köparen om dennes undersökningsplikt skriftligen. Mäklaren bör även vara tydligt och tala om för köparen att undersökningsplikten är större än vad som normalt ingår i en besiktning, förklarar Järvstrand.
Du bör själv granska bostaden och testa att allt fungerar som de ska. Ett tips är att särskilt kontrollera kök och badrum eftersom åtgärder i dessa utrymmen brukar vara kostsamma. Kontrollera att kyl, frys, spis, fläkt samt att eventuell diskmaskin eller tvättmaskin fungerar. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor, bakom tavlor och andra skymmande föremål för att se att allt är i gott skick. Om säljaren renoverat badrummet är det bra att ta reda på om det är gjort av en auktoriserad hantverkare eller om säljaren renoverat på egen hand. Vill du kan du anlita en besiktningsman som hjälper dig med besiktningen.
Granska bostadsrättsföreningen
Ett bra råd är att granska bostadsrättsföreningen och se över de senaste årens årsredovisningar, eller den ekonomiska planen om föreningen är ny. I årsredovisningen kan du se hur stora lån föreningen har och när reparationer har gjorts, exempelvis gällande ventilation, fasad, stammar och hissar, samt finansieringen av dessa. I underhållsplanen kan du se framtida investeringar för bostadsrättsföreningen och därmed utläsa vilka större reparationer som planeras, exempelvis stambyte, och vilket skick fastighetens fasad, tak, värmesystem, hiss, elledningar och fönster är i.
Ytterligare en viktig faktor att undersöka är om bostadsrättsföreningen äger marken där fastigheten är belägen. Denna information kan hjälpa dig att bedöma risken för framtida avgiftshöjningar. Läs även igenom stadgarna i lugn och ro, för att få information om vilket regelverk föreningen måste rätta sig efter. Tala gärna med någon i styrelsen eller med grannar för att få veta mer om bostadsrättsföreningen.
Värdera, fundera och känn efter…
Efter visningen bör du utvärdera bostadsrätten och fundera på om den är aktuell för dig. Du bör även, innan du lägger ett eventuellt bud, värdera hur mycket du maximalt kan tänka dig att betala för bostadsrätten utifrån lånelöftet. Det är även viktigt att räkna på hur stor den totala kostnaden blir per månad med dels månadskostnad för räntor och amorteringar och dels månadsavgiften som bostadsrättsföreningen tar ut. Detta för att försäkra dig om att du har råd att bo kvar i lägenheten, även om räntorna stiger.
För att ytterligare bilda dig en uppfattning om huruvida objektet är ett bra köp eller ej, kan du jämföra med snittpriset per kvadratmeter i området men det ger dig endast en grov uppskattning. Tänk på att en lägenhet med bra läge, historiskt alltid varit en bra affär, eftersom ett läge aldrig kan ändras. Passa dig för de tveksamma lägenheterna med insyn, konstiga planlösningar, samt de som har dåliga kommunikationer. Dessa tappar ofta först i värde när bostadsmarknaden viker.
Känner du att du äntligen hittat rätt bostad, så kan det vara bra att be att få en egen, extra visning innan du lägger ditt bud. Du ser alltid nya saker på en andra visning. Är du nöjd med bostaden som du hittat, är det läge att framföra ditt bud till fastighetsmäklaren.
Lägg ett bud
Om flera personer är intresserade av samma bostad, blir det oftast en budgivning. Det finns ingen lag som bestämmer hur en budgivning ska gå till, så den kan ske på flera sätt beroende på vad säljaren och fastighetsmäklaren kommer överens om. Säljaren bestämmer hur själva budgivningen ska genomföras, vem han vill sälja till och till vilket pris. Fastighetsmäklaren ser till att informera spekulanterna om hur budgivningen går till, samt framföra alla bud till säljaren.
Ofta talas det om två huvudmodeller av budgivningar, öppen budgivning eller sluten budgivning. Den öppna budgivningen kännetecknas av att bud ges i löpande tidsföljd och att deltagarna i budgivningen har möjlighet att bjuda över andra spekulanters tidigare lagda bud. Kom ihåg att du som budgivare har rätt att få ditt bud framfört till säljaren, oavsett om säljaren och mäklaren kommit överens om att bud ska avges på ett särskilt sätt eller i speciell form.
Den slutna budgivningen innebär att bud lämnas skriftligt inom viss utsatt tid och att buden öppnas vid ett och samma tillfälle. Säljaren har då möjlighet att acceptera något av buden eller förkasta alla bud. Denna typ av budgivning är inte så vanlig som en öppen budgivning.
Enligt den nya fastighetsmäklarlagen som trädde i kraft den 1 juli 2011, är mäklare skyldiga att föra anteckningar över sina uppdrag och upprätta förteckningar över anbuden som lämnas på objekten. Denna dokumentation ska överlämnas till säljare och köpare, och blir en trygghetsfaktor för dem.
Järvstrand framhåller att den skriftiga informationen om köparens undersökningsplikt har funnits en tid, men att den i och med den nya lagen kan bli mer standardiserad, vilket kan vara en fördel för konsumenterna. Köparens rätt att få ta del av budgivningslistan, är ytterligare en fördel med den nya lagen, anser Järvstrand.
– Det har länge varit Fastighetsmäklarnämndens rekommendation men har nu blivit lag vilket ger alla köpare denna rättighet. En ytterligare fördel skulle kunna vara att köpare och säljare i efterhand kan kontrollera mäklarens arbete genom att ta del av dennes journalanteckningar, säger Järvstrand.
Signera och betala
Båda parter har chans att ändra sig innan köpekontrakt har undertecknats av både säljare och köpare. Men är du överens med säljaren, signeras ett överlåtelseavtal. Om bostadsrätten är helt ny, det vill säga det är första gången den säljs skriver du istället under ett upplåtelseavtal. Skulle du köpt en bostadsrätt som inte är färdigbyggd, skriver du istället på ett förhandsavtal. Dessa avtal måste vara skriftliga för att vara giltiga och undertecknade av båda parter, för att avtalet skall gälla. Vid kontraktskrivningen betalas även handpenningen, som brukar vara runt 10 % av köpeskillingen. Ett villkor som måste vara uppfyllt innan bostadsrätten kan tillträdas, är att bostadsrättsföreningen måste godkänna köparen. Styrelsen i föreningen kan neka medlemskap om köparen har omfattande betalningsanmärkningar.
Flytta in
Själva bostadsaffären avslutas på tillträdesdagen. Vid detta tillfälle erläggs resterande del av köpeskillingen och en så kallad likvidavräkning görs, vilket är en uppställning som redogör för betalningen. Köparen får även tillgång till bostadsrätten på tillträdesdagen. Lägenheten ska då vara städad, alla nycklar ska vara överlämnade, adressändringar gjorda och elabonnemang ändrade.
Faktorer som generellt gör lägenheter dyrare är:
• Bra utsikt (gärna så högt upp som möjligt i fastigheten)
• Balkong
• Ingen insyn
• Närhet till grönområden
• Högt i tak
• Kakelugn
• Nyrenoverad
• Anrik förening och bra adress
• Kommunikationer
• Hiss
Bostadsägares skyldigheter:
• betala årsavgiften (månadsavgiften)
• vara rädd om fastigheten
• underhålla bostaden
• inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande
• följa föreningens ordningsregler
Fakta om bostadsrätter
Att köpa en bostadsrätt betyder att man köper rätten att nyttja en bostad. Samtidigt blir man medlem i en bostadsrättsförening. Medlemmarna äger gemensamt hela fastigheten, det vill säga bostäderna, de gemensamma utrymmena och eventuella uteplatser.
Bostadsrätter räknas som lös egendom. I bostadsrättslagen finns de formella kraven som gäller vid en överlåtelse beskrivna. Om det istället gäller fel, skicket vid överlåtelsen eller köparens undersökning, blir köplagen aktuell.
Acceptpris
Acceptpris innebär att priset som anges i bostadsannonsen ligger på en nivå som säljaren är villig att acceptera som slutpris. Om flera bud finns kan dock budgivning förekomma och priset bli högre.
Fastighetsmäklarens skyldigheter
Fastighetsmäklaren ska fungera som en opartisk mellanhand och värna om både säljarens och köparens intressen. Enligt lagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren är bland annat skyldig att ge dig en skriftlig beskrivning av bostadsrätten. Dessutom ska fastighetsmäklaren se till att upplysa säljaren om att han eller hon ska ge köparen korrekta uppgifter om objektet. Fastighetsmäklaren har även en upplysningsplikt och ska se till att ge dig som köpare de råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med köpet. Allt som kan antas vara av betydelse för köpet, ska fastighetsmäklaren upplysa om.
Fastighetsmäklaren har också ett ansvar för att köparen förstår betydelsen av informationen som ges.
En fastighetsmäklare har även en skyldighet att tala om för dig som köpare att det är viktigt att undersöka lägenheten eller låta fackmän göra det, enligt undersökningsplikten. Att göra klart för både säljaren och köparen att bara skriftligt köpeavtal är bindande, är ytterligare något som fastighetsmäklaren ska se till att framföra till båda parter.
På visningen
Inför visningen kan det vara bra att be någon kunnig person följa med och titta på lägenheten, så att du får höra någon annans åsikt kring det eventuella köpet.
Före visningen av bostaden kan det vara bra att bestämma dig för vilka krav du har på komfort, utrymme och standard. Tänk igenom vad som är viktigt för att du ska trivas. Gör gärna en lista över vad du vill ha ut av ditt boende samt en lista på de faktorer som du absolut inte kan avvara.
Försök att ha öppna sinnen. Det är lätt att du glömmer viktiga faktorer om du endast stirrar dig blind på det vackra läget eller den exklusiva inredningen. Låt inte tapeter eller golv distrahera dig. Skulle det vara något som du ogillar, så tänk på att det ofta är lätt att fixa till i efterhand.
Gå på så många visningar som möjligt innan du bestämmer dig för vilken bostadsrätt du vill ha. Det ger dig nya infallsvinklar och idéer på hur du skulle vilja ha det. Gå gärna även på visningar i områden du inte är intresserad av, just för att försäkra dig om att du inte har missbedömt området. Det ger dig dessutom en bättre uppfattning om hur priserna kan skilja sig åt.
Förutom att inspektera lägenheten, är det även viktigt att få se de gemensamma utrymmena, såsom tvättstuga, källare och eventuellt vindsförråd eller andra till föreningen tillhörande utrymmen. Är du i behov av parkeringsmöjligheter, kan det vara läge att även undersöka dessa möjligheter.
Undersök det här i lägenheten:
• Fungerar allt i bostaden? Testa.
• Är badrummet omgjort? Av vem? Är det rätt gjort?
• Behöver något renoveras? Har du råd med det?
• Vilka väggar är bärande (håller upp konstruktionen)? Det kan vara bra att veta om du vill ta bort någon vägg.
• Finns det utrymmen som är oproportionerligt stora och som inte kan användas till något, så kallade ”döda ytor”?
• Är det bra ventilation?
• Är köksfläkten godkänd av föreningen?
• Finns brandvarnare?
• Finns jordfelsbrytare?
• Är öppen spis och kakelugn, godkända för eldning samt är de provtryckta?
• Stämmer ytan på lägenheten? Pris/kvm.
• Är det mycket insyn i lägenheten?
• Låter det mycket utifrån? Öppna fönstren och lyssna.
• Är ytterdörren säker samt ljudisolerad?
• Trivs grannarna?
• Är övriga utrymmen i huset i bra skick?
• Är stambyte gjort? När?
• Finns det vindsförråd eller källarförråd?
• Finns det hiss? (målgruppen blir då ofta större vid framtida försäljning).
• Hur ser bostadsrättsföreningens ekonomi ut?
• Finns det några hyresrätter kvar i bostadsrättsföreningen som snart kommer ut till försäljning? Detta kan vara positivt då det innebär ett kapitaltillskott till föreningen.
• Kommer avgifterna att höjas inom kort?
• Internet-/Tv-avtal
• Täckning på mobil
