Kanske äger du redan en bostad eller så går du kanske i köptankar med förhoppningen om att köpa den där ljusa drömlägenheten i det perfekta läget. Men vad skall man som köpare tänka på och vad bör man känna till innan man ger sig in på bostadsmarknaden?
Bostadsmarknaden är inte en marknad som andra eftersom den styrs av faktorer som i hög utsträckning är politiska. Det kan vara i form av en aktiv politik, eller som i Sverige under de senaste decennierna frånvaron av aktiv politik. En bostadsaffär är också ofta den viktigaste och största affär som en människa gör under sitt liv, vilket gör att förändringar av spelreglerna på marknaden kan få mycket stora konsekvenser för såväl enskilda personer som för samhällsekonomin i helhet. Därför är det viktigt att vara insatt i hur bostadsmarknaden fungerar och följa med i den politiska och ekonomiska debatten.
Den svenska bostadspolitiken
Den svenska bostadspolitiken är i stora drag oförändrad sedan 1940-talet. Kännetecknande för politiken har varit den så kallade hyresregleringen som begränsar hyresnivåerna och förhindrar marknadshyror på bostäder. En politisk målsättning har varit att så många som möjligt ska kunna få tillgång till bra bostäder, vilket har inneburit att allmännyttiga bostadsbolag spelat en mycket viktig roll för bostadsförsörjningen i Sverige. Bostadsminister Stefan Attefall tycker att det byggs för lite bostäder i Sverige.
– Under den senaste tjugoårsperioden har vi endast byggt hälften så mycket som våra nordiska grannländer gjort. Det spelar ingen roll vilket västland vi jämför med, Sverige har byggt mindre, säger Attefall.
Under stora delar av 1900-talet styrdes och samordnades bostadspolitiken genom ett bostadsdepartement som styrde över både byggande, tillståndsfrågor och kreditgivning. Ett känt exempel på den aktiva bostadspolitiken var miljonprogrammet som var ett resultat av dåtidens akuta bostadsbrist till följd av en kraftig inflyttning till de större städerna. Som en del i miljonprogrammet byggdes mellan åren 1965-75 sammanlagt mer än en miljon bostäder. Bostadsdepartementet avskaffades 1991 och det skulle dröja ända fram till 2010 innan Sverige fick en bostadsminister igen.
– Efter valet 2010 kraftsamlar regeringen på bostadspolitiken genom att samla många av frågorna under ett och samma departement, under mig. Nu har vi både bostadsfrågorna och planfrågorna i samma enhet. Sedan måste vi samarbeta med till exempel justitiedepartementet i vissa lagstiftningsfrågor och finansdepartementet i skattefrågor, förklarar Attefall.
Varför blir man rik på att äga sitt boende?
Författaren Per H Börjesson, VD för Investment AB Spiltan, tar i sin bok ”Så här kan alla svenskar bli miljonärer” upp det faktum att svenska hushålls förmögenhet inte i första hand skapas genom sparande eller investeringar på aktiemarknaden utan genom ägandet av det egna boendet.
Anledningen, hävdar Börjesson, beror på två faktorer. Den första är att bostaden är en av få tillgångar som hushåll äger över långa tidsperioder, till skillnad mot exempelvis aktier som är enkla att sälja för att finansiera kortsiktig konsumtion. Bostaden är också en tillgång som går att finansiera med liten andel eget kapital, ofta så lite som tio till femton procent av köpeskillingen. Resten utgörs ofta av lån, något som gör att det egna kapitalet som investeras får en mycket kraftig hävstång vid en prisuppgång, dock blir effekten den samma vid ett prisfall.
Daniel Ragnegård, privatekonom på Swedbank, bekräftar detta.
– Bostadsköpare har hittills upplevt risktagning med stora lån som något positivt. En stor del lånat kapital för att finansiera bostadsköpet har gett en bra hävstång uppåt och vinster då bopriserna stigit. Att samma hävstångseffekt även verkar omvänt i en nedåtgående marknad har inte många idag erfarit. Därför är det svårt att se en hög belåning som något annat än positivt för flera, menar Ragnegård.
Per Börjesson tycker man ska amortera ner sitt bostadslån till åtminstone 50 procent av marknadsvärdet.
– Bättre att amortera på det egna huslånet än att köpa aktieindex-obligationer och räntefonder, menar han.
Om värdet på bostaden sjunker till att bli lägre än lånet kan banken inte kräva att du ska sälja din fastighet så länge du klarar av ränta och amortering på lånet.
– Om pengarna däremot hade varit i aktier, kan banken tvinga dig att sälja då du inte har tillräcklig säkerhet. Fördelen att låna till en fastighet är att man aldrig ser värdet som kreditgivare. Med en aktie ser man alltid värdet, säger Börjesson.
Bostadsprisernas historiska utveckling
Prisutvecklingen på bostäder har sedan 1950-talet haft en stigande trend, men utvecklingen har inte alltid varit stabilt uppåtgående, speciellt inte över längre tidsserier. När forskare undersökte bostadspriserna från 1650-talet och framåt i centrala Amsterdam, fann man att priserna varierat mycket kraftigt mellan århundradena, även om det sena 1900-talets uppgång saknar motstycke i historien. Prisutvecklingen på bostäder i Sverige och många andra i-länder har under de senaste trettio åren varit exceptionell, både i nominella och reala termer. En bidragande orsak har varit sjunkande räntor vilket har lett till att hushållens skuldsättning har ökat.
Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s tar varje månad fram ett index (Chase-Shiller indexet) som följer bostadspriserna i de tjugo största städerna i USA. I samband med detta har Standard & Poor’s även gjort undersökningar om bostadsköpares förväntningar om framtida priser. Undersökningarna visade att bostadsköpare räknade med att tidigare prisuppgång skulle fortsätta. År 2003, i samband med att bostadspriserna under året stigit flera tiotals procent, kunde Standard & Poor’s konstatera att cirka nittio procent av köparna förväntade sig en fortsatt ökningstakt av värdet på sitt boende med i genomsnitt nio procent årligen i tio år framöver. Konsekvensen av förväntningarna blev ett tapp i bostadspriser på nästan trettio procent som började i juni 2006 och som ännu inte bottnat ut.
Även i Sverige har vi sedan krisen på 90-talet haft en period av kraftigt stigande bostadspriser. Uppgången för svenska bostadspriser har dock aldrig varit i närheten av de uppgångar som skedde i USA på det tidiga 2000-talet. Den genomsnittliga reala prisökningen på bostäder i Sverige under perioden 1995-2009 var sex och en halv procent per år. Samtidigt ska man ha i åtanke att de reala bostadspriserna inte alls steg mellan åren 1980-1995 och att priserna under krisåren på nittiotalet sjönk med cirka tjugo procent på bara ett fåtal år. På enskilda marknader sjönk priserna betydligt mer än trettio procent, både i USA under 2000-talet och i Sverige på det tidiga 90-talet.
– Vi har under en längre period levt med stigande priser på bomarknaden. Att priser på bostäder ska fortsätta stiga är för de flesta en sanning. När andra tar höga lån för att finansiera boendet ses det inte av vissa som något riskfullt, tvärtom finns en trygghet i att följa tidsandan, säger Ragnegård.
En prisbubbla?
– För närvarande står bostadsmarknaden och väger, men mot bakgrund av den finansiella oron på världsmarknaden är det mer troligt att vi kommer se en prisnedgång eller oförändrade priser än fortsatt stigande priser. En eventuell prisnedgång kan dock lindras av att räntehöjningstakten bedöms bli betydligt lägre än tidigare förutspått. Det är självklart viktigt att följa utvecklingen på marknaden, men jag bedömer att vi inte har en prisbubbla, kanske snarare pyspunka, säger Attefall.
Finansinspektionens bolånetak
När Finansinspektionen (FI) införde ett bolånetak på åttiofem procent av bostadens värde visade undersökningar (som FI gjorde inför beslutet) att tolv procent av de nya lån som togs under den undersökta perioden hade en belåningsgrad på över nittio procent och att en tredjedel av låntagarna hade en belåningsgrad på över åttio procent.
Om bostadspriserna då skulle sjunka med tjugo procent har de med åttio procents belåningsgrad, eller högre, skulder som överstiger värdet på bostaden. Om bostaden skulle vara tvungen att säljas blir bostadsägaren sittande med skulder för ett boende som denne inte längre äger. Denna situation drabbade många svenskar under krisen på 90-talet, där människor fick betala tillbaka lån på hundratusentals kronor för bostäder som de sålt med förlust och inte längre ägde. En undersökning från Statistiska centralbyrån (SCB) visar att belåningsgraden i Sverige i snitt ligger på ungefär fyrtiofem procent för samtliga hushåll. Men den visade också på stora skillnader, där vissa grupper, som till exempel förstagångsköpare och barnfamiljer, har mycket hög belåning.
– Många finansiella beslut fattas trots bristande kunskap inom ämnet. Beslut som kan få stora konsekvenser för den enskilda individen men även för samhället. Här är det viktigt att du som köpare räknar själv och förstår vad innebörden blir om du gör en viss affär, säger Ragnegård.
Vad driver upp bostadspriserna?
Det finns en rad olika omständigheter som kan förklara stigande bostadspriser. Lägre räntor har redan nämnts. Andra faktorer som kan driva upp priserna är uppgångar i hushållens disponibla inkomster, vilket ger utrymme för högre skuldsättning och i förlängningen även högre bostadspriser. Ett tidigare minskat krav på kontantinsats gjorde det möjligt för fler att låna mer och slopandet av amorteringskrav leder till en lägre månatlig kostnad för bostadsköparen och gör det möjligt att klara räntor på ett större lån. En ökad vilja att betala mer för att bo är också en faktor som driver på bostadspriser, speciellt i relation till vad människor är villiga att betala för att bo i hyresrätt.
– Det kan bli dyrt att vara med i en budgivning på en dopad lånemarknad. Det är få som verkligen vill lägga en stor del av sin framtida inkomst på bolånen och mindre på allt annat, men är tvingade som köpare, beroende på bostadsmarknaden, säger Ragnegård.
Det är alltså inte bara viktigt att vara insatt i vilken typ av bostad man vill köpa utan också de bakomliggande politiska och ekonomiska faktorer som bestämmer spelreglerna och i förlängningen även priserna på bostäder. Men mitt i alla ekonomiska överväganden är det lätt att glömma bort att bostaden inte bara är en handelsvara på en marknad utan i första hand kanske just en bostad.
Allmännyttiga bostadsbolag är ett aktiebolag eller en stiftelse som en eller flera kommuner har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, med syfte att främja bostadsförsörjningen i den kommun som äger bolaget.
Belåningsgrad beskriver hur stor andel av det totala bostadslånet som utgör bottenlån. Ett bottenlån har huset/lägenheten som säkerhet och blir därmed mindre riskfyllt för banken och ger därmed lägre ränta för den som lånar. Låneutrymmet ovanför bottenlånet fylls vanligen av köparens kontantinsats eller genom ett dyrare lån utan säkerhet.
Bolånetak är ett allmänt råd utfärdat av FI till svenska bolåneinstitut om att lån med bostaden som pant inte bör överstiga åttiofem procent av bostadens marknadsvärde. Reglerna började gälla den 1oktober 2010.
Finansinspektionen är en svensk statlig myndighet under finansdepartementet som ansvarar för tillsyn, reglering och tillståndsprövning för finansiella marknader och företag.
Kontantinsats eller handpenning är den summa som vid ett avtals ingående överlämnas som förskott på betalning och varvid mottagandet anses binda överenskommelsen. I bostadssammanhang brukar också den summa som köparen själv finansierar utöver banklån kallas för kontantinsats. Denna summa kan dock i vissa fall vara högre än handpenningen.
Pant innebär juridiskt att en egendom (bostad) ställs som säkerhet för ett lån, detta sker alltid då någon lånar till en bostad hos en bank. Om pantsättaren/låntagaren inte betalar lånet kan pantinnehavaren (banken) med hjälp av Kronofogden sälja egendomen för att på så sätt återbetala lånet.
Reala priser innebär att priserna är justerade för inflation. Dessa siffror blir därmed mer rättvisande eftersom reala priser på bostäder möjliggör jämförelser med perioder då inflationen var mycket högre än idag.
Bostadsrättsföreningens lån är även dina
Vad många bostadsrättsköpare ofta glömmer bort eller kanske inte känner till är att man som bostadsrättsinnehavare indirekt är delägare även i bostadsrättsföreningens lån. Under 90-talskrisen blev situationen så extrem (räntorna så höga) att vissa bostadsrättsföreningar inte klarade av att betala lånen på sina fastigheter. Konsekvensen blev att många föreningar gick i konkurs, vilket innebar att kreditgivaren (banken) tog över fastigheten vilket resulterade i att bostadsrättsinnehavarnas andelar i bostadsrättsföreningen blev värdelösa. Det här är bara en av de risker som finns med att vara delägare i en bostadsrättsförening och en oroväckande tendens på senare år har varit att föreningar har ökat sin skuldsättning. Som ägare eller spekulant på en bostadsrätt är det därför viktigt att kontrollera så att föreningens skulder och räntekostnader inte blir för höga.
Upplåtelseform kallas det sätt som man förfogar över sin bostad. I Sverige finns upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och äganderätt. De flesta flerbostadshus består av hyres- eller bostadsrätter. Äganderätter, eller så kallade egna hem, har tidigare bara funnits i form av småhus.
Hyresrätt innebär att man hyr en lägenhet eller ett hus av en hyresvärd som äger fastigheten.
Bostadsrätt innebär att man är medlem i en bostadsrättsförening som i sin tur äger en fastighet. Medlemmarna har sedan nyttjanderätt för en lägenhet i föreningen och andelarna i föreningen går att köpa och sälja.
Kooperativ hyresrätt är ett sorts mellanting mellan bostadsrätt och hyresrätt, där en förening äger eller hyr en fastighet och föreningsmedlemmarna i sin tur hyr sina lägenheter av föreningen. Vid inflyttning betalas en deposition till föreningen som återfås när lägenhetsinnehavaren flyttar från lägenheten. Lägenheten går inte att sälja utan återlämnas till föreningen vid flytt.
Äganderätt innebär antingen att man äger sitt eget hus eller en så kallad ägarlägenhet. Flerbostadshus i form av ägarlägenheter innebär till skillnad från en bostadsrätt att man äger sin egen lägenhet, inte bara rätten att nyttja den. Detta innebär att den går att sälja, pantsätta eller hyra ut utan tillstånd från bostadsrättsföreningen, på samma sätt som ett eget hus.
