Krisskapare eller samhällsaktör? Bostadslånen har genom historien både hjälpt och stjälpt det finansiella maskineriet. Idag är kreditgivningen så pass integrerad i den statliga apparaten att bankernas roll i samhället blivit något tvetydig.
NÄR MAN IDAG talar om lån är det sällan det sker i positiva ordalag. Ofta handlar det om hutlösa SMS-lån, räntespekulationer eller kreditfällor. Väldigt sällan framhävs de otaliga möjligheter som kreditgivning faktisk skapar i samhället och näringslivet. Förr i tiden var företagare exempelvis tvungna att uppsöka privata långivare eller affärsänglar så fort de ville investera i sin verksamhet, ett system som var både ineffektivt och ojämnlikt. Idag kan entreprenörer på lika villkor uppsöka finansiella institut och få sina idéer och investeringar värderade. Bankernas kreditgivning har blivit en allt viktigare och alltmer integrerad del i det samhällsekonomiska systemet. Så betydelsefull att till och med statliga instanser väljer att stödja bankerna i dess arbete. På gott och på ont.
ROBERT T KIYOSAKI, författaren till bästsäljaren "Rich Dad, Poor Dad – Vägen till ekonomisk framgång" menar på att det är viktigt att hålla tungan rätt i mun när man talar om belåning och att det är stor skillnad på positiva respektive negativa lån. Ett negativt lån är ett sådant där kapitalet går till konsumtion eller i investeringar som tappar värde i takt med tiden, som exempelvis billån. Positiva lån är lån som investeras på ett sådant sätt att låneräntan kan försummas i förhållande till den avkastning investeringen ger, som exempelvis bostadslån eftersom fastigheter de facto ökar i värde på lång sikt.
Lån för alla
ETT EXEMPEL I MODERN tid som explicit illustrerar bolånens viktiga roll i samhället är Brasilien. För bara ett tjugotal år sedan präglades landet av stagnation, valutakriser och en okontrollerbar inflation, då landet fram till 1990-talet var stängt för handel med andra länder. På grund av valutans osäkerhet vägrade bankerna under en längre tid att låna ut pengar, vilket gjorde att det var omöjligt för såväl företag som privatpersoner att göra några större investeringar. Ville man ha en bostad fick man antingen betala kontant eller bygga efter egen förmåga. Det var så de stora kåkstäderna uppkom, allteftersom invånare fick lön eller kom över pengar på annat vis köptes den byggmaterial som krävdes för att bygga sig ett hem. På grund av detta fanns det väldigt länge ingen medelklass i Brasilien utan endast en underklass och en överklass.
DEN STORA FÖRÄNDRINGEN kom för ett tiotal år sedan, med den nya självständiga brasilianska centralbanken som en viktig drivkraft. Allteftersom exporten ökade och inflationstakten stabiliserades, ökade också bankernas förtroende för det samhällsekonomiska systemet. Det nya affärsområdet bostadslån skapades och växte explosionsartat. Helt plötsligt kunde vanliga arbetare med stadig inkomst låna pengar för att investera i en bostad, vilket ledde till att över 20 miljoner brasilianare har kunnat lämna kåkstäderna. Dessa kom att bli den nya medelklassen i Brasilien och också en drivande motor i den tillväxt som sedan kunnat driva på de sociala reformer som skett i landet och minskandet av den ekonomiska klyftan.
MEN DET ÄR INTE ALLTID det går lika bra. Ibland kan för frikostig bolånepolitik till och med leda till en global finanskris. Dagens finanskris har sin botten i presidentvalet 1999 där ett av George W Bushs vallöften var att alla amerikaner skulle ges möjlighet att äga sin egen bostad, ett arbete som president Clinton påbörjat i föregående mandatperiod. Målet var att öka den allmänna välfärden och minska klyftorna mellan olika samhällsklasser, det vill säga liknande tankegångar som den brasilianska centralbanken haft i sina aktioner. Som hjälp i detta arbete ändrades regleringarna så att det blev lättare att bevilja en viss typ av bostadslån, så kallade subprimelån till bland annat låginkomsttagare, som annars på grund av sin dåliga kreditvärdighet ej hade beviljats lån.
Butterflyeffekten
USA BEFANN SIG vid den tiden i perioden efter IT-bubblan då amerikanska centralbanken, i en aktion att hjälpa företagen att komma på fötter igen, sänkte räntorna och gav löften om att hålla räntorna låga under en längre tidsperiod. Kombinationen av låga räntor och enklare lån resulterade i en enorm expansion på bostadsmarknaden. Som marknadsläget såg ut fanns en bred grupp bostadsspekulanter, låga räntor och stigande bostadspriser. I takt med detta insåg de finansiella institutionerna att det fanns stora möjligheter att tjäna pengar på dels genom att bostäderna ständigt ökade i värde och dels genom att alla lågräntekunder så småningom skulle konverteras till högräntekunder.
MAN HADE SÅLEDES lån som man visste skulle öka i värde med tiden, och som därför kunde utnyttjas i skapandet av olika former av obligationspaket, för att ytterligare öka vinsten. En mängd nya finansiella produkter skapades, däribland Collateralized Debt Obligations (CDO) som paketerade bostadslån från både höginkomst- och låginkomsttagare, vilket man ansåg ökade kreditvärdigheten och gav en bättre riskspridning. Detta kunde sedan säljas vidare och bakas om i nya paket i flera led, vilket ofta även gjordes eftersom CDO:s hade gott rykte och hög rating hos värderingsinstituten fastän de var komplicerade och svåröverskådliga.
ALLTEFTERSOM KONJUNKTUREN förbättrades började den amerikanska centralbanken så småningom att i små steg höja räntan igen och på våren 2007 började man uppmärksamma att låntagare började få svårt att betala sina räntor och amorteringar. Vid den tiden hade bostadsmarknaden mättats av och bostäderna börjat sjunka i värde, vilket ledde till att många låntagare varken kunde sälja, på nytt belåna eller återfinansiera sina hus. Det enda som återstod var så kallade "walkouts", där låntagare överlämnade sina hus till banken. Som exempel på problemets omfattning kan Deutsche Bank nämnas, som i slutet av 2007 var en av Clevelands största fastighetsägare.
NÄR SUBPRIMELÅNEN började förfalla blev även de obligationer som byggt på dessa bolån i princip värdelösa. Banker runtom i världen som gått in och investerat i dessa obligationer fick helt plötsligt skriva ner sina tillgångar. För de banker som suttit med stora mängder obligationer, kunde detta röra sig om enorma mängder pengar som helt plötsligt inte längre fanns inom bolaget. Eftersom ingen egentligen visste vem som satt på alla dessa obligationer, ökade misstänksamheten banker emellan. Banker blev alltmer ovilliga att låna pengar till andra banker i samma utsträckning som tidigare, eftersom man helt enkelt inte var säker på att man skulle få tillbaka dem. Och resten är historia.
Den gyllene medelvägen
DET MAGISKA ORDET när man talar om lån är således, som med så mycket annat, måtta. Lån är ju först ett problem när antingen låntagare eller långivare agerar efter felaktiga förutsättningar. Tittar vi på svenska marknaden bor ungefär två tredjedelar av Sveriges befolkning i eget hus eller bostadsrätt, där just bolånen står för över 90 procent av kreditstocken. Bostadslånen har följaktligen en oerhört dominerande roll även i de svenska hushållens skuldsättning, vilket gör dem till en viktig komponent i analysen av risker för både den finansiella stabiliteten i Sverige.
ENLIGT EN UNDERSÖKNING som Finansinspektionen presenterade i maj 2009 utgör de svenska hushållens bolån en relativt liten risk för bankerna och den finansiella stabiliteten. Däremot såg man större fara för enskilda lånetagare som skulle kunna få svårigheter om arbetslösheten skulle fortsätta stiga och räntorna samtidigt går upp. Det stora problemet med svenska bostadsmarknaden just nu är just att hushållen är överbelånade. Sedan mitten av 1990-talet har hushållens skuldkvot, med några få undantag, ökat stadigt till dagens dato. Dessutom har belåningsgraden, det vill säga bolånens storlek i förhållande till bostädernas marknadsvärde, stigit under större delen av 2000-talet.
UR KONSUMENTSKYDDSSYNPUNKT kom därför Finansinspektionen under maj i år med ett förslag på ett bolånetak på 85 procent för att kunna täcka upp extrema lägen. Det innebär i praktiken att man vill begränsa belåningsgraden för nya lån till maximalt 85 procent av bostadens marknadsvärde. Fi:s chefsjurist Per Håkansson påpekade för Affärsvärlden att det egentligen inte spelar någon roll om värdet på den fastighet man köpt minskar förutsatt att låntagaren fortfarande kan betala sitt lån. Skulle dock betalningsförmågan minska på grund av arbetslöshet, skilsmässa eller liknande kan extrema situationer uppkomma, där individen till och med måste sälja sin bostad till ett lägra pris än vad han köpt den för och således bli skyldig banken pengar. Alternativt göra en walkout, då banken får ta över bostaden.
FÖRSLAGET HAR MÖTT mycket kritik i media, framför allt då det kraftigt missgynnar unga förstagångsköpare som måste hinna spara ihop till sin kontantinsats eller ta hjälp av föräldrar innan de kan ens fundera över att köpa en bostad. Även låginkomsttagare drabbas, vilket ytterligare skulle spä på en ekonomisk klyfta för bostadsägande. Alternativa förslag som amorteringskrav eller tidsbegränsade lån, som är mycket vanligare i resten av Europa, har också varit på tal, men inget färdigt förslag har ännu presenterats.
DEN STARKA KOPPLINGEN mellan bankerna och statliga instanser är med andra ord inte helt problemfri. På ett semantiskt plan kan det även diskuteras om det är rimligt att så stora statliga insatser och så många finansiell skyddsnät tillägnas en viss bransch, som dessutom är en kommersiell sådan. E24:s Andreas Cervanka menar på att historien visar på att världens banker förlitar sig på att kunna spela på statens bekostnad och därför hela tiden ökat insatserna. Även Petra Wahlström på sind.nu ifrågasätter huruvida bankerna blivit en mystisk hybrid mellan marknads- och samhällsaktörer, där ansvartagandet mot såväl stat som medborgare är odefinierat och på vissa områden obefintligt. Å andra sidan finns det få branscher som samtidigt är så hårt reglerade som just finansbranschen, vilket gör det hela till den äldsta dansen som finns; den mellan att giva och att taga.
