Du är här

2015-11-24

Fortsatt höga bolånemarginaler

Samtidigt som räntan fallit har bankernas bolånemarginaler ökat. Räkna inte med att de minskar framöver. En idé är att kompensera genom att köpa bankaktier.

Nämn ordet ”bank” under en middagsbjudning och majoriteten börjar omedelbart diskutera bolånesituationen, som för flertalet svenska familjer är den största finansiella affären i livet.

Just nu pågår en intensiv debatt i politik och media kring fastighetsmarknaden där nya frågor ständigt kommer till: har vi en bolånebubbla i Sverige? Var ligger ansvaret i sådana fall – är bolånen för billiga, byggandet för lågt, skattereglerna för förmånliga eller amorteringskulturen inte tillräcklig?

För Aktiespararen tillkommer några frågor. Hur lönsamma är bolånen för bankerna idag? Vart är fastighetsmarknaden på väg och hur påverkar det bankaktierna? Och vilka banker är vinnare respektive förlorare på den utvecklingen?

Låt oss till att börja med ta en titt på utvecklingen av bankernas bruttomarginaler på bolånen.

Från låntagarperspektivet ser utvecklingskurvan för de senaste tio åren ut att berätta en riktig spökhistoria. Sedan finanskrisen 2008–2009 har bankernas lånemarginaler expanderat med en förfärande hastighet. Där bruttomarginalen 2008 låg på 20 punkter (det vill säga 20 hundradels procent) ser bankerna idag ut att raka hem åtta gånger så mycket: 1,65 procent.

Vad har egentligen hänt?
En snabb lektion i nutida bankhistoria kan vara på sin plats. Scenförändringen är nämligen dramatisk. Främst handlar det om hela systemets syn på bankernas risker. När bolånemarginalerna pressades ned som mest rådde en helt annan situation på bankmarknaden än i dag.

För det första jagade bankerna tillväxt på ett helt annat sätt än de gör nu. Över hela Europa kastade sig bankerna – i Sverige ledda av Swedbank med SEB något steg efter – österut i jakten på nya utlåningsmöjligheter, samtidigt som hemmamarknaderna dammsögs i jakten på nya kunder. Tillfrågad om vad han skulle vilja ha skrivet som sitt eftermäle sa en bankchef: ”Det vore trevligt om man kunde minnas mig som en pionjär vad beträffar svenska bankers expansion österut”.

Som vanligt på bankmarknaden var det endast den konservativa, triststämplade Svenska Handelsbanken som inte gav sig in i kapplöpningen med mer än vad som i sammanhanget måste betecknas som lekpengar.

SEB och Swedbank blev de största långivarna i Baltikum och Swedbank gick så långt att man till och med köpte TAZ-bank i Ukraina, vilken med buller och bång presenterades i mars 2008 för kapitalmarknaden.

Aktiemarknaden var helt med på noterna och hyllade (vad just Swedbanks ukrainska äventyr anbelangar med viss reservation) de framsynta östpionjärerna och straffade SHB för sin bristande expansionsförmåga.

En nyckelfaktor i sammanhanget var synen på bankernas risktagande.

Från myndighetshåll eldades det på rejält. Grunden för bankernas expansionsförmåga är naturligtvis tillgången till eget kapital och bestämmelserna kring hur detta får användas.

När bolånemarginalerna pressades som mest, hade just ett nytt och – måste man säga med facit i hand – tämligen släpphänt regelverk implementerats, det så kallade Basel II-avtalet som gav bankerna rätt att själva mäta riskerna i sina låneportföljer utifrån historiska kreditförlustnivåer.

Följden? De historiskt låga kreditförlusterna på bolån, fick dessa att betraktas som i det närmaste riskfria.

Hur fungerar det här egentligen? Jo, ju högre risk i en kredit, desto högre krav på det riskbärande kapital som bankerna måste öronmärka för krediten i fråga. Och eget kapital, det är dyrt, det. Därför blev bolån – trots tunna marginaler – en ganska attraktiv affär.

Därtill hade bankernas strateger identifierat just bolån som den tydligaste instegsprodukten vad nya kunder beträffar. ”Byt bank, så får du vår allra bästa boränta” blev stridsropet och konkurrensen om bolånekunderna därefter: massiv.

Sedan den tiden har mycket hänt, milt uttryckt.

Snabb framåtspolning till dagens läge:
Till att börja med har världens centralbanker och politiker kämpat hårt för att rädda det finansiella systemet, hålla uppe konjunkturen och därmed riktat en blandning av räntesänkningar och likviditetsstimulanser mot hela finansmarknaden. Räntorna har successivt fallit och nu befinner vi oss som bekant i en fas där riksbankens styrränta till och med är negativ.

Av politiska skäl har man ännu inte vågat rubba avdragsrätten för räntekostnader för privatpersoner på länge, vilket gör nettoräntan efter skatt till en ytterligt förmånlig affär.

Med fallande lånekostnader har priserna på bostäder samtidigt ökat stadigt. Det gör att många hushåll nu har en ”dold reserv” av värdeökning i sitt tidigare högbelånade hem. Sådana kan naturligtvis användas som säkerhet för ytterligare bostadslån som i sin tur kan finansiera både den lilla lägenheten för det vuxna barnet och konsumtion.

Det är ingen överdrift att påstå att efterfrågan på nya bolån just nu ligger på en mycket hög nivå.

Om efterfrågan på detta vis stärkts ordentligt samtidigt som priset på produkterna (lån) gjorts väsentligt mer intressant för konsumenterna, råder det motsatta förhållandet på regleringssidan.

Samtidigt som finansmarknaden stimulerades med ena handen av myndigheterna har den andra handen halat in bankernas koppel rejält.

Kapitaltäckningsreglerna har skärpts i och med det nya Basel III-reglerna som på ett helt annat sätt än tidigare sätter ramar för bankernas framfart. Rent konkret har det lett till att svenska banker tillhör de mest välkapitaliserade i Europa och att kravet på riskbärande kapital höjts.

Där finansmarknaden förväntade sig extrautdelningar om en banks så kallade ”kärnkapital” gick över sju-åtta procent, ligger de svenska bankerna nu över femton procent. För bolånesidan är förändringen än större. Där har de tidigare låga kraven på kärnkapital mer än trefaldigats.

Dessutom har reglerna för bankernas marknadsföring stramats upp. Det går inte längre att som tidigare locka med billiga bolån mot att låntagaren i fråga flyttar över hela sin bankaffär till den nya långivaren.

Vad innebär då detta om vi summerar?
Bankernas finansieringskostnader för bolånen har ökat ordentligt, samtidigt som nettopriset på lån har fallit – trots att bankerna har dragit upp sin bruttomarginal.

Flera branschbedömare som Aktiespararen talat med menar att bankernas konkurrens om bolånekunderna inte är i närheten av de tidigare nivåerna, eftersom marknadens efterfrågan är så orimligt stark.

En ytterligare faktor är pressen från politiker och myndigheter. Där man tidigare varit tämligen negativ till bankernas behov av ytterligare intjäning, är det just nu ingen från politiskt håll som vill gå i spetsen för en press på bolånemarginalerna eftersom en sådan skulle öka efterfrågan på bolån ytterligare och därmed blåsa upp den eventuella bobubblan än mer.

Kan man spela på sina bolåneåsikter via bank­aktierna?
De givna aktierna att fundera över är Svenska Handelsbanken och Swedbank, som varandes bolånemarknadens giganter och de som har störst exponering i resultaträkningen för bolån. Tillsammans har dessa två banker mer än hälften av marknaden för bolån och störst exponering mot bolån i relation till den övriga affären har Swedbank.

 

Nästa fråga blir vad vi tror om den framtida utvecklingen för marknaden. Det råder inget tvivel om att politiker av alla kulörer strävar efter att kyla ned bostadsmarknaden, samtidigt som statsfinanserna går in i ett mer vanskligt läge, vilket rimligen kommer att pressa räntorna uppåt.

I korten ligger också en ytterligare skärpning av amorteringskraven, alternativt minskad avdragsrätt för räntor vilket ytterligare lägger sordin på efterfrågan. Däremot är det svårt att se någon förändring av obalansen mellan utbud på bostäder och efterfrågan i storstäderna, vilket på många vis är huvuddrivkraften för fastighetspriserna på längre sikt.

Å tredje sidan: vad händer med bankernas värdering i övrigt efter de tämligen svaga kvartalsrapporterna? Aktiespararens bedömning är att bankaktierna efter den senaste tidens fall inte är särskilt högt värderade. För den som kan tänka sig att ”köpa och behålla” i första hand är läget gott just nu, inte minst med hänsyn tagen till den finfina direktavkastningen. Däremot är det svårt att se någon ”trigger” för att aktierna ska komma att värderas upp det närmaste halvåret. 

 

Författare Hans-Olov Öberg

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.