Du är här

2017-06-05

Därför är det inte längre köpläge för JM

wysiwyg_image

Denna analys framgår ur Aktiespararen nummer 4 2017.

JM:s aktiekurs har klättrat till toppnivåer. Men nu måste aktien få komma ikapp den omotiverade uppgången.

Bostadsmarknaden slår rekord och JM såväl som aktien är i toppform. Risken är att det inte blir mycket roligare än såhär. Mot detta talar att bostadsbristen är svår på flera håll i Sverige. Det avspeglas givetvis i prisutvecklingen för såväl småhus som bostadsrätter som skenat utan effektiv broms eftersom ränteläget varit lågt under lång tid. Bostadsbyggandet har på grund av kapacitetsbrist såväl i kommunal förvaltning, som i byggsektorn, inte kunnat hålla jämna steg med vare sig behov eller efterfrågan.

Ökningen av antalet påbörjade bostäder i fjol blev ändå imponerande 35 procent till knappt 64 000 enheter, varav 13 000 småhus och cirka 51 000 lägenheter med tusentalet fler bostads- än hyresrätter. I år pekar Boverkets prognoser på en mer modest ökning till 67 000 enheter. JM har fem affärssegment.

Störst är Bostad Stockholm som svarar för knappt halva omsättningen och två tredjedelar av rörelseresultatet. Riks avser övriga Sverige och jämnstora men mindre lönsamma Utland utgörs numer av framför allt Norge men även Finland, medan Danmark och Belgien avvecklats. Fastighets­utvecklingen i övrigt är liten och fokuserad på hyresbostäder som utgör en låg andel i JM.

JM Entreprenad är verksamt som byggare i Stockholmsområdet och agerar med stor självständighet med både externa och interna kunder. Entreprenadrörelsen är en värdefull strategisk resurs men en lågmarginalaffär som skiljer JM från börsens övriga bostads utvecklare inklusive det från NCC avknoppade Bonava som handlar upp alla byggtjänster externt. Entreprenadrörelsen hade en omsättning på 1,7 miljarder kronor i fjol, varav en tredjedel internt, med en marginal på 2,6 procent.

Uppdragsgivarna är ofta konkurrenter till JM:s egen bostadsutveckling. Hittills i år har JM Entreprenad fått uppdrag från bland andra Riksbyggen, HSB och Småa.

De höga rörelsemarginalerna på 18,1 procent för Bostad Stockholm och 12,6 procent inom Riks förklaras till stor del av att övervärden i portföljen av byggrätter realiseras när projekt fullföljs. Vid årsskiftet fanns 32 500 byggrätter med ett bokfört värde på 7,1 miljarder kronor. Enligt extern värdering är marknadsvärdet 7 miljarder kronor högre. Övervärdet resultatförs successivt och det växer så länge priserna på bostadsrätter stiger mer än byggkostnaden.

Prisuppgången dämpades i Stockholm men fortsatte i god takt uppåt i Göteborg och Öresundsregionen i fjol. Hittills i år har prisutvecklingen avstannat mer generellt samtidigt som byggkostnaderna stiger vilket talar för att övervärdet i JM:s portfölj stabiliseras efter att i fjol ha ökat med nästan 3 miljarder kronor. Substansvärdet är 160 kronor per aktie.

I fjol produktionsstartades 4 187 bostäder varav 3 310 i Sverige fördelade med 1 745 bostadsrätter i Stockholm, 1 336 inom Riks och 229 hyres- och vårdbostäder. I år bör den takten skruvas upp i linje med marknaden i stort det vill säga med runt 5 procent. Även om många varnar för boprisfall är det svårt att tro på någon dramatik på den fronten så länge ränteläget består, vilket makroprognoser internationellt och gällande Sverige talar för att det gör under 2017 och ett gott stycke in i 2018.

Då upprätthålls rörelsemarginalen på koncernnivå på nivån 13 procent och väl över målet om 10 procent, som i flera år överträffats, vilket ger fortsatt stigande vinst per aktie och en utdelning som följer med uppåt. Flera analyshus tror dock på lägre lönsamhet och vikande vinst därefter. Aktuellt p/e-tal på 13 eller 12 räknat på 2018 är lägre än för byggarna NCC, Peab och Skanska, som ligger runt 15, men i nivå med Bonava. Byggbolagen har inte lika stora inslag av reavinster i sina resultaträkningar och det är därför rimligt att dessa aktier värderas högre.

Ungefär hälften av vinsten delas ut vilket ger aktien en direktavkastning på 3,5 procent. I fjol återköptes därtill aktier för 500 miljoner kronor motsvarande 7 kronor per aktie. Styrelsen har nytt återköpsmandat för i år, men det är inte säkert att det utnyttjas och aktiemarknaden skulle nog föredra en högre utdelning i stället. Avyttringen nyligen av innehavet i bostadsutvecklaren Småa för 310 miljoner kronor stärker balansräkningen där soliditetsmålet på 35 procent redan överträffats. Tillsammans med ett bra löpande kassaflöde i år finns utrymme för en extrautdelning på 10 kronor nästa vår, såvida inte återköp väljs i stället.

JM visar hög och ganska stabil lönsamhet över åren och aktien är i normalfallet köpvärd på lång sikt. Problemet i nuläget är att den på kort tid stuckit i väg uppåt utan motsvarande nyheter eller förbättringar på en redan stark svensk och norsk bostadsmarknad. Därför är det inte längre köpläge i aktien. Det är rimligt att den följer stämningsläget på Stockholms bostadsmarknad och där stämningen som bäst kan beskrivas som avvaktande.

Författare Gösta Carlberg

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.