Du är här

2018-08-09

JM: LÄGRE PRISNIVÅ STOCKHOLM HAR HÄMMANDE MARGINALEFFEKT - PC

STOCKHOLM (Direkt) Nuvarande lägre prisnivå på Stockholms bostadsmarknad har
en hämmande marginaleffekt. Ett lågt genomsnittligt förvärvspris på JM:s
byggrätter medger samtidigt en fortsatt bra marginal i Stockholm förutsatt
att transaktionsnivån i marknaden är "rimlig".

Det svarar JM:s kommunikationschef Sepideh Imani i ett mail efter frågor från
Nyhetsbyrån Direkt.

I dagsläget ligger två bostäder ute till försäljning hos SMH Nyproduktion i
JM-projektet Söderterassen vid Globen strax söder om Stockholms tullar.
Priset per kvadrat för dessa två treor om 77 kvadrat i det nyligen
färdigbyggda huset ligger strax över 60.000 kronor.

Priserna på de två lägenheterna, som förvisso ligger långt ned i det tio
våningar höga huset, förefaller vara åtminstone omkring till drygt 10 procent
lägre än när projektet med 48 bostäder lanserades 2016 och snabbt sålde slut.

I närliggande Årsta, några stationer bort med tvärbanan mot Liljeholmen, har
JM samtidigt lägenheter ute till försäljning för omkring 60.000 kronor per
kvadrat i projekten Gavelhusen och Rörviksbacken. Dessa är tänkta att stå
färdiga för inflytt om ett till två år.

Därutöver har JM några bostäder kvar i det färdigbyggda Årstaprojektet Lindes
Terrass som också ser ut att ha kommit ned tydligt i pris.

I maj skrev Nyhetsbyrån Direkt vidare om att JM hade en ny prislista för
projektet Sjöviksbacken vid Liljeholmskajen. Då som nu påpekar
kommunikationschefen Sepideh Imani för Nyhetsbyrån Direkt att JM genomför
"prisanpassningar som en naturlig del" vid behov.

"Vi anpassar vår prisnivå löpande utifrån rådande marknad. Anpassningen ser
olika ut beroende på projekt och i vilken marknad de startades. Det går inte
att dra slutsatser om prisnivån för hela JM:s produktion av bostäder utifrån
enskilda prissänkningar och den delmängd projekt som startades när priserna
stod som högst i Stockholm", säger hon nu också.

Svaren kommer på en fråga om JM:s priser i lägen strax utanför Stockholms
tullar generellt har kommit ned med åtminstone runt 10 procent, vilket ovan
nämnda projekt indikerar.

JM:s koncernledning har talat om "priskalibreringar" i spåren av det
10-procentiga prisfallet på andrahandsmarknaden i Stockholm.

I maj angav Sepideh Imani att JM inte gör några "breda prissänkningar" och att
marginaleffekten bedömdes som "begränsad" till prisnivåerna som rådde då.

Nu svarar hon att nuvarande lägre prisnivå för bostäder i Stockholm, allt
annat lika, givetvis har "en hämmande marginaleffekt i förhållande till
potentiell marginal".

"Hur de olika beståndsdelarna i marginalen spelar ut över tid är helt beroende
av hur och när Stockholmsmarknaden normaliseras. JM:s byggrättsportfölj i
Stockholm har ett lågt genomsnittligt förvärvspris som fortsatt medger en bra
marginal i Stockholm förutsatt en rimlig transaktionsnivå i marknaden",
fortsätter hon.

Rörelsemarginalen för JM Stockholm uppgick till 16,3 procent i det andra
kvartalet. Bolaget påpekade i samband med rapporten att resultatet och
marginalen i affärsområdet påverkades negativt av den så kallade
försäljningseffekten, det vill säga förändringen i relation mellan
upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom perioden. Denna effekt är bara en
periodisering om JM kan sälja bostäder till antagna priser.

För helåret 2017 var rörelsemarginalen för JM Bostad Stockholm 20,1 procent,
efter att de två föregående helåren ha droppat under 20 procent (18,1
respektive 17,2 procent). Åren dessförinnan var Stockholmsmarginalen klart
över 20 procent.

Av JM-koncernens totala produktion svarade Stockholm för drygt 40 procent vid
halvårsskiftet, sett till antalet bostäder. Samtidigt svarade Stockholm för
knappt 40 procent av totalt antal byggrätter som bolaget innehar. Vd:n Johan
Skoglund har samtidigt sagt att det ska vara något "riktigt bra" för att JM
ska fylla på med byggrätter kring Stockholm. Tidigare i år talade han även om
en risk för nedskärningar i Stockholm om det mer utmanande läget på marknaden
består.

Är er något avvaktande inställning till köp av ytterligare byggrätter i
Stockholm
delvis en följd av att ni ser en risk för att den pågående produktionen kring
staden (affärsområdet Bostad Stockholms andel av total pågående produktion)
kommer att minska framöver?

"Bostadsmarknaden i Stockholm kommer att vara fortsatt viktig för JM där vi
fortsatt vill förvärva exploateringsfastigheter till vad vi bedömer rätt
förvärvspris. Den geografiska fördelningen av våra byggrätter kan variera
något över tid beroende på förvärvsförutsättningarna under olika perioder.
Nuvarande portfölj bedömer vi balanserad", svarar Sepideh Imani.

JM Bostad Stockholm svarade för cirka 60 procent av koncernrörelseresultatet
under fjolåret, hjälpt av relativt höga genomsnittspriser och marginal. Sett
till totala intäkter svarade affärsområdet för drygt 40 procent.

Inom sektorn redovisade Uppsala och Stockholmsbaserade Besqab en
rörelsemarginal om 7,9 procent för det andra kvartalet (16,0). En lägre
försäljningstakt och justering av priser sades ha gett en negativ effekt.
Bonavas vd Joachim Hallengren sade för en knapp månad sedan till Nyhetsbyrån
Direkt att det inte kan ske en 10-procentig prisnedgång på svensk
bostadsmarknad utan att det slår igenom på marginaler.

---------------------------------------
Malcolm Svensson Rothmaier +46 8 5191 7918

Nyhetsbyrån Direkt

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.