Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2019-03-19

MaxFastigheter: Analysguiden: Fallande räntor ger ny skjuts till fastighetsbolagen

Lägre globala räntor ger stigande börser, lägre USD och stöd till
bolag med hög räntekänslighet såsom fastighetsbolag. Givet samma
börs- och räntetrend i Sverige som i USA gynnas främst de högbelånade
förvaltande fastighetsbolagen som Corem, Klövern och NP3 Fastigheter.

Fundamenta skiljer sig en del åt mellan fastighetssektorn i USA och
Sverige. Inte minst gäller det för bostäder i allmänhet och
nyproducerade sådana i synnerhet. Däremot tycker vi att det är
befogat att positivt applicera den fallande räntetrenden (som är
tydlig även i Sverige där tioåringen tappat från 0,74 procent i
oktober 2018 till 0,32 procent idag) på de förvaltande
fastighetsbolagen. Lägre räntor stödjer högre värderingar generellt.

Samtidigt blir arbitraget vid fastighetsförvärv större. Här utmärker
sig Diös, MaxFastigheter och Wihlborgs.

Syns inte bilden? Lär här
(https://www.aktiespararna.se/analysguiden/nyheter/kommentar-fallande-ran...).

[wysiwyg_image]

I grafen nedan syns en ranking av de bolag som ökar sin intjäning mest
vid köp av nya fastigheter och då kan dra nytta av det arbitrage som
uppstår mellan en högre direktavkastning på fastigheterna och den
ränta som bolagen betalar på sina lån.

Amasten är det mest högbelånade bolaget i den noterade svenska
fastighetssektorn. Bolaget jobbar aktivt med att få ned sina
räntekostnader, bland annat genom att samordna mot några få större
banker. Ett ökat arbitrage via lägre räntekostnader är viktigt då
bolaget behöver expandera och slå ut sina administrationskostnader på
ett större bestånd. I expansionsplanerna ligger även att nyproducera
bostäder med bättre avkastning jämfört med att köpa begagnade
bestånd.

Fastator har genom sin stora exponering mot dotterbolaget Offentliga
Hus stor nytta av lägre ränta som för dessa bolags fall hittills
varit förhållandevis hög. Ett lägre avkastningskrav på
Samhällsfastigheter har under 2018 resulterat i stora värdeökningar
och därmed att substansvärdet i Fastator-aktien stigit kraftigt.

Fastpartner var för några år sedan en stor nettoköpare av fastigheter,
vilket lyfte resultatet och därmed även aktiekursen. Förvärven har
fortsatt sedan dess, om något långsammare där kravet om lönsamma
investeringar varit överordnad expansionstempot. Bolagets
fastighetsbestånd har ett lågt konjunkturberoende med ett betydande
inslag av bland annat industri- och logistikfastigheter samt lokala
stadsdelscentrum.

Kungsleden har fokuserat sin fastighetsportfölj mot tolv kluster i
Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås. I huvudsak har
nettoinvesteringen skett mot moderna kontorslokaler där
hyresintäkterna har kunnat lyftas i takt med en förbättrad
konjunktur, men även att en brist på moderna lokaler uppkommit.
Bolaget har relativt bra arbitrage vid köp av eller investeringar i
nya fastigheter.

Magnolia Bostad inriktar sig på att utveckla bostäder i Stockholm,
Göteborg och ett antal regionstäder. Fastighetsprojekten avyttras
nyckelfärdiga till investerare när detaljplan för bostäder (eller
hotell/vård) blivit fastställd. Denna modell gör att bolaget binder
väsentligt mindre kapital jämfört med andra bostadsutvecklare.
Dessutom innebär lägre räntor att köparna av Magnolia Bostads projekt
(främst pensionsbolag) får en sämre alternativavkastning på sin
obligationsportfölj och därmed sannolikt behåller en stor exponering
mot fastighetssektorn framgent.

MaxFastigheter är en av relativt få fastighetsaktier som värderas till
en substansrabatt på omkring 10 procent. Det beror på att investerare
just nu är skeptiska till handelsfastigheter. Hyresavtalen är
emellertid långa (i genomsnitt fem års kvarvarande löptid). Bolaget
expanderar både genom nya förvärv men också via projekt som nya
kontorshus i Karlstad, liksom handelsfastigheter i Gävle och inom
kort även Eskilstuna.

SBB i Norden har på några år byggt upp en av de största portföljerna
av Samhällsfastigheter. Nu ligger fokus på att förädla beståndet
genom att sälja byggrätter, att renovera bostäder samt att höja hyran
och få ned räntan på koncernens låneportfölj. Resultatet så här långt
på samtliga dessa områden är imponerande.

Serneke är ett byggbolag, men som även jobbar som
fastighetsutvecklare. De senaste åren har en större andel av
koncernens vinster kommit från reavinster på
fastighetsutvecklingsaffärer. Den senaste var försäljningen av ett
antal fastigheter vid Säve Flygplats till Castellum, vilket
resulterade i en reavinst på 271 miljoner kronor under fjärde
kvartalet 2018. Framöver hänger mycket på genomförandet av projekt
Karlastaden på Lindholmen i Göteborg med Karlatornet i spetsen.

Detta är ett pressmeddelande från Analysguiden
(https://www.aktiespararna.se/analysguiden/).

-----------------------------------------------------------
https://news.cision.com/se/maxfastigheter/r/analysguiden-fallande-rantor...

Författare Cision

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.