Du är här

2013-02-21

Bernholm granskar: Kungsledens bokslut

Kring mitten av 90-talet fanns det börsnoterade fastighetsbolag som hade spridda innehav på många orter - framförallt utanför de stora städerna. Fastighetsbolag som hade vuxit fram i efterdyningarna av fastighetskrisen i början av 90-talet då de - som var överbelånade - hade tvingats att lämna över sina fastigheter till bankerna.

Jag tänker på Kungsleden, Realia och även Norrporten som alla hade fastigheter med hög direktavkastning.

Norrportens höga kostnader för anställda, för femstjärniga hotell och för Rod Stewart har uppmärksammats av Uppdrag Granskning i förra veckan.

Fredagen den 15-e februari bjöd Kungsleden in till en bokslutspresentation hos Financial Hearings på Operaterrassen. Efter två timmar konstaterade Veckans Affärers Mats Blomberg att det snarare hade varit en Kapitalmarknadsdag.

Då hade vd Thomas Erséus meddelat en ny strategi, en ny huvudägare och sin egen avgång.

Minst uppmärksamhet bland det förhållandevis unga analytiker-auditoriet väckte kanske meddelandet om en ny huvudägare. Denne hade 13,1 % av aktierna – en post som sålts av Nordea Fonder.

Den nye huvudägaren Gösta Welandson väckte ingen förtjusning vid ett bord långt fram där några grånade privata investerare huserade. Där viftades istället för fullt med röda varningsflaggor.

Man konstaterade att Welandsons agerande - då Realias fastigheter genom en sk. fusion hade ”stulits” från aktieägarna - hade givit dålig smak i munnen. En konstsamlande life-science investerare, som tillbringade lika mycket tid på Bukowskis som på bokslutspresentationer, berättade hur Welandson lagt beslag på en unik kinesisk porslins samling billigt från familjen Kempe  med löfte om att bygga upp ett museum. Senare såldes samlingen av Welandson  och gav en mycket god förtjänst i 100-miljonerklassen.

En tredje konstaterade att temat från komikerparet Helan & Halvans  film  ”Lätt Fånget Lätt Förgånget” (”Easy Come Easy Go”)  beskrev  Welandsons affärsmannaskap.

Vinsterna från Realia kuppen hade den lokalpatriotiske Welandson placerat i smålandsbolaget Klippan - som snabbt gjorde konkurs.  Medan bönhörda småsparare från det småländska bibelbältet talade  om ett rättvist straff.

I korthet handlade Realiaaffären om att Gösta Welandson och Thomas Hopkins via Welkins Intressenter AB hade blivit majoritetsägare i Realia AB. Men de lyckades inte komma över 90 % ägandegräns och starta tvångsinlösen och då inledde de istället en fusion mellan de bägge bolagen. För det behövdes bara 2/3 röstmajoritet.  Efteråt sålde de Realias fastighetsinnehav för 5,5 miljarder till Kungsleden.  Ett fastighetsinnehav, som från början varit (under-)värderat till 545 miljoner kronor, visade sig i slutändan vara värt tio ggr så mycket. Det värdet fick vi aldrig ta del av via våra Realia-aktier .

Den nya Kungsleden strategin kan beskrivas som nygammal: 

Att undvika fastigheter inom CBD-området (Central Business District) – i de centrala områdena av storstädernas stadskärnor. Och istället koncentrera sig på utvalda fastigheter i vissa delar av Sveriges tillväxtområden. Då skulle man få det bästa av två världar: Hög direktavkastning och en god värdestegring.

Jonas Bernholm

Författare Jonas Bernholm

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.