Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2021-12-13

Analys Eastnine: Slår prognosen

Detta är en betald analys på uppdrag av Eastnine utförd av Analysguiden

Ökad konkurrens på den baltiska marknaden
Eastnine är ett svensknoterat fastighetsbolag med ett bestånd av moderna kontorsfastigheter i CBD-läge i Baltikum. Hyresgästerna utgörs främst av nordiska koncerner; de största hyresgästerna är Danske Bank, Telia och Swedbank. Nu breddar bolaget investeringsfokuset med moderna baltiska logistikfastigheter i bästa läge. Precis som för kontorsfastigheter erbjuder den baltiska marknaden här höga avkastningar, låga kostnader och fastigheter under uppvärdering. De jämförelsevis höga avkastningarna gör det möjligt att växa med lönsamhet, breddningen mot logistikfastigheter ökar möjligheterna. Eastnines mål är ett fastighetsbestånd värt drygt 7 miljarder kronor till 2023. Den starka balansräkningen tål det onekligen och det största hotet mot målet är väl svårigheten att få till nya affärer. Konkurrensen om lämpliga fastigheter i Baltikum har blivit stenhård. Under tredje kvartalet har Eastnine emitterat sin första gröna obligation om drygt 460 miljoner kronor som löper i tre år, vilket ökar beredskapen för nya förvärv ytterligare.

Fortfarande substansrabatt
Under de tre första kvartalen ökade hyresintäkterna, främst drivet av ett större fastighetsbestånd, till 165 miljoner kronor (137). Uthyrningsgraden minskade till 89,6 procent (92,1) och förvaltningsresultatet blev 80 miljoner kronor (71). Värdetillväxten, på fastigheter blev 24 miljoner kronor. Tillväxten på övriga investeringar blev 123 miljoner kronor (-87). Substansvärdet per aktie summerade till 157 kronor motsvarande en substansrabatt om cirka 5,7 procent.

Krigskassan växer med grön obligation
Under fjolåret förvärvade Eastnine två centrala fastigheter i Vilnius om 21 700 m2 för totalt 630 miljoner kronor. Expansionen av fastighetsbeståndet dubblade förvaltningsresultatet. Skalfördelarna med att växa är stora för Eastnine, ett resultat av hög avkastning och låga fastighetskostnader. I Baltikum är det vanliga ”triple-net-avtal” där hyresgästerna betalar det mesta av fastighetskostnaderna, vilket ger Eastnine en överskottsgrad på 91 procent. Dessutom har bolaget ett unikt stort ”yieldgap” med räntekostnader på 2,8 procent (2,3) och en direktavkastning om cirka 5,8 procent på fastigheterna. Under första halvåret har två fullt uthyrda moderna kontorsfastigheter, Uniq i Vilnius respektive Zala 1 i Riga, förvärvats för runt 360 miljoner kronor. Totalt innehåller fastigheterna 10 500 m2 yta och ligger centralt. Säljare var fastighetsutvecklaren Vastint. Däremot har man ännu inte fått till någon affär under andra halvåret. Den gröna obligationen var förstås öronmärkt för en tänkt transaktion som inte genomförts. Konkurrensen är hård och ökar på den baltiska fastighetsmarknaden.

Vi ser ett motiverat värde om 155-165 kronor per aktie. 

Författare Analysguiden