Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2021-08-24

Analys Eastnine: Vidgar skottfältet

Detta är en betald analys på uppdrag av Eastnine utförd av Analysguiden

Breddar med moderna logistikfastigheter
Eastnine är ett svensknoterat fastighetsbolag med ett bestånd av moderna kontorsfastigheter i CBD-läge i Baltikum. Hyresgästerna utgörs främst av nordiska koncerner; de största hyresgästerna är Danske Bank, Telia och Swedbank. Nu breddar bolaget investeringsfokuset med moderna baltiska logistikfastigheter i bästa läge. Precis som för kontorsfastigheter erbjuder den baltiska marknaden här höga avkastningar, låga kostnader och fastigheter under uppvärdering. De jämförelsevis höga avkastningarna gör det möjligt att växa med lönsamhet, breddningen mot logistikfastigheter ökar möjligheterna. Eastnines mål är ett fastighetsbestånd värt drygt 7 miljarder kronor till 2023. Den starka balansräkningen tål det och siffrorna för det första halvåret visar att bolaget är på rätt spår. Efter rapportperioden har Eastnine emitterat sin första gröna obligation om drygt 460 miljoner kronor som löper i tre år, vilket ökar beredskapen för nya förvärv ytterligare.

Substansrabatt 14 procent
Under rapportperioden ökade hyresintäkterna, främst drivet av ett större fastighetsbestånd, till 108,2 miljoner kronor från 91,9 första halvåret i fjol. Uthyrningsgraden ökade till 92,6 procent och förvaltningsresultatet blev 54,4 miljoner kronor (45,6). Värdetillväxten, främst på fastigheter, blev 43,7 miljoner och substansvärdet per aktie summerade till 151 kronor, från 147 vid årsskiftet. I skrivande stund handlas aktien runt 144 kronor, vilket motsvarar en substansrabatt på drygt 4 procent.

Lönsam tillväxt genom förvärv
Under fjolåret förvärvade Eastnine två centrala fastigheter i Vilnius om 21 700 kvadratmeter för totalt 630 miljoner kronor. Expansionen av fastighetsbeståndet dubblade förvaltningsresultatet. Skalfördelarna med att växa är stora för Eastnine, ett resultat av hög avkastning och låga fastighetskostnader. I Baltikum är det vanliga ”triple-net-avtal” där hyresgästerna betalar det mesta av fastighetskostnaderna, vilket ger Eastnine en överskottsgrad på 91 procent. Dessutom har bolaget ett unikt stort ”yieldgap” med räntekostnader på 2,3 procent och en direktavkastning om cirka 5,8 procent på fastigheterna. Expansionen fortsätter. Under andra kvartalet har två fullt uthyrda moderna kontorsfastigheter, Uniq i Vilnius respektive Zala 1 i Riga, förvärvats för runt 360 miljoner kronor. Totalt innehåller fastigheterna 10 500 kvadratmeter yta och ligger centralt. Säljare var fastighetsutvecklaren Vastint.

Fortsatt motiverat värde 150 - 160 kronor per aktie
Eastnine är verksamt i Baltikum men hyresgästmixen gör motpartsrisken nordisk. Börsens värdering av Eastnine bör därför jämföras med liknande svenska bolag, fokuserade på kontor på koncentrerade marknader. Vid en jämförelse har Eastnine en av de högre substansrabatterna, vilket knappast är rättvist då bolaget har såväl låg belåning som betydligt högre direktavkastning och finns på en marknad som är under uppvärdering. Det finns anledning att stå fast vid ett motiverat värde på 150 - 160 kronor.

Eastnine har också möjligheter att överraska positivt. Den baltiska fastighetsmarknaden tilldrar sig ökat internationellt intresse. Sjunkande direktavkastningskrav för fastigheter är troligt med tanke på den starka makroekonomin i de baltiska länderna kombinerat med avkastningar på de bästa kontorsfastigheterna som ligger nära sex procent. I motsvarande lägen i Sverige är nivån runt 3 procent och till exempel i Warzawa strax över 4. En sänkning av avkastningskravet med en procentenhet skulle, enligt räkneexemplet ovan, skicka substansvärdet upp mot 200 kronor per aktie 2022.

Författare Analysguiden

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.