Du är här

2018-10-29

Analys Kungsleden: JEK-rabatt trots tillväxt

Detta är en betald analys på uppdrag av Kungsleden AB utförd av analysföretaget Jarl Securities på uppdrag av Analysguiden.
wysiwyg_image

Kungsledens rapport för tredje kvartalet bekräftade en fortsatt stark hyresmarknad främst i Stockholm, där den organiska hyrestillväxten ligger omkring 4 procent. Fortsatta värdeökningar på fastigheterna gör att börsvärdet ligger omkring 17 procent under justerat eget kapital (JEK).

Kungsleden är inriktat på handel och förvaltning av främst kommersiella fastigheter. Portföljen är uppdelad i åtta kluster; Kista City, Danderyd Kontor, Innerstaden Stockholm, Västberga Stockholm, Västerås City, Finnslätten Industriområde i Västerås, Högsbo i Göteborg och Hyllie i Malmö.

Värtahamnen dämpade

Trots en positiv hyrestrend blev tredje kvartalet 2018 ett litet hack i kurvan med en negativ nettouthyrning på minus 27 miljoner kronor. Det förklaras främst av en större avflyttning vid TV-huset i Värtahamnen, Stockholm. Detta ger samtidigt möjlighet att hyra ut till nya hyresgäster på en högre hyresnivå. Den gamla avtalet låg väsentligt under aktuell marknadsnivå.

Hyreshöjningar

Allt fokus är nu på leverans, i form av gradvisa hyreshöjningar i takt med att nya uthyrningar och projekt färdigställs. Samtidigt förväntas omförhandlingar av befintliga hyreskontrakt ge högre hyresnivåer. Den, utan jämförelse, starkaste delmarknaden är Stockholm city, där marknadshyran för kontor har ökat från nivån 4500 kronor per kvadratmeter och år under 2012, till 7000 kronor per kvadratmeter under 2018.

Starka områden

De av Kungsledens delområden som drar mest nytta av detta är Danderyd och västra Kungsholmen (City West). Bland projekten är kvarteret Blästern i Vasastaden i Stockholm ett av de som väntas ge bäst utväxling, med hotell och kontorsanvändning.

Stadig tillväxt

Kungsleden är aktien för den som gillar en stadig och säker tillväxt utan alltför mycket geografisk eller fastighetsspecifik risk. Strategin påminner delvis om den som institutionella fastighetsägare tillämpar. Vi bedömer att kurspotentialen i Kungsledens aktie som god, till följd av substansrabatten om 17 procent. Substansvärdet (JEK) är beräknat med avdrag för 10 procent skatt i övervärden. Därtill kommer fastighetsportföljens attraktiva belägenhet.

Motiverat värde

Vårt basscenario indikerar en motiverad kurs på 74 kronor per aktie, som varierar från 49 kronor per aktie i bearscenariot, till 110 kronor i bullscenariot.

Författare Bertil Nilsson

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.