Du är här
2018-12-27
Analys: Riksbanken på hal is
Riksbanken borde höjt räntan redan för två år sedan. Nu riskerar höjningen att komma helt fel. Nedgången i bostadsbyggandet förvärras.
För två år sedan nådde den svenska inflationstakten 1,7 procent, efter att ha stigit kontinuerligt från bottenläget på minus 0,4 procent i juni 2015. Inflationen hade dessutom stigit i ungefär samma takt som industriländernas genomsnitt. I ett land som Sverige, med halva BNP knutet till export och import var följsamheten ganska naturlig.
Inflation exklusive räntor
Rensat från ränteeffekten var dessutom inflationen högre än den officiella. Inflationen exklusive ränteeffekter toppade i december 2016, men denna justerade inflation låg på 1,9 procent. Boendekostnadernas sänkande effekt syns tydligt. De har nämligen inte ökat alls sedan 1994, medan huspriserna ökat med hela 350 procent, vilket motsvarar 6-7 procent per år.
Huspriserna tas inte med
Bara en liten del av huspriserna ökning finns emellertid med i inflationsstatistiken, medan konsumentprisindex till en fjärdedel består av boendekostnaderna. Det är logiskt att inte huspriserna finns med till samma del som boendekostnaderna, eftersom det mesta som säljs är ”begagnade” hus. Den enes fördyring blir ju den andres vinst, vilket inverkar neutralt på inflationen. Däremot är det ologiskt att Riksbanken inte fäster större vikt vid de obalanser som skapats av de galopperande huspriserna, exempelvis den kraftigt stigande utlåningstillväxten. Sommaren 2015 uppvisade utlåningstillväxten en ökningstakt på hela 26 procent. Samtidigt steg huspriserna med 14 procent, medan boendekostnaderna faktiskt föll med hela 8 procent.
Byggandet har exploderat
Effekten av utlånings- och prisgaloppen blev att bostadsbyggandet exploderade. I september 2015 låg ökningstakten på drygt 40 procent och i december 2017 slog bostadsbyggandet 30-årsrekord med 63000 påbörjade bostäder, varav cirka 80 procent var bostadsrätter. Politikerna hade därtill skickat ut en hjälpande hand, genom att dela ut statliga bidrag till kommunerna. Syftet var att få fram så många bygglov som möjligt. Även byggloven slog därför rekord 2017 med 73000 beviljade, varav drygt 40 procent i Stockholm.
Slut på festen
Nu tog emellertid festen slut. Det kom snabbt ut väldigt många nya och dyra bostadsrätter, samtidigt som Finansinspektionens tredje motåtgärd diskuterades allt flitigare – den inkomstrelaterade tvångsamorteringen. Under hösten 2017 rasade därför priserna på hela beståndet med 10 procent och alla stressade bostadsköpare blev varse att rouletthjulet, som tidigare alltid givit vinst, nu kunde dräpa hela familjens ekonomi.
Kollaps
Därför har antalet sålda lägenheter i nybyggda bostadsrättsföreningar kollapsat. Antalet köpare, som vågar ta risken att teckna ett bindande kontrakt på 2-3 år för en nybyggd bostad, har minskat markant. I de börsnoterade BRF-byggarna såldes följaktligen 30-40 procent färre kontrakt i Sverige de första nio månaderna 2018, jämfört med 2017 och ännu större var nedgången för bolag med Stockholmsdominans. Nedgången styrks även av statistik från Konjunkturinstitutet, som visar på tydliga fall i viktiga framåtblickande indikatorer.
Och slutsatsen...?
Om den generella inflationen utgör en tumstock borde styrräntan ligga mycket högre än idag. Tjuguårssnittet ligger nämligen på 1,8 procent, vilket skall jämföras med en genomsnittlig inflationstakt på 1,2 procent. Därför borde styrräntan snarare ligga på 2 procent, än på dagens minus 0,25. Riksbankens dilemma är dock det ursvaga bostadsbyggandet, som bara blir ännu sämre av räntehöjningarna. Därför är detta en tydlig illustration på problemet med Riksbankens tvåprocentiga inflationsmål. Rimligen måste fastighetssektorn få en mer framskjuten plats i bedömningarna, när Riksbankens framtida mål för räntepolitiken skall formuleras.