Analys SBB i Norden: Bättre spread efter Osloaffär

Bolagets intjäningsförmåga förbättrades med 3,6 procent mellan kv4/2018 och kv1/2019.  Värdeökningen på bolagets fastigheter, främst bostäderna, fortsätter att göra renovering av hyresrätter mycket lönsamt. Potentialen finns i lägre finansieringskostnader och fortsatta vinster på byggrätter.

Sektorn samhällsfastigheter etablerades i Sverige omkring år 2000. Vd:n och huvudägaren Ilija Batljan startade SBB i Norden efter att tidigare varit vice vd på Rikshem, där han gjorde fastighetstransaktioner i stor skala. SBB:s affärsmodell är opportunistisk med bland annat renovering av bostäder som ger högre hyra. Att ta fram byggrätter som sedan säljs samt köp av samhällsfastigheter centralt i regionstäder är andra komponenter.

Låg risk

Fördelen med offentliga hyresgäster är en låg risk för hyresförluster, då hyresåtagandena ytterst är skattegaranterade. Offentliga hyresgäster sitter ofta kvar längre i sina lokaler och betalar litet mer än privata företag. Vakansrisken är låg då Samhälls­fastigheter utgör en del av samhällets infrastruktur. Den portfölj som SBB i Norden har köpt har sju års genom­snittlig återstående löptid på hyreskontrakten.

Hög kreditrating

SBB har nått Investment Grade på sin obligationslån. Efter försäljning av DNB-fastigheten i Oslo under kvartal 2/2019 bedöms det implicita arbitraget mellan direktavkastning på fastigheterna och lägre räntekostnader öka från 1,5 till 2,0 procent.  Belåningsgraden minskar från 52 till cirka 40 procent efter emission av D-aktier för ca 750 miljoner kronor och hybridobligationer för ca 3,2 miljarder kronor.

Motiverat värde

SBB-aktien värderas med 5 procent premie mot sitt substansvärde. Potential till värdestegring och reavinster finns främst på bostadsbyggrättssidan till följd av lägre avkastningskrav på hyresbostäder. Vi höjer vår riktkurs till 14,4 kronor (tidigare 13,0) i vårt Bas-scenario till följd av ökad tilltro till de värden som bör kunna skapas.