Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2016-06-07

Billiga norrländska hus

Hög utdelning och låg värdering gör Diös till ett av de billigare fastighetsbolagen. Lägg sedan till en aktieägarvänlig inställning och aktien är köpvärd.

Detta framgår ur en analys i Aktiespararen nr 5 2016.

Diös räknar sig självt som Norrlands stör­sta privata fas­tig­hets­bolag med fastigheter värda drygt 13 miljarder kronor spridda från Borlänge i söder till Luleå i norr. Bolaget bildades 2005, noterades på börsen 2006, köptes ut, för att 2012 åter­igen göra entré på Stockholmsbörsens Mid Cap-lista.

Diös historia är symptomatisk för hur fastighetsmarknaden ser ut 2016. Historiskt har det nästan alltid varit lönsammast att köpa fastighetsbolag på börsen för att komma över stora fastighetsportföljer med rabatt.

Fast för den som har pengar vore det bästa i stället att lägga upp 250 miljoner kronor, köpa fastigheter med 75 procents belåning och sätta ett totalt fastighetsvärde om 1 miljard på börsen, som med lite progressiv kommunikation kan värderas med 25 procent i premie.

Vips så har investerarna dubblat sina pengar.

Bubbelvarning? Ja, och nej. I relation till hur fastigheter värderas på gatan framstår börsbolagen som relativt dyra samtidigt som direktavkastningen får svårt att krypa ned ytterligare under de kommande åren. En kraftigt stigande ränta skulle få dramatiska effekter.

Lägg sedan till, som Aktiespararen tidigare skrivit om under våren, att negativa förändringar är på väg som kommer leda till högre beskattning med sjunkande fastighetsvärden som följd.

Å andra sidan är alla seriösa fastighetsbolag medvetna om ovanstående problem varför skuldsättningen successivt sjunker i hela fastighetssektorn. Och vem tror egentligen på stigande räntor under de närmaste åren?

I Diös har skuldsättningsgraden successivt sjunkit under de senaste fem åren från cirka 70 procent till klart godkända 61,4 procent under årets första kvartal. Uthyrningsgraden uppgår för närvarande till 89 procent medan den genomsnittliga räntan på bolagets lån ligger på 2,5 procent med en genomsnittlig bindningstid om 2,6 år.

Av lån på cirka 8 miljarder kronor förfaller dock 4,6 miljarder kronor till omfinansiering redan under 2017.

Själva fastighetsbeståndet är ovanligt diversifierat med en spridning där kontor står för nästan hälften av hyresvärdet, butiker en fjärdedel medan resten är hyggligt jämnt fördelat på bostäder, industrilager och övrigt.

Att Diös jobbar med en klar spridning av hyresgäster är positivt på mindre orter eftersom en för kraftig slagsida är en risk i sig i mindre samhällen.

Å andra sidan sitter bolaget med en fjärdedel butiker och frågan är hur hyresutvecklingen kommer att vara i det långa loppet i detta segment där internethandel likt dödens hand sveper in över de gamla stadskärnorna. Spridningen på hyresnivåer varierar betänkligt inom regionerna med 1 000–4 000 kronor per kvadrat.

Fördelen är att dessa lokaler i värsta fall om läget är attraktivt kan bli restauranger, medan de med lägre hyror kan bli bostäder utan att värdeförlusterna behöver bli så stora. De tio största hyresgästerna, där Trafikverket och Östersunds Kommun sticker ut, står för cirka 16 procent av de totala hyresintäkterna.

Direktavkastningen på Diös bestånd som helhet varierar mellan 6,3 och 7,7 procent beroende på fastighetstyp och ort. Räknat på koncernens driftsöverskott i relation till fastighetsvärdet ligger direktavkastningen på 5,8 procent, vilket kan verka en smula högt, men känns ändå rimligt. För folk som är födda i södra Sverige ter sig fastighetshetsaffärer norr om Dalälven som extra äventyrliga och kanske är det därför som Diös relativt sektorn i stort handlas med en mindre rabatt.

En titt på företagets finansiella mål ger vid hand att vi har att göra med ett företag som tar hand om sina aktieägare. Att de som bestämmer i styrelsen sitter med gott om aktier kompenserar för att ledningen har desto mindre ägande. Minst hälften av vinsten ska delas ut, något som bolaget räknar med ska klaras även under 2016.

Avkastningen på eget kapital ska ligga på 6 procent över den riskfria räntan, men uppgick på bästa bankmanér till 15 procent under före­gående år. Detta om inte annat säger något om vilken värld fastighets­bolagen förnärvarande lever i.

Givet risknivån i fastighetsbranschen är det svårt att tala om något annat än goda tider. Räknat på nuvarande aktiekurs levererar Diös nästan 5 procent i direktavkastning, en nivå som bolaget förväntas behålla och öka under de kommande åren.

Den höga utdelningen är också i första hand skälet till att köpa in sig i bolaget.

Den försiktige kan förstås kontra med att molnen trots allt börjar segla upp på en i övrigt klarblå fastighetshimmel. Den mer rationelle konstaterar att räntehöjningar är ett par år bort samtidigt som denna eventuella påverkan får mer effekt på fastigheter med lägre direktavkastning än vad Diös har i sitt bestånd. Aktiespararen tycker att Diös är intressant givet sin höga direktavkastning och ägarnas aktieägarvänliga inställning.

Detta gör bolaget till ett av de billigare och mest intressanta företaget för närvarande bland fastighetsbolagen på börsen. Rekommendationen blir köp med en riktkurs på 70 kronor på ett års sikt. 

Källa: Aktiespararen

Författare Aktiespararen

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.