Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2015-09-17

Fastigheter: Långsiktighet kan gå förlorad i dagens miljö-FC Wihlborgs

STOCKHOLM (SIX) Fastighetsvärdering kan te sig som mer utav en
konst än en vetenskap, med stora variationer även mellan hur de olika
noterade bolagen värderar.

Samtidigt bör fastighetsbolag fokusera på att brinna för
förvaltning och utveckling, och att därigenom maximera sina
långsiktiga kassaflöden.

Det uppger fastighetsbolaget Wihlborgs finanschef Arvid Liepe vid
fastighetsbranscheventet Business Arena Stockholm 2015.

En negativ räntemiljö riskerar enligt Liepe att leda till
felaktiga affärsbeslut inom många verksamheter framöver. Därför är det
extra viktigt att ta ett långsiktigt perspektiv när man låter värdera
och tar investeringsbeslut i de mycket långsiktiga tillgångar som
fastigheter ändå utgör.

Med sina enligt Liepes bedömning initierade antaganden kring
förväntade driftsnetton på dess delmarknader har Wihlborg i dag börjat
få "svårt att matcha finansiella investerare prismässigt" vid förvärv.

Han får medhåll från Linus Forsberg, partner inom
Storbritannien-baserade fastighetsinvesteringsbolaget Trinova.

Ur ett investerarperspektiv menar Forsberg att många finansiella
aktörers nuvarande resonemang om att låga räntor länge utgör en bra
miljö för fastigheter är en källa till nervositet. Låga räntor länge
skulle nämligen innebära att tillväxten kan komma att understiga dessa
aktörers förväntningar.

"Man kan inte både äta kakan, ha den kvar och dessutom belåna den
för att köpa fler", säger Forsberg.

Trinova-partnern har noterat hur "gratispengar" på
finansieringssidan lett till ett ökat risktagande, som i vissa fall
till och med överstiger aktörernas egna riskmandat.

Man bör enligt Forsberg inte, som vissa investerare han noterat,
"köpa en kontorsfastighet som direktavkastar 4 procent i dag och ta
för givet att man ska kunna sälja den till 4 procent" vid en exit om
5-10 år.

Bo Nordlund, teknologie doktor verksam med egna konsultbolaget BREC
(AB) samt inom KTH, konstaterade dessförinnan att det finns en viss
övertro bland investerarna när det gäller tillgångsslaget fastigheters
kassaflöden över tid.

Nordlunds beräkningar pekar på att börsens fastigheter löpande
direktavkastar närmare 3 procent, snarare än de 5 procent som man kan
få intryck av enligt IFRS-redovisningen - skillnaden är det
återkommande, men oregelbundna återinvesteringsbehov som i dag delas
upp mellan aktiverade kostnader i balansräkningen och
resultaträkningens driftkostnader.

Nordlund menar att IFRS-redovisningen borde förändras så att man
tydligare ska kunna utröna hur investeringsbehovet kan väntas belasta
fastigheternas kassaflöden framåt, information som utländska
fastighetskoncerner så som Unibail-Rodamco kan förse marknaden med.

Arvid Liepe uppskattar att Wihlborgs fastighetsbestånd skulle
rapportera ett investeringsbehov på 1-1,5 procent av fastighetsvärdena
årligen när det gäller att endast bibehålla byggnadernas skick.

Johan Eklund, tel +46 31 350 64 87
mailto:johan.eklund@six-group.se
www.blogg.six.se @SIXNews
SIX News

Författare SIX news

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.