Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2016-05-03

Köpvärd trots kursrusning

Aktien har rusat det senaste halvåret i takt med att börsen börjat förstå sig på bolagets affärsmodell. Det finns fortfarande potential kvar för den som vill hoppa på tåget.

Detta framgår en analys i Aktiespararen nr 4 2016.

Magnolia utvecklar eller sätter ihop bostadsprojekt, företrädesvis hyresrätter, och säljer dessa till långsiktiga investerare. I detta fall är det liktydigt med pensionsbolag som exempelvis Alecta. Det är en kapitalsnål modell eftersom bolaget inte svarar för finansier­ingen under byggprocessen och alla entreprenadavtal är på plats innan det första spadtaget.

Upplägget möjliggör också skalfördelar eftersom bolaget kan specialisera sig på de första stegen i bostadsutvecklingen. Från en kommunal markanvisning och plan­arbete, till upphandling av total­entreprenad med ett större byggbolag.

När detta är klart återstår själva byggnationen, men hur den ska genomföras, liksom kostnaderna, är kända sedan tidigare. Affärsmodellen gör att Magnolia för ovanlig­hetens skull kan inrikta sig på hyres­rätter, vilket är en efterfrågad bostadsform.

Projekten ägs via dotterbolag som säljs till pensionsbolag eller annan långsiktig förvaltare och prislappen motsvarar en direktavkastning på uppemot 5 procent för köparen. Pensionsbolagen har traditionellt investerat en hög andel av sitt förvaltade kapital i statsobligationer men då sådana sedan en tid tillbaka inte ger någon avkastning alls är hyresbostäder högintressanta alternativ. Det gäller speciellt nyproducerade fastigheter som är jämförelsevis lätta att förvalta och har små underhållsbehov.

Hyresrätter är alltså kärnaffären men det är ofta önskvärt med blandade upplåtelseformer i ett bostadsområde. Magnolia utvecklar därför också bostadsrätter, vilket uppgår till cirka 15 procent av projektportföljen. Också dessa säljs före byggstart men full betalning fås först vid inflyttning. För bostadsutvecklaren ger bostadsrätter bättre betalt per kvadratmeter än för hyresrätter, men dessa är också mer arbetskrävande på grund av individuella val i kök, badrum med mera och därtill kommer säljprocessen.

Högre marginal i bostadsrättsprojekt ska ställas mot ett större kapitalbehov än vid hyresrätter (som säljs före byggstart), är mer utdraget i tiden och har därför högre risk. I Magnolia finns också en enhet som är specialiserad på hotellutveckling. Den ägs till 60 procent.

Bredden med hyresrätter, bostadsrätter och hotell gör Magnolia till en attraktiv samarbetspartner för kommuner och till det bidrar också uppbackningen med långsiktigt och välrenommerat institutionellt kapital. Det gör att Magnolia trots sin relativa litenhet, med ett eget kapital på blott 800 miljoner kronor, kan hantera stora projekt.

I fjol såldes åtta projekt med drygt 1 600 bostäder och i år byggstartas drygt 2 000 bostäder. Projektportföljen omfattar cirka 8 000 bostäder varav en tredjedel är sålda och under byggnation. Antalet ska ställas mot att det för närvarande byggs cirka 50 000 bostäder per år i Sverige.

För att råda bot på bostadsbristen borde, enligt Boverket, byggtakten fördubblas under de kommande fem åren.

Magnolias intäkter är i allt väsentligt köpesummorna vid försäljning av projekten, eller rättare sagt aktierna i de projektägande dotterbolagen. Det är inte omsättning i vanlig mening och ibland är nedlagda kostnader i ett projekt så små att nästan hela köpesumman blir reavinst. Därför varierar marginalen kraftigt från projekt till projekt och kvartalsresultat varierar beroende på vad som realiseras under perioden. Över åren jämnar det emellertid ut sig och vinstmarginalen som blev 35 procent i fjol kan bli bättre i år.

I likhet med fastighetssektorn i stort redovisar och betalar Magnolia knappt någon skatt. Här beror det på att vinster på aktier i dotterbolag är skattefria och i andra fall att avskrivningar, underhåll och räntor äter upp det skattemässiga överskottet. Det pågår en översyn av skattereglerna (se Aktiespararen nr 3) som innebär en risk eftersom utgångsläget är så bra.

Däremot är det rimligen inte politiskt gynnsamt att fördyra bostadsbyggandet eller att minska intresset för entreprenörer att ge sig in i denna bransch.

Även om aktien snudd på fördubblats sedan introduktionen i fjol är den inte dyr mätt med traditionellt p/e-tal, och billigare än genomsnittet för kolle­gerna Besqab och Oscar Properties som är 9. Eget kapital per aktie var 18 kronor vid årsskiftet. Summan av bedömda vinster under de kommande tre åren förklarar dock merparten av skillnaden mot aktuell börskurs.

Soliditeten på 41 procent är bra och förbättras markant när ett stort projekt i centrala Uppsala kallat Senapsfabriken om 1 150 hyres­rätter kan realiseras. Utdelningen på 1 krona för 2015 är inte den b�sta men kommer öka framgent. De kommande två åren ska 25 procent av vinsten delas ut och därefter en högre andel.

Konkurrensen kommer att öka på marknaden för bostadsutveckling, men med stigande efterfrågan finns det utrymme för Magnolia att göra mer. Vinstprognoser som främst grundas på den aktuella projektportföljen kan då visa sig vara i underkant.

Aktiespararen tror att aktien bör stiga i takt med att projektportföljen fylls på och rekommenderar köp med riktkursen 90 kronor per aktie. 

Källa: Aktiespararen

Författare Aktiespararen

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.