Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2021-08-14

Malmqvist: Farlig bostadsgalopp

wysiwyg_image

Centralbankernas mål är att uppnå prisstabilitet i ekonomin. Det gäller uppenbart inte bostadspriserna.       

Det är nu fjärde gången på femton år, som de svenska bostadspriserna går över 15 procent i årsökningstakt. Den senaste toppen i april nådde hela 19 procent (Valueguards mätning). I juni är ökningstakten något lägre, 17 procent. Den förra toppen nåddes i oktober 2015 på 18 procent och var en effekt av att Riksbanken sänkt styrräntan från en topp på 2 procent 2011 ner till minus 0,35 procent i början av 2015.

Två toppar till

Går vi ytterligare bakåt i tiden kan konstateras att toppen dessförinnan nåddes i december 2009 också det efter en period med synnerligen kraftiga räntesänkningar i finanskraschens spår. Styrräntan sänktes från 4,75 procent till dåtidens bottenrekord på 0,25 procent och under drygt ett år gick bostadspriserna från minus 7 procent i årsförändring till plus 16. Just botten på 7 procent nåddes för övrigt efter att Riksbanken under två år höjt styrräntan från 1,5 till de nämnda 4,75 procenten. Det råder alltså inget tvivel om att Riksbankens räntepolitik påverkar bostadspriserna.    

Andra faktorer

Bostadsfallet hösten 2017 visar också att det kommit in fler faktorer att ta hänsyn till. Då föll priserna på ett halvår från en årsökningstakt på 9 procent, till minus 5. Ingen kan egentligen förklara varför. Styrräntan fortsatte nämligen för andra året i rad att ligga på rekordlåga minus 0,5 procent och de långa räntorna var också nära bottenrekord. Troligen var det Finansinspektionens åtgärd, att införa amorteringskrav i mars 2018 kopplade till människors inkomster, som utlöste fallet. Det var tredje åtgärden som syftade att dämpa den låneiver som svenskarna uppvisade och plötsligt bara stannade marknaden upp. Om FI:s ganska milda åtgärd var orsaken, visar det vilken extremt känslig marknad detta är.

Sverige får efterföljare

Om vi undantar Norge och i viss mån Storbritannien, som också haft rally de senaste 15-20 åren, är det senaste årets uppgång unik. Den sker nämligen även i rader av andra industriländer, särskilt i Europa. I två historiska ”sparnationer” som Tyskland och Nederländerna är bostadskarusellen kraftigt i gång. Just dessa två har till och med ännu lägre räntenivå än i Sverige, parat med att trenden mot större bostäder är tydlig i pandemins spår. I juni var uppgångstakten 17 procent i Tyskland och 14 procent i Nederländerna, vilket är ofattbara ökningstal i ett historiskt perspektiv. Även USA hänger på och har de tre senaste månaderna legat på 16 procents ökning, vilket i USA är extremt högt.

När tar det slut?

Det är inte svårt att tala om vad som kommer få denna snabba priskarusell att stanna upp. Kopplingen mellan bostadspriser och räntan är uppenbar. Den svåra frågan är naturligtvis att spå när räntan kommer att stiga. Här är centralbankernas definition av stabila priser avgörande. Alla centralbanker kämpar för att hålla räntorna nere, men om vi under hösten får se ännu högre prisökningar på bostäder måste de troligen börja plocka in denna parameter i räntestrategin. Bostadsmarknaden är dopad och dopingen fungerar utmärkt, så det troliga är att allt fler ställer sig i kön och vill ha en injektion. Det kan bara bromsas med högre räntor.

Eller inte..?

Eller så tar det slut i höst. I veckan var en av den amerikanska centralbankens så kallade ränteduvor ute och pratade om att det nog nu är dags att börja dra tillbaka en del av bankens räntestimulanser. Det är ju inte konstigt, eftersom de amerikanska politikerna parallellt sjösatt mångmiljardpaket nummer tre för att få fart på ekonomin. Med tanke på att även konsumentprisindex parkerar på nivåer över fem procents ökningstakt är det rimligt att banken börjar fundera på att minska dopingen.

Eller så tar det fart igen..?

Eller så fortsätter bostadspriserna upp i höst. Igår kom en viktig konsumentindikator som visade att amerikanerna på bara ett par månader återigen blivit rädda för framtiden. Förklaringen är troligen alla skriverier om att vaccineringen inte fungerar så bra som förväntat, för nu stiger smittspridningen igen. Därför har långräntorna gått ner de senaste två månaderna och om denna trend fortsätter behöver inte någon centralbank bekymra sig om räntenivån. Politikerna kommer att vara tacksamma för ännu lite mer doping.

Men till slut...

Men allt som har en början, har ett slut, även räntedoping. Det finns nämligen en trend som nog centralbankerna inte räknat med - missnöjda medborgare. Alla förväntas ju jubla över låga räntor, men nu börjar vissa grupper visa missnöje. Det är alla som inte tjänar på bostadskarusellen. De börjar nu protestera mot att de inte har råd att bo längre. Dessutom tjänar de rika i varje samhälle mer på bostadsboomen än de mindre rika, som tjänar mer än de halv-rika, som tjänar mer än medelinkomsttagarna, som åtminstone tjänar mer än de som hyr (och i exempelvis Tyskland är de många), etc. Kravet på prisregleringar hörs nu allt tydligare, till och med krav i Tyskland på att myndigheterna skall tvångsköpa bostadsfastigheter från privata ägare och hyra ut till rimliga priser.

Prisstabilitet

Vilket leder oss tillbaka till centralbankernas mål - prisstabilitet. Det är ett bra mål för det bidrar till stabilitet i ekonomin - men har vi det, när bostäderna stiger 19 procent, medan mjölken stiger 1? Konsumentprisindex i de flesta industriländer styrs av den internationella konkurrensen, som mycket tack vare Kinas enorma arbetskraftsreserv de senaste tjugo åren bidragit till att hålla konsumentpriserna nere. Bostadspriserna kan däremot inte Kina göra mycket åt, men det kan centralbankerna. Därför vore det lämpligare om centralbankerna släppte KPI och i stället styrde efter bostadspriserna. Det går nämligen inte att få långsiktig stabilitet i en ekonomi med de orättvisor som uppstår i spåren av kraftigt stigande bostadspriser. 

Och slutsatsen..?

Vi har kommit till vägs ände. Räntorna i den internationella industriekonomin är noll. Aktier och fastigheter galopperar. Centralbankerna blundar, inte bara för uppgången i tillgångspriser utan även för uppgången i själva konsumentprisindex och ber till högre makter att den skall vara övergående. De blundar därför också för extrema prishöjningar på rader av råvaror, liksom rapporter om ständigt trånga sektorer i hela industrisektorn, samtidigt som relationerna mellan världens arbetskraftsreserv, Kina och resten av industrivärlden blir allt sämre. Är det bara jag som ligger sömnlös över att detta kan ta en vändning med förskräckelse? Och då finns det ingen räntehjälp att ge. Snälla bankchefer - börja bromsa tåget nu…              

wysiwyg_image

Det är inte bara Sverige som har en bostadsgalopp

Författare Peter Malmqvist