Du är här

2014-05-17

Bli ett proffs på fastigheter

Fastigheter kan glädja i form av bostad, arbetsplats, köpcentrum eller i portföljen. För att bli rik på fastigheter måste man inte ha hundratals miljoner, veta hur man byter dörrar och kunna måla om. Det räcker med att köpa aktier.

Enligt New York Times ligger både SimCity och Civilisation, spel där man genom byggande vinner, i topp på listan för världens genom tiderna mest inflytelserika datorspel. Uppenbarligen finns det något beroendeframkallande med att bygga och äga. Är det en av anledningarna till vad som gör spelen och fastighetsbranschen, så intressant? Möjligtvis, men i slutändan är det pengarna som styr.

Äga fastigheter på olika sätt
En fastighet är i strikt juridisk mening ett avgränsat område, där det ibland kan finnas fastighetstillbehör som byggnader, stängsel, träd och ledningar. Men ofta tänker vi bara på byggnader. Att äga en fastighet kan kännas betydligt svårare än att äga en del av ett bolag, därför tar vi hjälp av Michael Gobitschek, som förvaltar Skagen Fonders fastighetsfond, Skagen m2.

– Det finns ett flertal sätt man kan äga en fastighet på. Det första man tänker på är säkert direktägande, det vill säga köpa fastigheten på gatan, men det är i regel en för stor investering som kräver underhåll. Dessutom är det en risk ur diversifieringssynpunkt. Det andra sättet är via en stängd fond, men då har man i regel en inlåsningseffekt som många blev smärtsamt påminda om under senaste finanskrisen. Det tredje sättet är via aktiemarknaden, antingen via enskilda fastighetsaktier eller genom en fond som placerar i noterade fastighetsaktier.

Michael visar på olika sätt att äga en fastighet. Om man äger en direkt, finns risk att man lägger alla ägg (pengar) i samma korg (fastigheten). Med diversifieringssynpunkt menar han att om man köper en fastighet som sedan brinner upp, är svår att hyra ut eller av annan anledning kraftigt minskar i värde, så skadas det insatta kapitalet hårt. Ska man direktäga fastigheter bör man därför äga flera, kanske i olika områden och branscher, för att minska denna risk. En stängd fond, det andra sättet, är en fond som man varken kan sätta in eller ta ut pengar från tills det beslutas att fonden ska upplösas eller vid ett sedan tidigare bestämt datum.

När man ska göra en aktie- eller fondanalys av ett fastighetsbolag kan det ibland vara svårt att veta vad exakt man ska titta efter. Michael menar att företagsledningen spelar en central roll i analysen.

– Ett vanligt problem är att ledningen är alltför fokuserad på den finansiella sidan och riktar för lite fokus på fastighetsdrift och vise versa, en ledning som behärskar båda områdena är bäst.

Nyckeltal
I fastighetsanalysen är det viktigt att förstå hur bolagen tjänar sina pengar, delvis genom fastighetens värdeökning, och delvis intäkter genom uthyrning. Michael menar vidare att kvalitet och geografiskt läge på tillgångarna också är en fundamental del i analysen. Makrofaktorer som ränteläge, utbud/efterfrågan, prisutveckling, konkurrens och köpkraft bör även de inkluderas i värderingen. Delvis får man känslan av att det finns likheter med att analysera exempelvis verkstadsbolag eller banker, men samtidigt spelar många branschspecifika faktorer en större roll.

– Andra klassiska nyckeltal används också, exempelvis substansvärde, utdelning, och kassaflöde. Anledningen är att vissa traditionella nyckeltal som används för värdering av bolag i andra sektorer används på andra sätt i fastighetsbranschen och skiljer sig dessutom mellan länder, exempelvis p/e-tal. I USA finns så kallade Real Estate Investment Trusts som är skattebefriade men måste dela ut en stor del av vinsten. Traditionella nyckeltal blir då missvisande då den ackumulerade avskrivningseffekten ger höga p/e-tal. Det påverkar p/e eftersom vinsten kan bli avsevärt lägre än kassaflödet då man har stora avskrivningar.

Vid värdering är det viktigt att se till bolagets karaktär, är det exempelvis ett företag som bygger nya bostadsfastigheter med litet eget kapital på balansräkningen men cykliskt starka kassaflöden kan det vara bättre att använda traditionella nyckeltal som p/e eller EV/EBITDA. Är det däremot ett förvaltande bolag, som främst äger och investerar i befintliga fastigheter, används bättre substansvärdet, driftnetto/investeringen eller utdelningsmått för att fånga upp substansen som genererar stabilt kassaflöde.

Lager, bostäder, kontor & centrum
På Stockholmsbörsen brukar ofta analytiker och journalister dela upp fastighetsbolagen i olika underkategorier: lager, bostäder, kontor och centrum, beroende på hur deras fastighetsportfölj ser ut. Sedan finns självklart många hybrider med inslag från flera fastighetstyper.

– En kompetent företagsledning ser möjligheter och kan tjäna pengar inom alla segment. Det går naturligtvis trender även inom fastighetssektorn. Vi på Skagen gillar industri- och logistikfastigheter, ett i många delar av världen underinvesterat och splittrat segment. Tillväxten i fastighetsbranschen är just nu stark, pådriven av bland annat den explosionsartade utvecklingen inom e-handel som skapar behov inom logistik och lager. Andra drivfaktorer är teknisk utveckling, att allt mer sker av maskiner och robotar där produkterna som ska lagras och användas kräver högre standard (kylsystem, golvets hållfasthet, höjd i tak). Men också en stark underliggande urbanisering och konsumtionstrend driver på detta segment.

Fastighetsbarnen
Hemfosa, Delarka, Victoria Park, Platzer, Oscar Properties, Tribona, Amasten Bostäder. Den senaste tiden har börsen fått många nya fastighetsbolag. De nyfödda börsbolagen har tidigare ofta varit ägda av ett fåtal privata och institutionella ägare. Initial Public Offerings (börsnoteringar) har blivit allt vanligare i Sverige, till följd av att vi sakta kravlar oss ur finanskrisen. Nicklas Fhärm, SEB:s chef för aktieanalys, menar att en IPO kan innebära att man kan komma in i en aktie på bra prisnivåer. Samtidigt pekar han på att risken är större då det ofta finns kortare historik och mindre tillgänglig information i jämförelse med noterade bolag.

Likt Michael Gobitschek, pekar Nicklas Fhärm på att många makrofaktorer har en betydande roll för fastighetssektorn. Han ser ljust på framtiden i branschen då bolagen gynnas av en miljö med låga räntor, relativt stark ekonomi och bra finansieringsmöjligheter genom ett stabilt banksystem. Kanske innebär även det här att ytterligare fastighetsbolag föds in till börsen.

– Intresset för börsen är alltid stort bland alla bolag. Just nu beror det delvis på en stark kursutveckling i allmänhet de senaste åren - en mer attraktiv värdering av börsen ökar attraktionskraften. Samtidigt ger börsen goda möjligheter att skapa en ny ägarbas, uppnå ägarspridning och få tillgång till nytt kapital för att finansiera framtida tillväxt. Det är sådant som gör börsen attraktiv för många slags bolag, inklusive fastighetsbolag.

För att fastighetsbolag ska växa måste företaget antingen utveckla och förädla de befintliga fastigheterna eller förvärva nya. I synnerhet när det kommer till förvärv av nya fastigheter handlar det sällan om några småsummor. När fastighetsbolag noteras eller listas på en marknadsplats, görs ofta en nyemission i samband med noteringen, vilket fyller på företagets förvärvskassa.

Framtiden
När man värderar fastighetsbolag kan det konstateras att det är viktigt med både räkenskaper och makrofaktorer. En viktig detalj att ha med sig är att fastighetsbolag ofta är högt belånade, eftersom man använt lån som finansieringskälla för sin expansion. Det betyder en rejäl hävstång när ekonomin går bra och uthyrningsgraden är hög, men det betyder också att det egna kapitalet snabbt kan utraderas i en lågkonjunktur eftersom förluster och underskott tas ur det egna kapitalet. Därför är det viktigt att noga undersöka hur högt belånat företaget är, vilken fastighetstyp företaget äger och var fastigheterna ligger.

Likt en analys av vilket företag som helst är det en fördel om man har en uppfattning om de långtgående trenderna. Hur kommer en expanderande e-handel påverka värdet på butiks- respektive lagerfastigheter? Sverige är ett av de länder i världen där urbaniseringen går snabbast, hur påverkar det värdet på bostadsfastigheter? Regeringen har luckrat upp byggnormer och planprocesser för att få fart på byggandet, hur kommer det att påverka värdet på samtliga fastigheter?

Börsen ligger och guppar runt all-time high, fastighetsbolagen väller in tack vare en attraktiv värdering av börsen och tillgången på kapital är bättre än på länge. Allt det här är till synes bra och en konsekvens av en konjunktur som är på väg uppåt. Samtidigt väcker det oro att värderingarna av fastighetsbolagen redan är upptrissade och att det finns lite att hämta. Kom ihåg aktieanalysens två delar: företaget och priset. Bara för att företaget är bra, behöver inte priset vara det.

Författare Benjamin Dousa

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.