Analytikern trycker på köpknappen: ”Stabil aktie i stormig tid”

Säg ”Hufvudstaden” och tankarna går till historiska, välskötta fastigheter belägna i Stockholmskvarter där det knappast går att kasta en Rolex utan att träffa någonting som ägs av bolaget.

Vi talar om den största börsnoterade ägaren av fastigheter i Stockholms mest centrala affärskvarter, däribland NK-fastigheten, Norrmalmstorg, det mesta längs Biblioteksgatan och flera tongivan­de fastigheter på Kungsgatan och i Kungsträdgården.

Hufvudstaden har även ett mindre, men lika fint bestånd i Göte­borg. Totalt förfogar bolaget över en uthyrningsbar yta på sammanlagt 385 000 kvadratmeter. Omkring fyrtiofem procent av ytan är butikslokaler och fyrtiosju procent är kontor.

Beståndet värderades i den senaste kvartalsrapporten till 42,7 miljar­der kronor, motsvarande 204 kronor per aktie. Resultatet för det senaste helåret uppgick till 14,7 kronor per aktie varav 24 procent motsvarande 3,5 kronor delades ut. Vid dagens kurs (132 kronor) är direktavkastningen således 2,7 procent.

Kanske låter det som en välbelägen, prestigefylld obligation? Visst, den placerare som är på jakt efter en potentiell kursdubblare kan bläddra vidare i denna tidning.

Här finns inte många oanalyserade vinklar och vrår, inga spännande preparat som tidigare än väntat klarar de mest avancerade testerna hos amerikanska läkemedelsmyndigheter.

Å andra sidan kan Hufvudstaden i dessa bistra börstider kanske intressera de som jagar en starkt defensiv placering med en utdelning som inte är någonting att skämmas över.

Fastighetsbolagens ekonomiska anatomi kan ju analyseras mer rättframt än många andra branschers. Utgångspunkten är det befintliga bolaget: här finns ett fastighetsbestånd med en känd lokalyta, en känd hyres­nivå, en positionering på marknaden som går att överblicka och ett läge som går att analysera.

Fastighetsbolag kan vara mer eller mindre renodlade – ha en högre eller lägre andel bostäder, lagerlokaler, specialfastigheter och en låg eller hög variation i lägen.

Hufvudstaden får sägas vara ett av den europeiska fastighetssektorns mest renodlade bolag. Här finns egentligen ingenting annat än just extremt välbelägna kommersiella fastigheter.

Det betyder emellertid inte att bolaget är statiskt. Det senaste decenniet har lokalmarknaden, främst vad gäller butikslokaler utvecklats mycket starkt i såväl Stockholm som i Göte­borg. Större prestigevarumärken med lägre priskänslighet etablerar sig i de bästa lägen som går att hitta och hyrestillväxten blir därefter.

Stockholms butikshyror har i bästa läge ökat med närmare trettio procent det senaste decenniet, och då var hyrorna inte direkt låga i ingångsläget.

Vakansgraderna – andelen tomma lokaler – har med undantag för fastig­hetskrisen i början av nittiotalet legat så lågt som det överhuvudtaget är möjligt med tanke på att hyresgäster trots allt flyttar på sig ibland.

Ur denna aspekt får Hufvudstadens fastighetsbestånd bedömas som mindre känsligt för hyressvängningar och utflyttningar än något – möjligt­vis undantaget de mest solida bostads­fastighetsbolagen – på fastighets­mark­­naden. Däremot skall man inte glömma den potential som finns i efter­släpande hyreshöjningar.

Under de kommande tre åren förfaller närmare hälften av bolagets samtliga hyreskontrakt till omförhandling och mot bakgrund av de stigande hyrorna på kontorsmarknaden torde det enligt Aktiespararens beräkningar finnas goda skäl att även i jämförbart bestånd räkna med intäkts­ökningar på mellan sju och tio procent årligen.

Ytterligare ett sätt att öka intäkterna – som inte undgått någon som observerat den av byggkranar översållade huvudstaden – är förstås att vidareutveckla de befintliga fastigheterna. För detta krävs naturligtvis inte bara fastigheter i rätt lägen, utan även en balansräkning i gott skick.

Och även ur denna aspekt är det gott ställt i Hufvudstaden. Soliditeten som målmässigt skall ligga över fyrtio procent ligger i skrivande stund på sextiotre procent och enligt bolagets egen bedömning har man kapacitet att investera 6–8 miljarder kronor i fastighetsförvärv och ombyggnationer de närmaste åren utan att äventyra balansräkningen.

Man kan nog påstå att en sättning i den glödheta fastighetsmarknaden snarare skulle spela Hufvudstaden i händerna än motsatsen.

Just nu har bolaget en handfull ombyggnadsprojekt som är igångsatta eller under planering. Det gäller bland annat om/utbyggnader på NK i Stockholm, samt ytterligare tre adresser i Stockholm och två i Göteborg.

Den starka finansiella ställningen innebär också en stabil grund för fortsatt hög utdelning, även om det inte förefaller särskilt sannolikt att huvudägaren Fredrik Lundberg skulle behöva använda bolaget som en kassa­ko.

Mellan raderna i huvud­ägarens kommunikation kring innehavet har snarare länge framskymtat en djup tillfredsställelse över att äga några av de mest prestigefyllda fastigheterna i Stockholm; en samlarhobby som får respekteras eller avundas.

Sammanfattningsvis: Som placering får Hufvudstaden sägas vara i det närmaste definitionen av en stabil och trygg investering. Med stöd av fastighets­utveckling och omförhandlingar kommande år och den press som aktien varit under under den senaste perioden, är detta en aktie för mindre riskbenägna placerare med en målkurs i intervallet 140–150 kronor inom ett år. Ett försiktigt Köp.