Du är här

2018-07-11

BOMARKNAD-FOKUS: FLERA OSÄKERHETER INFÖR HÖSTEN

STOCKHOLM (Direkt) Efter nedgången under hösten 2017 har bostadspriserna
återhämtat sig något i år. Enligt bedömare finns det dock flera osäkerheter
inför hösten. Utbudet av nyproduktion är högt och mycket kommer att
färdigställas i höst. Till det kommer en trög försäljning även på
andrahandsmarknaden som gör att många bostäder kan komma ut igen efter
sommaren. Vidare riksdagsvalet och allt mer tal från politiskt håll om
behovet av reformer på bostadsmarknaden samt att Riksbanken kanske till slut
kommer att börja höja reporäntan.

"Det kan bli en stökig höst. Dels ser vi att en lägre andel av de bostäder som
tas bort från marknaden är sålda och dels kan vi förvänta oss att mycket
nyproduktion färdigställs under hösten, vilket kan skapa kedjor av
försäljningar", säger Staffan Tell, talesperson på bostadssajten Hemnet.

Det är stora säsongsvariationer på bostadsmarknaden och det är just på hösten
som prisnedgångar brukar ske. Tidigare har priserna sjunkit under höstarna
2007, 2008, 2011 och 2017.

Den stabilisering av bostadspriserna som synts efter höstens nedgång har under
våren skett under en lägre omsättning än tidigare år. Efter att det skärpta
amorteringskravet infördes den 1 mars har försäljningen av bostäder sjunkit
markant, trots att utbudet är rekordstort.

Detta har gjort att andelen annonser för bostadsrätter som tas bort från
Hemnet utan att lägenheten har sålts har ökat kraftigt. Särskilt stor är
skillnaden i Stockholm där runt en tredjedel av alla bostadsrättsannonser på
senare tid tagits bort utan att bostaden sålts. Hemnet räknar med att många
av dessa bostäder kommer tillbaka på marknaden eftersom de allra flesta som
lägger ut sin bostad till försäljning också behöver få den såld av ett eller
annat skäl.

"Antalet bostäder som säljs varje år är hyfsat konstant och folk verkar flytta
av ungefär samma anledningar över tid. Därför antar vi antar många kommer att
försöka sälja sina bostäder igen vid ett senare tillfälle. Vi tror på en mer
aktiv sommar än tidigare men även att det kan komma ut ganska mycket i
augusti och september", säger Staffan Tell och påpekar att prisnedgången i
höstas inleddes just med en utbudschock efter sommaren.

Ytterligare en viktig faktor för bostadsmarknaden i höst blir nyproduktionen,
där utbudet stadigt ökar till ständigt nya rekordnivåer och där inte syns
någon vändning för bostadsutvecklarnas försäljning.

Först ut att rapportera det andra kvartalets försäljning var norska Veidekke
som sålde 73 procent färre bostäder i Sverige under det andra kvartalet, väl
i linje med nedgången på 75 procent under det första kvartalet.

Det finns många rapporter om hur bostadutvecklare försöker bli av med sina
osålda bostäder genom sänkta priser. Enligt data som bostadssajten Booli
sammanställt är snittpriserna för de nyproducerade lägenheter som lagts ut
till försäljning i vår 9 procent lägre än i fjol och de ser många exempel på
projekt som prisjusterats.

Danske Bank menar att bostadsutvecklarna kommer att tvingas till ytterligare
prissänkningar i höst, vilket de bedömer kan spilla över till
andrahandsmarknaden när det finns ett större prismässigt liknande utbud.

"Framöver ser vi fortsatt en hög sannolikhet för att sjunkande priser på
nyproducerade lägenheter kommer att spilla över på befintliga lägenheter.
Förmodligen kan priserna falla ytterligare 5-10 procent innan de bottnar ur",
skrev Danske Bank i sin senaste konjunkturprognos.

Även Erik Olsson Fastighetsförmedling menar att sänkta priser på nyproduktion
kan komma att påverka priserna i det befintliga beståndet.

"Många köpare fokuserar mer på vilket område de vill bo i än om det är
nyproduktion eller inte. Om priserna går ned på nyproduktion kommer det
därför att påverka även de befintliga bostäderna. Marknaderna är
kommunicerade kärl", säger fastighetsmäklarbolagets vd Erik Olsson till
Nyhetsbyrån Direkt.

Ytterligare en påverkan från nyproduktion är att de senaste årens ökade
byggande nu leder till att allt fler bostäder blir klara för inflyttning. En
snackis i bostadsbranschen är att många bostäder kommer att tillträdas i
höst.

Enligt Svensk Nyproduktion, som analyserar nyproduktionsmarknaden, kommer runt
70 projekt med totalt närmare 2.900 bostäder att börja tillträdas i
Stockholms län i höst. De påpekar dock att tillträden ofta sker över flera
månader och att de ibland kan skjutas framåt.

Erik Olsson säger att höstens många tillträden blir en viktig faktor för
utbudet på bostadsmarknaden, framför allt i de områden där det byggts mycket.

"Dels ökar nyproduktionen det totala utbudet och dels innebär de många
nyproducerade bostäder som kommer att tillträdas i höst och framåt att många
av köparna kommer att sälja sina nuvarande bostäder, vilket ger ett ökat
utbud även i det befintliga bostadsbeståndet", säger han.

När bostäder ska tillträdas kommer också de som köpt på spekulation att lägga
ut till försäljning.

"Enligt flera företrädare för byggbranschen har det förkommit spekulation i
nyproduktion och det kommer sannolikt att komma ut en del bostäder där man
inte haft någon tanke på att flytta in. Vi har hört att det i vissa projekt
inför tillträde kan komma ut, 10, 20 eller 30 bostäder på ett bräde", säger
Hemnets Staffan Tell.

Frånsett nyproduktionen menar Erik Olsson att bostadsmarknaden under hösten
kommer att präglas av en fortsatt stram kreditgivning och var räntorna tar
vägen.

Staffan Tell lyfter även han fram amorteringskravet och en stramare
kreditgivning från bankerna, som många mäklare talar om men som
Finansinspektionen inte ser.

"Vi har fått tydliga indikationer om att amorteringskravet och bankernas
striktare kreditgivning fått genomslag på marknaden och inget talar för att
det kommer att ändras den närmaste tiden. Dessutom har vi snart ett
riksdagsval som kan leda till en ökad osäkerhet", säger han.

Han säger att intrycket från Almedalsveckan var att många nu pratar om behovet
av övergripande reformer på bostadsmarknaden.

"Det verkar som om politikerna är överens om mycket och det talar för att de
efter valet kommer att sätta sig ned och titta på vad som kan göras på
bostadsmarknaden. Ett reformpaket skulle kunna påverka både nyproduktion,
hyresmarknaden och rörligheten på bostadsmarknaden", säger han.

Ytterligare en joker för bostadspriserna i höst är Riksbanken, som bedömer att
de kommer att börja höja räntan mot slutet av året. Även om de länge sagt att
de ska höja räntan verkar det kanske mer dra ihop sig denna gång, med en på
senare tid splittrad direktion där två av de sex ledamöterna nu vill gå
snabbare fram med räntehöjningar.

"En lång tid med negativ ränta har gjort att lånen ökat och att
bostadsmarknaden blivit mer räntekänslig. Går räntorna upp kommer det att
svida i plånboken. Ingen vet heller hur de nya amorteringskraven kommer att
fungera i ett läge med en högre ränta. Det är först när räntorna normaliseras
som vi ser de fulla effekterna av amorteringskravet", säger Erik Olsson.

Man kan också notera att de tidigare boprisnedgångarna 2007-2008 och 2011 gick
hand i hand just med räntehöjningar från Riksbanken.

---------------------------------------
Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.