Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2016-04-13

Castellum: Norrporten en sorts affär man kanske får var 15-20:e år- VD

(SIX) Fastighetsbolaget Castellums köp av branschkollegan
Norrporten är den sorts affär som kommer var kanske 15-20:e år.
Affären, som är den största i svensk noterad fastighetssektor på många
år, väntas sänka risken för Castellums aktieägare utan att samtidigt
riskera koncernens huvudmål om minst 10 procents årlig tillväxt för
förvaltningsresultatet.

Det säger Castellums vd Henrik Saxborn i en intervju med SIX News
precis efter att affären meddelats efter onsdagens börsstängning.

Är det strategiskt en bra matchning för Castellum att köpa upp
Norrporten just nu och till de här villkoren?

"Någon gång under ens yrkesverksamma bana så ser man möjligheten
till en fantastisk träff, eller match, mellan två bolag och det här är
ett sådant tillfälle. Möjligheten kanske uppträder var 15-20:e år. Vi
får i Norrporten nu in ett starkt, högkvalitativt bolag som funnits i
25 år. Vi kommer nu att få dra fördelar av att föra samman de här båda
kulturerna och jag ser fram emot att möta de nya medarbetarna och
fortsättningsvis utveckla saker tillsammans", säger Henrik Saxborn.

Castellum-vd:n konstaterar att affären är mycket ovanlig i termer
av att Norrporten har kanske uppemot "60-70 procents perfekt match mot
Castellums balansräkning".

"Den stora delen av Norrportens balans ligger från Stockholm och
söderut, i centrumlägen och i form av högkvalitativa kontor. Det gör
att vi kan fortsätta med vår plan, men nu i lite större skala",
förklarar Saxborn.

Castellums vd radar upp många betydande operationella fördelar med
affären:

"Vi ökar både kvalitén och densiteten i portföljen, med nya mycket
intressanta lägen som stärker oss på många av våra orter. Vi stärker
oss på kundsidan då det i Norrporten finns mycket intressanta statliga
(hyres-)avtal, vilka står för nära 40 procent, och då det nya bolagets
totala duration på hyresportföljen förlängs med över ett år (jämfört
med gamla Castellums, SIX anm). Sedan tillkommer det naturligtvis
synergier när vi slår ihop två så här pass starka företag på ett sätt
som gynnar alla."

----------------------------------------------------------------------
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN UPP FRÅN START, DÄRTILL MER FRÅN SYNERGIER
----------------------------------------------------------------------

Hur vill du beskriva priset som ni får förvärva Norrporten för?

"Vi förvärvar bolaget för 13,4 miljarder. Det är efter en utdelning
på närmare 500 miljoner som ägarna (Andra och Sjätte AP-fonderna) gör,
plus lite andra effekter", konstaterar Saxborn först.

För köpeskillingen får Castellum i gengäld ett "mycket intressant"
utbyte, enligt Saxborn. Värdet Castellum erhåller ligger i
kombinationen av att köper in Norrportens fastigheter till en
"attraktiv" direktavkastningsnivå, så kallad yield, samtidigt som man
kan se omedelbara utvinningsbara synergier mellan de båda bolagen.

För redan från start ökar affären Castellums intjäningsförmåga.
Castellum bedömer i pressmeddelandet att man ska kunna gå från en
intjäningsförmåga per 31 mars motsvarande ett förvaltningsresultat om
9,83 kronor per stamaktie i årstakt, till att initialt efter
Norrporten-tillträdet börja takta 10,63 kronor per stamaktie.

Den sistnämnda proforma-bedömningen baseras på att Castellums
planerade företrädesemission sker till aktiens volymvägda snittkurs de
senaste 10 handelsdagarna och är uträknad exklusive uppsidan från
potentiella intäktssynergier samt exklusive belastningen från affärens
omstrukturerings- och transaktionskostnader.

I det långa pressmeddelandet beskrivs sedan hur bedömda
effektiviseringssynergier inom administration och drift väntas bli
cirka 150 miljoner årligen, med full effekt inom 12-18 månader från
tillträdet. Fullt genomförda ökar dessa synergier den bedömda pro
forma-intjäningen för den nya koncernen till ett förvaltningsresultat
om 11,27 kronor per aktie (per 31 mars).

Är de här synergibedömningarna endast er initiala bild, så att det
kan tillkomma ännu mer framöver?

"Ja, så är det", svarar Saxborn kortfattat.

Omstruktureringskostnaderna för förvärvet väntas bli totalt cirka
-25 miljoner kronor, vilka väntas belasta resultatet successivt under
de efterföljande 12-18 månader från tillträdet. Dessa kostnader kommer
att särredovisas i Castellums rapporter.

----------------------------------------------------------------------
FINANSIERINGSUPPLÄGGET BIBEHÅLLER NY KONCERNS BELÅNING UNDER 55 % - VD
----------------------------------------------------------------------

Utöver 10,4 miljarder i kontant köpeskilling kommer Norrportens
tidigare ägare Andra och Sjätte AP-fonderna att erhålla totalt 23,4
miljoner Castellum-aktier via riktade nyemissioner. Utifrån en
fastställd emissionskurs på 133 kronor per aktie når man då fram till
den totala köpeskillingen på 13,4 miljarder för Castellums del.

De 10,4 miljarderna kontant kommer finansieras dels via cirka 3,9
miljarder i lån och dels genom cirka 6,5 miljarder i form av en
företrädesemission till Castellums befintliga aktieägare. Denna
emission är fullt garanterad av ett bankkonsortium men kursen är ännu
inte beslutad.

Vad ger affärens totala finansiering för belåningsgrad i den nya
koncernen, om man jämför med gamla Castellum?

"Här är det rätt så fantastiskt: som planen ser ut så kommer vi att
klara vårt eget tak om att långsiktigt inte överstiga 55 procents
belåningsgrad. När vi genomför affären kommer vi enligt planen att
ligga på 54 procent, att jämföra med de 49 procent vi hade i
Q4-siffrorna. Vi kommer att jobba ned detta framöver och därutöver så
kommer vi att titta igenom båda portföljerna efter transaktioner på
säljsidan", berättar Saxborn för SIX.

Är de här möjliga avyttringarna inriktade på någon särskild del av
Norrporten-beståndet?

"Nej, det är de inte. Vi kommer att jobba vidare med precis samma
strategi: att höja kvalitet och densitet. Vi kommer vilja stå på de
orter och på de mikrolägen vars tillväxtmöjligheter vi bedömer som
intressanta, precis som förut. Den lokala beslutskraften är otroligt
viktig för oss, du ska kunna veta att du gör dina affärer med oss
lokalt", svarar Saxborn.

Ger Norrporten-affären Castellum ett tillskott av mycket framtida
fastighetsutvecklingspotential?

Castellums vd svarar här SIX att affären generellt tillför "mycket
goda" möjligheter. Utvecklingspotentialen på sikt är enligt Saxborn
flerbottnad: dels får den nya koncernen en förbättrad position som
partner till kommunerna på flera orter, dels har Norrporten redan
igång "flera intressanta" byggrätts- och projektdiskussioner och dels
får den nya koncernen en större investeringskapacitet rent
finansiellt.

----------------------------------------------------------------------
-CASTELLUM FÅR BÖRSENS STÖRSTA FASTIGHETSBESTÅND IGEN - SIX
----------------------------------------------------------------------

I och med förvärvet av Norrporten blir Castellum nu återigen störst
bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag sett till bokfört
fastighetsvärde.

"Nya" Castellum ökar initialt sitt bokförda fastighetsvärde med
hela 60 procent till 71 miljarder kronor och går därmed om Balder i
storlek igen (de senare behåller dock tronen gällande högsta
börsvärde).

Castellum och Norrporten delar en liknande profil i att båda
huvudsakligen sysslar med kommersiella fastigheter och inte med
bostäder. Noterbara skillnader är bland annat att Norrporten har högre
andel kontor samtidigt som man saknar Castellums betydande exponering
mot lager/industri.

Norrportens underliggande fastighetsbestånd var vid årsskiftet
fördelat på knappt 1,15 miljoner kvadratmeter i de svenska
marknadsområdena Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Stockholm,
Örebro, Jönköping, Växjö och Helsingborg samt danska Köpenhamn.

Castellums bokförda bestånd, inräknat projekt och mark, summerade
vid första kvartalsskiftet till 3,56 miljoner kvadratmeter
uthyrningsbar yta fördelad på de svenska regionerna "Väst",
"Stockholm" och "Mitt" samt svensk-danska "Öresund".

----------------------------------------------------------------------
NORRLAND BLIR NY FEMTE REGION - VD
----------------------------------------------------------------------

Det tydliga Norrlandsinslag som kan ses i Norrporten är alltså
något som Castellum sedan tidigare saknat.

Är Norrland ett nytt Castellum-område eller något vars framtid ni
får fundera på?

"Även om visste inte det här när vi gick ut med vår omorganisation
till regioner för ett par veckor sedan (där en struktur som kretsat
kring sex dotterbolag skulle bli fyra regioner istället, SIX anm) så
blev det här nu perfekt. Vi ska nämligen skapa en femte region i
Norrland. Och det arbete som vi ändå har med att öka stödsystemen i
koncernen kommer att förenklas av att vi tar in den här nya regionen",
svarar Saxborn SIX.

Hur kommer Castellums nya regionomorganisation att märkas av hos
era hyresgäster?

"En av de viktigaste anledningarna till omorganisationen har varit
att vi vill stärka beslutskraften lokalt, att ge tid till mer kundvård
och mindre administration. Man ska kunna få ägna mer tid åt sin kund
helt enkelt. I takt med att vi nu växer mer kommer vi nu att utöka
våra stödfunktioner. En sak vi gör på tekniksidan är att förändra
systemen för ekonomi och ekonomistyrning, HR samt hållbarhet",
berättar Saxborn.

Castellums beslut att gå från sex dotterbolag till regioner (då
fyra, nu alltså fem) meddelades tidigare i april.

----------------------------------------------------------------------

Medieuppgifterna kring en förestående Norrporten-affär hade inför
kvällen besked duggat tätt under våren. Liksom i onsdagens handel fick
börsen i början av mars handelsstoppa Castellum-aktien i väntan på mer
information. Då valde Castellum att kortfattat bekräfta att man befann
sig i "utvärderingsfas" för det eventuella Norrporten-bud som nu
alltså gick igenom.

Kursreaktionen när handeln i Castellum-aktien väntas återupptas
igen på torsdagen ska bli intressant att följa.

Johan Eklund, tel +46 31 350 64 87
mailto:johan.eklund@six-group.se
www.blogg.six.se @SIXNyheter
SIX News

Författare direkt.

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.