Experternas fastighetsduell: ”Ingen slump”

Denna artikel framgår ur Aktiespararen nummer 9 2019

Har de svenska fastighetsbolagen flugit för nära solen i år? Optimisten och pessimisten inleder en ny duell i en av de hetaste sektorerna på Stockholmsbörsen.

Magnaterna flockas kring fastighetssektorn. Det är ingen slump, utan närmast en naturlag. Tungviktare som Fredrik Lundberg, Erik Selin, Erik Paulsson, David Mindus, Rutger Arnhult, Sven-Olof Johansson och Hans Wallenstam har alla blivit miljardärer på fastighetsvärldens till synes ostoppbara förmögenhetstrappa.

Hur kommer det sig att fastigheter är en så bördig miljardärsmark? Vad är det som förklarar denna utveckling? I all sin enkelhet handlar det om tre kraftfulla ekonomiska principer, förkortat LBK. I detta fall står LBK för långsiktighet, belåning och kassaflöde.

Produktiv tillgång

Till att börja med är rätt belägna fastigheter bland de bästa produktiva tillgångar som går att äga i världen. Med produktiv tillgång menas egendom som producerar något. Kassaflöde i detta fall. Modellen är lika enkel som den är effektiv och bygger på att hyresgäster varje månad betalar in hyra. Kontrakten är i regel långa och förutsägbar­heten är god.

Det återkommande kassaflödet täcker direkta kostnader för förvaltningen samt andra poster, däribland ränta. När allt är betalt kan överskottet användas till nya, produktiva ändamål. Värdehöjande renoveringar eller tillbyggnader är exempel som expanderar hyres­basen. Nyförvärv är en annan ­möjlighet.

Med ett långsiktigt synsätt växer en kassaflödesmaskin fram. Expansion är ett naturligt steg samtidigt som ränta-på-ränta-effekten gör magi efter några år. I ett fallande ränteläge – som vi befunnit oss i sedan 1990-talet – blir intäkts- och kostnads­kalkylen än mer tilltalande.

Med fallande avkastningskrav och stor inflyttning till städerna, ökar värdet på bestånden. Här kommer uppsidan av belåning in i bilden. Att ha hävstång i en ­stigande marknad är mycket tacksamt och skapar en procentuell avkastning som annars inte hade varit möjlig.

Snöbollseffekten

Efter en större omvärdering är helt plötsligt belåningsgraden lägre än tidigare kalkyler i fastighets­beståndet. Konkret betyder det att gamla innehav kan ställas som säkerhet för nya köp. Magisk köpkraft trollas fram och snöbollen är satt i rullning.

Större bestånd medför skalfördelar i förvaltning och administration. Ökad storlek sänker dessutom kapitalkostnaden och lönsamheten stiger snabbt. Dynamiken fungerar så länge allt pekar åt rätt håll med vakanser, hyres­nivåer och ränteläge.

Den svenska fastighetssektorn har länge levt i den bästa av flera världar. Konjunkturen har varit tillräckligt stark för att motivera hyreshöjningar samtidigt som ­räntan envist har fallit.

Som ett resultat har fastighetsaktierna stigit mot skyarna under 2019. Är festen slut? Optimisten och pessimisten är oense.

Pessimisten

Pessimisten ser den extrema ­uppgången för fastighetssektorn under året som en ytterst osund utveckling. Riskviljan är på topp och bubbelkänslor växer fram.
I spåren av en stark stigande­ marknad under flera år har projekt­portföljerna svällt i många städer, inte minst i södra Sverige. Ökat utbud dämpar därmed den tidigare bristen på lokaler.

Dessutom riskerar den försämrade konjunkturen i Sverige och övriga Europa att medföra ökade vakanser och svårigheter att genomföra nya hyreshöjningar. Pessimisten ser framför sig skräckscenariet med överutbud och tilltagna värderingar på kommersiella fastigheter.

Att betala en kraftig premie­ mot bokfört värde i svenska fastig­hetsaktier lockar inte. Dessutom poängterar pessimisten att värde­ringsnivån ligger över det historiska snittet. Om nu räntan skulle stiga, kommer branschen att ­kollapsa. En stark sälj avslutar ­pessimisten.

Optimisten

Optimisten tar det hela med ro. Starka fundamentala faktorer förklarar den kraftfulla stegringen i den svenska fastighetssektorn under 2019. Till att börja med har långräntorna kommit ned rejält i Sverige och globalt, inte minst under den stökiga sommaren.

För det andra har fastighets­bolagen mycket starka affärs­modeller som lockar i tider av oro.

Förutsatt att ingen hyresgäst går i konkurs, vet fastighets­bolagen nästan på kronan vad man kommer­ att tjäna om både ett och två år. Vilken annan bransch kan stoltsera med det?

Svaret är ytterst få och det motiverar en rejäl värderingspremie.

För det tredje skapar en stor inflyttning till svenska städer stora möjligheter för branschen. Hela cirkeln måste finnas när Sverige växer – allt från bostäder, kontor, handelsplatser till samhällsfastigheter. Projektutveckling skapar möjlighet till både förtätning och stadsplanering.

För det fjärde väntar extrema penningpolitiska stimulanser. Världens centralbanker måste ­stimulera mer än någonsin tidigare för att uppnå samma stimulans­effekt framöver. Därmed kommer inte räntorna att normaliseras under överskådlig framtid. När sedelpressen går varm söker sig investerare till reala tillgångar med ett bestående värde.

Mot denna bakgrund drar optimisten slutsatsen att fastighetsfesten bara har börjat. Fastighetsbolagen med miljardär i spetsen kommer fortsätta med sitt värde­skapande. Avkastningskraven pressas ned till tidigare otänkbara nivåer och rallyt fortsätter.

Källa: Aktiespararen nummer 9 2019.

Källa: Aktiespararen nummer 9 2019.