Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2018-12-21

Fastigheter: Stigande räntor behöver inte vara negativt - förvaltare

Uppdragsartikel

STOCKHOLM (Fonder Direkt) Osäkerhet råder på världens aktiemarknader och de
flesta aktieindex noterar nedgångar sedan årsskiftet. Ett segment som dock
klarat sig relativt väl är europeiska fastigheter, och en anledning som ofta
nämns är större intäktsförutsägbarhet än inom de flesta andra sektorer.
Pierre Toussain är del av kapitalförvaltaren ODDO BHF AM SAS fastighetsteam
och ser ett antal anledningar till att äga fastighetsbolag inom eurozonen
framöver.

"Fastighetsbolagens operationella prestation är bra och de fundamentala
förhållandena goda. Bolagen gynnas av flera positiva trender, och vi tror på
fortsatt NAV-tillväxt som bör översättas till positiv avkastning för
fastighetsaktierna", säger Pierre Toussain till Fonder Direkt.

Utveckling 2018 i svenska kronor för fastighetsindexet FTSE EPRA Nareit
Eurozone, MSCI Euro, MSCI Europe samt OMSX30. (Källa: Morningstar)

Den strategi Pierre Toussain är med om att förvalta står i stora drag på fyra
ben: bostadsuthyrning, köpcentrum, kontor samt nischfastigheter, varav de
senare i huvudsak utgörs av hotell, hälsovård, studentbostäder och logistik.
På frågan om förvaltaren inte räds den tuffa situationen för många
köpcentrumägare svarar han att de dominanta shoppingcenter ODDO BHF AM SAS
investerar i uppvisar fortsatt god utveckling, medan de regionala dito i mer
perifera områden har det tuffare. Urbanisering vidgar gapet mellan vinnare
och förlorare, och det sker en ökad polarisering inom detta område av
detaljhandeln, säger Pierre Toussain.

På segmentnivå ser förvaltaren särskilt ljust på nischfastigheter, då han
menar att det finns en strukturell obalans mellan utbud och efterfrågan,
samtidigt som den så kallade yielden är hög (i genomsnitt 7 procent).

Bland eurozonens länder får Tyskland en extra tumme upp.

"En av de stora övertygelser vi har är bostadsuthyrare i Tyskland, där vi även
är mycket positiva till kontorssegmentet, som kommer ikapp senare i cykeln
jämfört med bostäder", säger Pierre Toussain.

En faktor som ibland nämns som ett orosmoln för fastighetsinvesteringar är
stigande räntor, då dessa antas leda till dyrare finansieringskostnader i
branschen. ODDO BHF AM SAS är emellertid av åsikten att det avgörande är
varför räntorna stiger, och att högre räntor inte nödvändigtvis behöver vara
dåligt för sektorn. Höjer centralbanker räntan på grund av styrka i ekonomin
samt inflationsaktivitet är det troligt att starka fundamentala
bolagsförhållanden väger över möjliga negativa effekter, enligt förvaltaren,
som pekar på att fastighetsägare har goda möjligheter att höja hyror under
perioder av stigande inflation.

"Stigande räntor är associerat med ekonomisk tillväxt och stigande inflation,
vilket i båda fallen är troliga att vara positiv för fastighetsinvesteringar.
Sund ekonomisk tillväxt bör resultera i större efterfrågan på fastigheter.
Högre uthyrningsandel stödjer tillväxt för fastighetsbolag och ger stöd till
vinster, kassaflöden och utdelningar", säger Pierre Toussain.

"Sist men inte minst har fastighetsbolagen kunnat dra nytta av lågräntemiljön,
och de flesta har redan säkrat billig finansiering. Sektorns genomsnittliga
finansieringskostnader är 2,3 procent i eurozonen och löptiderna har
förlängts upp till sju år. Vidare har skuldsättningen i sektorn minskat och
loan to value-ration är under kontroll, med omkring 45 procent för bolag i
eurozonen", säger förvaltaren.

Ytterligare ett område som lyfts fram som intressant är vad förvaltaren kallar
omstruktureringsbolag. Det kan handla om företag som genomgår en
renodlingsprocess, där exempelvis tillgångar säljs i ett land, för att
fokusera på ett annat. Eller situationer då mindre tillgångar säljs, för att
istället inrikta sig på större tillgångar som är mindre tidskrävande. Det kan
även vara fråga om rena omstruktureringsprocesser på kostnadssidan. Pierre
Toussain nämner tyska Aroundtown som exempel på ett företag inom denna
kategori. Bolaget, som primärt är verksamt inom kontor, bostäder och hotell i
Tyskland samt Nederländerna, har en affärsmodell där aktivt värdeskapande är
en central punkt. Aroundtown förvärvar kassaflödesgenererande fastigheter med
potential för uppsida sett till hyresnivåer och uthyrningsgrad, varpå
fastigheterna "repositioneras och förbättras operationellt" och värde kan
skapas, enligt bolagets hemsida.

Gällande konjunkturen ser ODDO BHF AM SAS ingen recession framför sig, snarare
en försiktigare tillväxt med makrohot fortsatt hängandes över den globala
ekonomin. Pierre Toussain ser i dagens läge fastigheter i eurozonen som en
investering med defensiva kvaliteter, särskilt då det finns stöd i
värderingarna. Tyska fastighetsbolag handlas omkring tillgångarnas värden,
men i Frankrike finns för tillfället en rabatt om cirka 15 procent mot NAV,
enligt förvaltaren. Samtidigt är värderingarna konservativa sett till
yielden, som uppgår till i genomsnitt 4,8 procent*, vilket är förmånligare än
vid direktinvesteringar i europeiska fastigheter, där densamma ligger på 4
procent**, tillägger Pierre Toussain.

* Källa: fastighetsbolag, Kepler Cheuvreux. Per den 31 december 2017.

** Källa: CBRE&AEW. Per den 31 december 2017.

Tjänsten Fonder Direkt produceras av Nyhetsbyrån Direkts fondredaktion, som
är
frikopplad från Direkts övriga redaktion. Materialet kan vara finansierat och
framtaget efter överenskommelse med extern part, vilket i förekommande fall
markeras med "uppdragsartikel" under rubriken.

---------------------------------------
Fondredaktionen +46 8 5191 79 05 https://twitter.com/Fonder_Direkt

Fonder Direkt

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.