Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2019-12-17

IPO: SIGNATUR FASTIGHETER SKA VÄXA VIA RÄTT BOSTADSOBJEKT - VD

STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Hyresbostadsföretaget Signatur Fastigheter, som
på tisdagen noteras på Nasdaq First North via omvänt förvärv av Deflamos
handelsplats, ska växa framförallt via förvärv, men även via befintliga
byggrätter vilka i sig borgar för att bolaget ska klara sina tillväxtmål.

Det säger Signatur Fastigheters vd Dan Astrén i en tv-intervju med Nyhetsbyrån
Direkt som kan ses på denhärlänken.

Den största utmaningen menar Dan Astrén ligger i att hitta rätt objekt till
rätt pris på den hårt konkurrensutsatta och heta fastighetsmarknaden.
Värderingen på kursraketen K-Fastigheter i sektorn nyligen var utmanande på
de högsta kursnivåerna efter handelsdebuten, anser han vidare.

Dan Astrén berättar i intervjun även om att han inte tror att en rörelse mot
marknadshyror på nyproduktion kommer att påverka Signatur Fastigheter
särskilt mycket, eftersom bolaget inte har stora befintliga bestånd i
A-lägen, samtidigt som hyrorna i nyproduktion redan ligger i närheten av
marknadsnivå.

Signatur Fastigheter förvaltar för närvarande ett 30-tal bostadsfastigheter
med sammanlagt cirka 400 lägenheter i främst Öresundsregionen och Stockholm.

"Vi växer genom att förvärva kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential.
Vi kan egentligen köpa vilken typ av fastigheter som helst så länge vi kan
identifiera möjligheten att konvertera fastigheten till privatbostäder eller
samhällsbostäder", säger Dan Astrén.

https://youtu.be/hLFRNgNAcyM

Bild: Nyhetsbyrån Direkts reporter Johan Lind intervjuar Signatur Fastigheters
vd Fredrik Sandelin till höger

Omkring 70 procent av bolagets bostäder är privatbostäder medan 30 procent är
så kallade samhällsbostäder.

Är ni nöjda med den fördelningen?

"Ja, det är vi. Bostadssektorn är intressant generellt utan vakanser. Det är
ganska låg avkastning, men det möter vi med ett ganska aggressivt
utvecklingsarbete i stället. Samhällsbostadsfastigheterna ger bra kassaflöde
och kräver lite mindre administration, vilket ger förutsättningar för ett bra
utvecklingsarbete i privatbostadsfastigheterna. Så det är en bra fördelning",
säger Dan Astrén.

Ni har som ett tillväxtmål att öka ert fastighetsbestånd från drygt 600
miljoner kronor till 2 miljarder kronor år 2021. Ska det främst ske genom
förvärv eller via exploatering av byggrätter?

"Vi har egna byggrätter om ungefär 25.000 BTA (kvadratmeter bruttoarea) och vi
förvärvade nyligen en fastighet i Malmö med ytterligare 9.000 BTA, men
framöver kommer ändå den största delen av tillväxten att ske genom förvärv.
Följdplanearbetet ligger några år framåt, så det blir mycket förvärv de
närmaste åren. Vi fick bemyndigande av årsstämman senast till att använda
aktier som betalningsmedel och göra emissioner, och det indikerar vart vi är
på väg", säger fastighetsbolagschefen.

Snittårshyran per kvadratmeter i Sverige är drygt 1.100 kronor enligt SCB.
Vad
är hyresnivån i era bostäder, hur ser renoveringsbehovet ut och finns det
potential för hyreshöjning?

"Våra hyresnivåer ligger kring 1.500-1.600 kronor per år och kvadratmeter. Vi
har utvecklat rätt så mycket av vårt befintliga bestånd. Därför är vi ganska
aggressiva på att förvärva mer, men visst finns det mer att göra när det
gäller hyreshöjningar i vårt befintliga bestånd. Men framförallt har vi
uppsida i alla byggrätter som vi kan utnyttja de kommande tio åren", säger
Dan Astrén.

Enligt Januariöverenskommelsen ska hyresmodellen reformeras, och det talas om
fri hyressättning i nybyggnation. Hur kan det påverka er som
hyresfastighetsbolag?

"Det kan påverka oss positivt. Det råder bostadskris och bostadsbrist i
Sverige. Vi skapar mer bostäder och bidrar till att mildra bristen. Vi kommer
såklart att ta tillvara på de stimulanser som eventuellt kan komma från
regeringshåll. Nyproduktion har dock redan ganska höga hyror, och jag tror
att det finns ett tak för hur höga hyror marknaden klarar av, så det kanske
inte påverkar oss särskilt mycket ändå."

Ni fokuserar på B- och C-lägen snarare än A-lägen. Betyder det att
marknadsanpassade hyror inte skulle ge er samma dragkraft som
hyresfastighetsföretag med A-lägen?

"Hyrorna för nyproduktion är i dag relativt höga. Det är stor skillnad om man
jämför med hyrorna i befintligt bestånd. Vi har identifierat att det i B- och
C-lägen finns en bra potential att utveckla värden. Dagens hyressättning på
nyproduktion fungerar ändå relativt bra", resonerar Dan Astrén.

Påverkar förväntan om reformer i riktning mot friare hyressättning priserna

förvärvsobjekt på marknaden?

"Jag tycker inte att det gör det ännu. Om det skulle ske en marknadsanpassning
på det befintliga beståndet tror jag att vi skulle se en prisförändring, men
de tänkta förändringarna gäller främst nyproduktion."

Cirka 30 procent av era bostäder är samhällsbostäder. Är det ett ben ni vill
satsa på långsiktigt och är ni tillräckligt stora där?

"Ja, det är det. Samhällsbostäder ger oss en bra grund att stå på för den
övriga utvecklingsverksamheten på privatbostäder. Inom samhällsfastigheter är
vi inriktade på samhällsbostäder snarare än andra sorters
samhällsfastigheter. Vi är en mindre aktör och får ta mindre objekt som
större aktörer inte tycker är lönt att satsa på."

Hur är er förvaltarkompetens och hur ser det ut med eventuella skalfördelar i
ert fastighetsbestånd?

"Vi har teknisk förvaltning och drift externt medan ekonomisk förvaltning och
utvecklingsarbetet sköts internt. Vi är väldigt inriktade på utveckling - vi
har inte underhållsplaner utan utvecklingsplaner. Vi gör det mesta av varje
brist vi ser för att kunna utveckla värdena i fastigheten. Vi jobbar väldigt
proaktivt och det fungerar bra."

Signatur Fastigheter har som mål att ha en soliditet på minst 30 procent och
en belåningsgrad på max 70 procent. Som jämförelse kan noteras att
konkurrenten K-Fastigheter har ett mål om minst 25 procents soliditet och max
70 procents belåningsgrad, Hembla har ett mål om minst 30 procent soliditet
och max 65 procents belåningsgrad, medan John Mattson har ett mål om en
belåningsgrad på max 50 procent, fast inget uttryckligt soliditetsmål.

Hur skulle ni h antera en kraftig ränteuppgång?

"Vi ligger bra till när det gäller soliditet. Vi har 38 procents soliditet och
en belåningsgrad på 59 procent, så det skulle vi hantera på ett bra sätt. Vi
kan välja hur mycket pengar vi lägger på utveckling. Skulle det bli sämre
tider räntemässigt kan vi dra ned något på utvecklingstakten. Annars ser vi
en lågräntemiljö lång tid framöver och kommer att fortsätta vara expansiva på
utvecklingssidan", säger Dan Astrén.

Substansvärdet per aktie har vuxit med i genomsnitt 35 procent per år de
senaste åren. Ni siktar på 15 procents tillväxt framöver. Kommer ni kunna
upprätthålla tvåsiffrig tillväxt även i takt med att ni blir allt större och
får tuffare jämförelsetal?

"Absolut - det tror jag att vi gör. Det är klart att procenten blir svårare ju
större man blir, men bara med vår byggrättsportfölj har vi den uppsidan
hemma, och sedan ska vi ju göra allt annat också. Så substanstillväxtmålet är
vi trygga med att vi ska klara framöver."

Vad ser du som de stör sta utmaningarna för företaget?

"Att hitta rätt objekt. Det är hård konkurrens på marknaden. Många vill in.
Fastigheter och bostadssektorn är glödheta. Det är alltid en utmaning att
hitta rätt affär till rätt pris och kunna göra snabba avslut och
transaktioner när det behövs. Men det jobbar vi med ständigt och vi tycker
att det fungerar bra."

Ett annat hyresfastighetsbolag, K-Fastigheter, kom in på Stockholmsbörsen
nyligen. Deras kurs steg kraftigt, även om den därefter har svalnat något.
Marknaden verkar ha haft svårt att värdera bolaget att döma av de stora
kursrörelserna. Ni gör ingen nyemission nu. Hur vet man hur mycket ert bolag
är värt?

"Det är svårt att kommentera K-Fastigheter, men det är klart att på den högsta
nivån har det varit en ganska aggressiv värdering mot substansvärdet, men en
premie på substansvärdet tycker vi är rimligt och försvarbart för oss utifrån
att man kan skapa nya värden. Vi gör ett omvänt förvärv vid vår notering.
Deflamo ligger på börsen och köper vårt bolag SIG Invest och byter sedan namn
till Signatur Fastigheter. Deflamos aktie ligger för närvarande kring 1,5
gånger substansen mot Signatur Fastigheter. Det tycker jag är fullt rimligt.
Sedan får marknaden avgöra frågan och vi får se var vi landar. Vårt
arbetssätt är att leverera förvärv och utveckling, växa bolaget och göra ett
bra dagligt jobb. Då kommer marknaden också att se vilket värde vi ska ha i
längden", säger Dan Astrén.

Tisdagen den 17 december har Signatur Fastigheter handelspremiär på Nasdaq
First North på Deflamos handelsplats. Deflamo-verksamheten har sålts och
kommer inte vara kvar i bolaget.

Senast SIG Invest tog in kapital var för ungefär ett år sedan, då i en sluten
krets. SIG Invest har cirka 130 aktieägare medan Deflamo har omkring 1.300
aktieägare.

Hjälper Deflamo-ägarna till att uppfylla spridningskravet på First North? Och
räcker det med tanke på hur relativt liten andel de äger i den nya koncernen?

"Ja, de största ägarna hjälper till, men vi kommer arbeta med
spridningsemission framöver för att få en större ägarbas", uppger Dan Astrén
avslutningsvis.

---------------------------------------
Johan Lind +46 8 5191 7954

Nyhetsbyrån Direkt

Författare Direkt News

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.