Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2019-10-10

Kursklättrare på nya höjder i Öresund: ”Helt rätt”

wysiwyg_image

Ulrika Hallengren ser en god framtid för Wihlborgs Fastigheter.

Denna artikel framgår ur Aktiespararen nummer 9 2019

Wihlborgs vd Ulrika Hallengren om: Tillväxt, stadsutveckling, fastighetsmarknaden, ränteläget – och att skapa avkastning genom att få sin region att ta nya kliv.

Aktier av fastighetskaraktär har trivts som fisken i vattnet de senaste åren i den uppsjö av alla bolag som simmar runt på Stockholmsbörsens olika listor i och med de låga räntorna.

De senaste fem åren har fastighetsindex klått mer breda index med råge. En riktig kursraket går att hitta i Sveriges sydligaste delar. Sedan Ulrika Hallengren blev vd för Wihlborgs, där hon dessförinnan var projekt- och utvecklingschef, i april 2018 är kursen upp cirka 40 procent.

– Naturligtvis handlar det mycket om att det har varit en stor tillströmning av kapital till vår sektor på sistone. Många verkar tro på fastighetsmarknaden som sådan. Det är inte bara vi som har gynnats. Men jag tror även att vår intjäningsförmåga, att vi håller det vi har lovat och att det är lätt att förstå vår affärsmodell ger oss en fördel, säger hon till Aktiespararen.

Vad är det som investerarna tycker om i just det ni gör?

– Förmodligen att vi har en uthållig affär och en stor närvaro på våra marknader. Vi har nära till våra kunder och finns alltid där för dem när de behöver hjälp eller vill ta nästa steg och flytta in på större ytor.

Wihlborgs Fastigheter, med ansedde byggherren Erik Paulsson som mångårig ordförande och fortsatt stor­ägare, fokuserar på att få sin region att växa genom att bidra med kommersiella fastighetsytor. Wihlborgs är hemmahörande i Öresund med omkring 3,6 miljoner invånare.

Dess marknad utgörs av kontors- och industrifastigheter i skånska storstäderna Malmö, Helsingborg och Lund och danska huvudstaden Köpenhamn som också ingår i Öresundsregionen.

– Vi är på helt rätt ställe. Detta är Nordens största arbetsmarknad och här finns potential för två länder i en samlad region, säger Ulrika Hallengren.

YTTERLIGARE LÄSNING: 1 200-procentig storsegrare från Lund: "Ska fortsätta"

Vd:n framhåller att Wihlborgs har en ledande position på de tre marknaderna i Sverige. Men verksamheten i Danmark växer också väl.

– Jag ser väldigt positivt på Köpenhamn. Vi har en stark tillväxt där. Det är inte riktigt samma hyresnivåer som i Skåne, men vi har en bra avkastning och billig, långsiktig finansiering. Att vara på plats i Köpenhamn ger oss även en diversifiering och bidrar till att bredda verksamheten, betonar Ulrika Hallengren.

Nyligen hyrdes 25 000 kvadratmeter ut i stadsdelarna Herlev, Bröndby, Gentofte och Ballerup. Svenska låsjätten Assa Abloy är en av gästerna. Ulrika Hallengren framhåller att efterfrågan i Danmark är god och att vändningen i landets ekonomi även bidrar till positiv medvind.

Rekordlåga vakanser

Wihlborgs förfogar sammanlagt över 313 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 2 175 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet på fastigheterna noteras till 44,5 miljarder kronor och har ett årligt hyresvärde på 3,2 miljarder kronor.

Ulrika Hallengren konstaterar att den av Wihlborgs marknader som växer snabbast och mest är den i Malmö.

– Vi ser rekordlåga vakanser. Det går väldigt bra i Malmö. Intresset för att hyra in sig och använda våra ytor är stort.

Bolaget har utökat sin position i Malmö, som har omkring 300 000 invånare och endast den klassiska Öresundsbron som skiljer staden åt från kontinenten, genom att vara aktivt på förvärvssidan, och inte minst genom projektinvesteringar, de senaste åren.

120 fastigheter återfinns i Wihlborgs ägo i Sveriges tredje största stad. Malmö utgör omkring hälften av Wihlborgs sammanlagda bestånd.

Wihlborgs har allra främst koncentrerat sig på de mest attraktiva områdena i Malmö, enligt Ulrika Hallengren.

Några exempel där bolaget har arbetat med projekt och byggt är Västra Hamnen, med inte minst Kockums Varvs gamla område som nu heter Dockan, Centrum och Hyllie, med Malmö Arena och köpcentrumet Emporia, i stadens utkant.

– Vi har även sålt av en del fastigheter i lägen som passar oss mindre bra, säger Ulrika Hallengren.

Märker ni av den avmattning som ekonomisk data indikerar kan vara nära?

– Det är inget vi ser hos våra kunder. Men det gäller så klart att vara förberedd på att konjunkturen kan svalna av och att vår situation kan ändra sig. Fastighetssektorn är glödhet just nu. Någon gång lär det bli någon form av sättning.

Påverkar oroligheterna som det rapporteras om från Malmöområdet era affärer på något sätt?

– Nej, det gör de inte. Men det är klart att det är en utmaning för alla våra storstäder att komma till rätta med den organiserade kriminaliteten. Det är en fråga som måste tas på allvar. Oavsett om det sker på någon av våra marknader eller någon annanstans.

SE ÄVEN: Det talar för fortsatta börsframgångar

Ser det annorlunda ut gällande vakanser i Helsingborg eller Lund?

– Det är på väldigt låga nivåer även i Helsinborg. Städerna växer bra, men inte riktigt på samma nivå som Malmö. Det finns lite mer utvecklingsmöjligheter i Lund.

wysiwyg_image

Helsingborg är en av Wihlborgs viktigaste marknader.

Gillar nya tekniker

I Helsingborg, som kallas för ”Sundets pärla” i folkmun, har Wihlborgs i flera år arbetat med projektet att bygga ut ”Knutpunkten” – resecentrum i landskapets näst största stad. På stationen, från vilken det även avgår såväl passagerar- som fraktfärjor till danska systerstaden Helsingör, pågår upprustningen för fullt och den väntas vara klar nästa år.

– Det händer mycket där. Till centralen kommer det ju resenärer som ska åka såväl fjärr- som regionaltåg, buss och båt. Det är en attraktiv plats för oss att vara på.

Wihlborgsflaggorna kommer även att synas på flera andra ställen runt om i Helsingborg. I slutet av 2020 väntar inflyttning för hyresgästerna i det 13 000 kvadratmeter stora kontorshuset Prisma i det nya området Oceanhamnen som är placerat mittemot Helsingborgs central.

– Ett jättespännande och snyggt projekt som kommer att förändra kvarteren runt hamnen. Där hjälper vi verkligen till att skapa förutsättningar för Helsingborg att växa. Vi är även övertygade om att det blir en bra affär för oss.

Ulrika Hallengren är tydlig med att hon brinner för såväl entreprenörskap som företagande. Helsingborgs mål är att bli landskapsledande i tech, en hög ambition i konkurrens med start-up-klimatet i tre gånger så stora Malmö, och därför är koncernchefen extra glad över att techhubben Hetch kommer att ta hand om 1 900 kvadratmeter av ytorna i Prisma.

– Väldigt intressant. Det behövs nya typer av jobb och produkter för att få fler människor att flytta till regionen och bidra till att Skåne växer och blir starkare.

Ulrika Hallengren är noga att framhålla att Wihlborgs arbetar mycket med att bygga kluster. Det innebär att hyresgäster som rör sig inom samma typer av segment ska kunna sitta tillsammans och ha lätt att kunna dra nytta av varandras kompetenser.

– Det är smart om bolagen har förutsättningar att få lära sig av varandra och dela kunskap.

I Lund finns exempel på bildandet av kluster.

– Granne med Ideon ligger Medicon Village. Där sitter massvis av bolag (varav flera är börsnoterade, redaktionens anmärkning) som jobbar med forskning- och utveckling inom läkemedels- och bioteknik­industrin.

Wihlborgs äger hela Ideon, som platsen med närhet till Lunds universitet och stadens tekniska högskola kallas. Den uthyrningsbara ytan är 120 000 kvadratmeter stor. Här sitter fler än 400 bolag, inom flera olika nischer.

– Det finns ett stort intresse av att vara i Lund för den här typen av bolag. När bolagen och projekten sedan växer och blir större lär de ju också behöva ännu större ytor.

Wihlborgs dominerar även den kommersiella fastighetsscenen runt Centrum/Gastelyckan i Lund. Det finns 266 000 kvadratmeter att hyra ut i Lund, berättar Ulrika Hallengren.

– Ericsson fortsätter att växa och Sony är stora med sina EPS- och Networks-verksamheter (avancerad datautveckling) i staden. Lund är, trots sin lite mindre storlek, en mycket viktig marknad.

Hållbar väg till bättre framtid

Wihlborgsaktien är verkligen inte ensam om att ha gått bra bland sina sektorkollegor.

För att fortsätta att vara framgångsrika, både rent operationellt- och aktiekursmässigt, är det ett måste att vara miljövänligt och hållbart, enligt Ulrika Hallengren.

– Vi jobbar brett med ESG-frågor (hållbarhet). Vi räknar med att under 2019 vara helt klimatneutrala i vår svenska förvaltningsverksamhet. Men det är fortfarande otroligt mycket att jobba med.

MISSA INTE: Het avkastning på iskall marknad: "Finns överallt"

Hur ska ni fortsätta att skapa avkastning för aktie­ägarna?

– Genom att följa och leverera på våra uppsatta mål, vara transparenta och skapa de bästa förutsättningarna för våra kunders tillväxt.

Vad talar för att Wihlborgs levererar vidare?

– Vi verkar på en spännande, dynamisk marknad med stor potential och tillväxt. Sedan vill vi hela tiden bli bättre och göra vår stabila grund ännu starkare. Vi ska växa både genom egna investeringar och förvärv.

Hur länge kommer ränteläget att vara så lågt och gynna er?

– Det får vi väl se. Men jag ser i alla fall ingen större förändring i närtid, säger Ulrika Hallengren.

wysiwyg_image

Utvecklingen i Malmö, Sveriges tredje största stad, betyder mycket för bolaget.

FAKTA

Det här är Ulrika Hallengren

Född: 1970 i Västervik. Även uppvuxen i Ångermanland.

Utbildning: Universitetsexamen som byggingenjör. 

Karriär: Arbetade i yngre år som konstruktör, projektör och byggledare. Framträdande roller inom Tyréns AB, 2005–2010. Vd för byggherrebolaget Max IV som ägs av Peab och Wihlborgs, 2010–2015. Projekt- och utvecklingschef på Wihlborgs, 2015–2018. Vd för Wihlborgs sedan april 2018.

Det här är Wihlborgs Fastigheter

Wihlborgs Fastigheter är ett fastighetsbolag som är inriktat på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Beståndet återfinns i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn.

Wihlborgs, som har omkring 2 000 kunder och grundades som ett byggnadsbolag av O.P. Wihlborg i Malmö 1924, blev ett renodlat fastighetsbolag 1985. Bolaget debuterade på Stockholmsbörsen den 23 maj 2005 och sedan januari 2016 är Wihlborgs en del av Large Cap (storbolagslistan på Stockholmsbörsen). Aktien är upp cirka 656 procent sedan noteringen.

Bolaget är det ledande inom sin nisch i de tre skånska städerna. Det bokförda värdet på fastigheterna uppgår till 44,5 miljarder kronor och har ett årligt hyresvärde på 3,2 miljarder kronor, enligt bolagets andra kvartalsrapport för 2019.

Kontor/butik utgör 79 procent av hyresvärdet. Industri/lager står för 19 procent och Projekt/mark för resterande 2 procent. Malmö utgör 37 procent av hyresvärdet, 23 procent hämtas från Helsingborg, 21 procent tillhör Köpenhamn och resterande del hittas i Lund.

Fastighetsbeståndet består av 313 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 2 175 000 kvadratmeter.

De sex första månaderna av året har hyresintäkterna uppgått till 1,4 miljarder kronor och driftöverskottet till strax över 1 miljard kronor. Förvaltningsresultatet landade på 873 miljoner kronor och uthyrningsgraden summeras till 93 procent.

Wihlborgs finansiella mål följer nedan:

– Att ha en avkastning på eget kapital som överstiger riskfria räntan med minst sex procentenheter.

– Soliditet som uppgår till 30 procent som lägst.

– Belåningsgrad som inte är högre än 60 procent.

– Räntetäckningsgrad som summeras till minst 2,0.

Fotnot: Siffror hämtade den 9 september 2019.

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.