Allt om fastighetsaktier

Affärsidén i ett fastighetsbolag är i grunden mycket enkel. Det handlar om att köpa någon form av fastighet, hyra ut den, och tjäna pengar där emellan. För den som önskar kan givetvis modellen kompliceras till valfri nivå, men idén är mycket enkel.

Bland fastighetsbolagen på börsen har de flesta valt att fokusera sitt ägande för att på så vis öka lönsamheten. Det kan handla om att välja mellan olika fastighetstyper, såsom kontor, industrilokaler eller hyresrätter. Det kan även handla om att fokusera sitt ägande till en viss geografisk region, till exempel Öresundsregionen.

Värderingsyield på 4-6%

Fastighetsbolagens affärsidé är inte komplex och fastigheterna är i grunden en trygg tillgång. Så länge det är brist på lokaler så har fastighetsbolagen en stark marknad. Det kan även uttryckas som att risken i tillgångsslaget inte är särskilt hög, och som de flesta läsare redan är bekanta med så brukar risk och avkastning gå hand i hand. Avkastningen på fastigheter brukar anges som andelen driftsöverskott i förhållande till fastighetsvärde, procentsatsen används som en viktig värderingsparameter av fastighetsbolagen. Hur hög denna värderingsyield är beror givetvis på risken för att fastigheten blir outhyrd under en längre period men ligger ofta kring 4–6%.

Avkastningen är inte låg men når inte upp till börsens långsiktiga historiska genomsnitt. För att få högre procentuell avkastning på fastigheterna väljer därför de flesta fastighetsbolag att använda sig av skuldsättning i olika utsträckning. Skuldsättning ökar risken i fastighetsbolaget men också den potentiella avkastningen i vad som brukar kallas för hävstångseffekt.

När belåningen blir hög kan dock problem snabbt uppstå. Ett högbelånat företag påverkas mer om exempelvis räntan skulle förändras. Detta på grund av att bolagets räntekostnader minskar eller stiger, dessutom påverkar det fastighetsvärderingarna då fastighetsbolagets värderingsyield bör följa räntans långsiktiga rörelser. För att följa belåningen i ett fastighetsbolag kan olika relevanta nyckeltal användas, räntetäckningsgrad och belåningsgrad är två exempel. Ofta har bolaget ett uppsatt mål för nivåer på något av nyckeltalen, det är även värdefullt att följa hur trenden ser ut.

Olika sätt att värdera fastighetsbolag

När man analyserar ett fastighetsbolag så finns det mängder med faktorer att tänka på, precis som med alla andra typer av bolag. Exempelvis bör investerare skapa sig en uppfattning om risken för vakanser och potentialen i framtida hyreshöjningar i bolagets fastigheter. När det kommer till att värdera fastighetsbolagen finns det i huvudsak två skolor och dessa ska vi redogöra för här.

Multipelvärdering

Precis som med många andra bolag på börsen så använder sig många investerare av det traditionella nyckeltalet p/e när de ska avgöra om aktien är köpvärd eller inte. Ju lägre p/e-tal, desto bättre - givet allt annat lika. Faktorer som risk i affärsmodellen och tillväxtförutsättningar påverkar dock nyckeltalets rimliga nivå.

När multipelvärdering ska göras på fastighetsbolag bör dock investerare påminnas om att en stor del av fastighetsbolagens redovisade vinster/förluster kommer ifrån orealiserade värdeförändringar på fastigheterna. Vid en marknadsuppgång/nedgång kan fastighetsbolaget att redovisa ett högre/lägre fastighetsvärde där justeringen tas över resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar kan fluktuera kraftigt, därför kan det vara intressant att rensa bort dessa och i stället undersöka det underliggande resultatet.

Den europeiska fastighetsorganisationen EPRA har skapat ett nyckeltal som de kallar EPRA Earnings, det är i stort sett samma sak som förvaltningsresultatet efter skatt. Detta nyckeltal ska på ett bättre sätt spegla bolagets underliggande intjäning. Ett sätt att värdera fastighetsbolag är därför att ta priset per aktie / EPRA Earnings per aktie. Kvoten går att jämföra med ett p/e tal för fastighetssektorn.

Vad som är ett bra eller dåligt nyckeltal går som sagt inte att uttala sig om utan det behöver av investeraren ställas i relation till vad man tror om bolaget risknivå och potentiella framtida tillväxt.

För en investerare som använder sig av multipelvärdering är bedömning av bolagets potentiella framtida tillväxt i förvaltningsresultatet särskilt viktig.

Substansvärdering

En annan skola att värdera fastighetsbolag är substansvärderingsmetoden. Denna utgår från värdet på bolagets tillgångar, vilket förstås i första hand är fastigheter, och drar sedan bort de skulder bolaget tagit för att kunna köpa fastigheterna. Vad som återstår är vad som kan betalas ut till aktieägarna ifall bolaget läggs ned och tillgångarna avyttras. Detta kallas substansvärde. Detta kan jämföras med aktuell börskurs för att få fram om aktien handlas på substansrabatt eller substanspremie.

Det är, allt annat lika, bättre att aktien handlas under sitt substansvärde, med substansrabatt. Men som vanligt handlar det också om att bedöma flertalet andra faktorer såsom risken och framtida tillväxt. För en investerare som värderar fastighetsbolag med substansvärdering är bedömning av bolaget potentiella framtida substansvärdestillväxt särskilt viktig.