Affärsnäsa med självförtroende: ”Kan inget annat”

Från scratch till miljardär i kronor, miljardär i skulder – och miljardär igen. Fastighetsikonen Sven-Olof Johansson om bostadsmarknaden, minusräntan, striden med wallenbergarna och investeringen i H&M.

Affärer har alltid varit en stor del av Sven-Olof Johanssons liv.

– Jag kan inget annat. Nu handlar det om att få tiden att gå. Jag behöver inte bli mer förmögen, men alla andra aktieägare förväntar sig ju att vi ska öka vinsten och att kursen ska stiga, säger Fastpartners vd.

Aktiespararen träffar Sven-Olof Johansson, som nyss fyllde 73 år, på fastighetsbolagets huvudkontor på Östermalm i Stockholm. Den rutinerade fastighetsräven, som handlade sina första aktier redan i tidiga tonåren i slutet av 1950-talet, har verkat inom branschen i nära 50 år.

Det är ingen vanlig berättelse om resan från sin pappas sportaffär i Ödeshög till posten som koncernchef på Fastpartner och miljardär som han berättar.

– Jag blev miljardär redan på 80-talet på fastighetsbolaget Barkman. Sedan kom den stora räntekrisen i början av 90-talet. Snart var jag miljardär i skulder i stället. Jag hade ett negativt eget kapital på cirka 2 miljarder kronor.

Några planer på att ge upp hade dock inte Sven-Olof Johansson upp. Han knöt näven, vilket han lärde sig i boxningsringen i unga år, och fick till en uppgörelse med banken.

– De var ju rätt angelägna om att rätta till det här. Jag fick förtroendet att vara kvar i ledningen och vi satte upp en rekonstruktionsplan.

Sedan följde ett stenhårt jobb. Sven-Olof Johansson, som ett tag placerades på tolfte plats på listan över Sveriges rikaste miljardärer i Affärsvärlden, hade knappt en dags semester under 90-talet och betalade av skulderna sakta men säkert.

– Runt millenieskiftet var Fastpartner ett vanligt bolag igen. Sedan har jag lyckats bygga upp en förmögenhet och bli miljardär igen. Men jag ligger inte lika högt upp på listan över miljardärer nu, säger han och skrattar.

Han blev en uppmärksammad figur i det svenska näringslivet runt 1991–1992 när han fick wallenbergarnas investmentbolag Investor att betala honom närmare 1 miljard kronor för en stor aktiepost i Saab-Scania efter långa turer.

– Det var en bra affär för mig och en fantastisk affär för Investor. Det var viktigt att få in pengarna eftersom de lade grunden till att jag kunde betala av skulderna.

Hur är relationen med wallenbergarna i dag?

– Jag tror inte att de har något emot det nu. Klart att det kanske var lite annorlunda då. Daimler-Benz ville verkligen köpa aktierna, så då köpte Investor dem i stället. Jag har ingen större kontakt med wallenbergarna.

Räds inte räntehöjningar

Efter nästan ett halvt sekel inom fastighetsbranschen, där han spenderat över 30 år i Fastpartner som han var med och grundade, har Sven-Olof Johansson upplevt mängder av olika räntelägen och konjunkturer.

– Förutsättningarna de senaste åren har verkligen hjälpt till och gjort det enklare att verka inom branschen. Jag tror inte att de kommer att bli så mycket bättre.

Sven-Olof Johansson oroar sig inte för räntehöjningar. Riksbanken väntas inom kort inleda en höjningscykel för att inom en inte alltför lång tid lämna den historiska minusräntan.

– Något säger mig att de inte kommer att komma speciellt långt. De kanske hinner upp till en nollränta, men det gör ju ingen större skillnad.

Vad grundar du det på?

– Det är bara att titta på hur det ser ut i USA. De har en ränta i intervallet 2–2,25 procent efter att ha höjt räntan flera gånger. Nu börjar man se att olika krediter blir dyrare och att konsumenterna börjar att bli försiktigare. Jag tror inte att Federal Reserve kommer att höja räntan tre gånger till, som de säger, 2019. Konjunkturen kommer att svalna av och det går att se lite liknande tendenser i Kina.

Sven-Olof Johansson utvecklar genom att säga att resten av världen kommer att följa det som sker i USA och Kina. Han ser en större risk på företagsobligationssidan i USA och drar en parallell till tidigare kriser.

– De brukar bryta ut i det finansiella systemet. Jag tror att vapnet är kvantitativa lättnader snarare än räntehöjningar. Jag skulle inte bli förvånad om man måste börja med nya lättnader efter att ha bantat balansräkningarna, säger Sven-Olof Johansson, som samtidigt lyfter fram centralbankernas agerande i samband med ”nyare” kriser.

– Om 90-talskrisen, där regeringen Bildt gjorde allt för att försvara kronans värde mot en korg valutor, hade hanterats på samma sätt som dotcom-krisen och 2008-krisen hade det knappast blivit så stora konsekvenser.

Det kommer att dröja ett tag innan bostadsmarknaden är helt i balans igen, tror Sven-Olof Johansson.

Skakig bostadsmarknad

Fastpartner, vars mål är att svara för ett rullande förvaltningsresultat på 950 miljoner kronor i slutet av 2020, förvaltar och äger fastigheter till ett värde av 22 miljarder kronor. Största tonvikten återfinns i Stockholmsområdet med 80 procent av hyresintäkter.

Trots att Fastpartner är inriktat på kommersiella fastigheter och hyresrätter har en större oro och sjunkande priser på inte minst nyproducerade bostadsrätter knappast gått Sven-Olof Johansson obemärkt förbi.

– Det kommer nog att ta ett par år innan marknaden är helt balans igen. Utbudet har haft en prisnivå som inte passar särskilt många. Sedan ställer så klart lånereglerna, där du får låna sammanlagt 4,5 gånger din bruttoinkomst, och amorteringskravet till. Det är inte många som har råd att köpa en dyr, nyproducerad bostad. En tydlig missmatchning.

Sven-Olof Johansson vill inte prata om en utslagning bland aktörer med stort fokus på nyproduktion, men är samtidigt tydlig med att det gäller att kunna ställa om och möta den nya spelplanen som har skapats på marknaden.

– Det handlar om att kunna bygga enklare och billigare bostäder i mindre attraktiva lägen. Det är svårt att hitta köpare till dyra projekt som är färdiga eller nästintill klara i alla fall. Vi kan få se en prisnedgång på 30 procent för nyproducerade bostäder.

Fastpartner, som endast bygger på egenägd mark och således kan spara 15 000 kronor per kvadratmeter, ser en tydlig efterfrågan på sina fastigheter. Bolaget äger bland annat tolv stycken stadsdelscentrum runt om i Stockholmsregionen.

– Vi ser ingen nedgång i priser eller ändrad attityd när det kommer till hyresrätter, understryker Sven-Olof Johansson.

Vill göra samhällsnytta

Han framhåller ett projekt som stundar i närheten av Bromma flygplats, där Fastpartner ska bygga 30 000 kvadratmeter för kommersiell användning och 42 000 motsvarigheter för bostäder. En form av ”techbolagshub” ska skapas, enligt Sven-Olof Johansson.

– Bolagen vill kunna erbjuda sin expertkompetens en bostad. Nu kan vi lösa det i kombination med effektiva kontorsytor.

Sven-Olof Johansson betonar flera gånger om hur viktigt det är för Fastpartner att ha en bra kontakt med kunder, medmänniskor och att använda ett hållbart tänk.

– Det är så du vinner i den hårda konkurrensen. Sedan känns det verkligen som om vi gör nytta i Rinkeby och Tensta, de två mest utsatta områdena som vi bedriver verksamhet i, när vi kan erbjuda ungdomar jobb med en bra lön. Det är praktisk handling som gäller. Vi har haft väldigt lite problem med skadegörelse.

Ni förvärvar för omkring 1–2 miljarder kronor per år. Var är ni på jakt efter nya objekt just nu?

– Vi tittar på mycket inne i stan (centrala Stockholm) och har bjudit på en del. Sedan runt Arenastaden i Solna och i Frösunda. Ibland dyker det upp en bra affär och då är det ett måste att vara beredd och kunna slå till.

En sådan affär som Sven-Olof Johansson är extra tillfreds med är köpet av ”Uppfinnaren”, det gamla Patentverket, från Oscar Properties. Fastpartner fick betala 850 miljoner kronor för förvärvet, enligt SvD Näringsliv.

– Det är billigt ur alla aspekter för ett kvarter på Östermalm, i snitt betalade vi runt 50 000 per kvadratmeter. Det är en bra affär för Oscar (Engelbert, vd för Oscar Properties) också, sa Sven-Olof Johansson till SvD Näringsliv.

Evig form av långsiktighet

Sven-Olof Johansson återkommer ofta till vikten av ett långsiktigt synsätt.

– Jag ser det som en form av evighet. Det handlar om att bygga för nästa generation. Det här är en kul bransch. Det du skapar kommer du att se under en lång tid framöver.

Sonen Christopher Johansson är sedan ett tag tillbaka vice vd. Utifrån ser det ut som om en succession förbereds.

– Han är chef för vår intäktssida. Det är ett av våra viktigaste uppdrag.

Hur länge till fortsätter du som vd?

– Det får vi se. Så länge jag tycker att det är roligt. När jag inte tycker att det är kul längre så är det läge att göra något annat. Men Warren Buffett är ju många år äldre än vad jag är och verkar inte vilja sluta (skratt).

Sven-Olof Johansson, som själv äger hela 72 procent av Fastpartner, är förtjust i bolag med ägare av kött och blod. Han har i flera omgångar köpt aktier, till ett av värde av flera hundra miljoner kronor, i ett av många mer eller mindre utdömt H&M.

– Det är ett fantastiskt fint bolag som har alla möjligheter att lyckas med sin e-handel. De har kört in en ny plattform som har kostat gigantiska pengar, men nu går det att se hur analytikerkåren börjar att vända. Jag har en snittkurs nu som motsvarar ungefär det aktien står i för stunden. Jag är säker på att det kan bli en väldigt bra investering. Jag skulle inte bli förvånad om aktien står 100 kronor högre om något år, säger Sven-Olof Johansson, och tillägger:

– Dessutom har vi dem som hyresgäst.

Sven-Olof Johansson är född och uppvuxen i Ödeshög.

FAKTA

Det här är Sven-Olof Johansson

Född: 1945 i Ödeshög i Östergötland.

Bor: I Stockholm. Har även en gård utanför Paris, med bland annat cowboyhästar, som han spenderar minst en dag i veckan på.

Utbildning: Ekonomiexamen från Stockholms universitet.

Karriär: Arbetade i unga år i sin fars tv- och sportaffär i Ödeshög. Har även haft diverse sommarjobb, bland annat som asfaltsläggare. Har varit aktiv som entreprenör inom fastighetsbranschen sedan sent 1960-tal. Var med och grundade fastighetsbolaget Fastpartner 1987, vilket han än i dag är vd och huvudägare för.

Sven-Olof Johansson om …

Vad som skapar en framgångsrik entreprenör: ” Uthållighet och envishet. Du måste jobba hårt och exponera dig för möjligheter. Lägg inte för stor vikt vid bara pengar utan ha ett långsiktigt mål.”

Tävlingsinstinkten: ”Det är klart att det triggar en att försöka vara bättre än konkurrenterna. Klart att jag vill göra det bättre än Rutger (Arnhult på Klövern), David Mindus (Sagax) och Biljana Pehrsson (Kungsleden) även om alla är jätteskickliga.”

Börsen: ”Den känns lite toppad. Om inte Nasdaq eller Dow Jones levererar så kommer Sverige inte att fungera heller. Börsen är känslig för ränte- och likviditetsförändringar. Samtidigt tror jag inte att det behöver bli någon jättestor krasch. Donald Trump ser ju börsutvecklingen som sin viktigaste måttstock. Mycket ligger på Fed.”

Något han vill undvika: ”Jag känner inget behov av att bli miljardär i skulder igen (skratt)."

Aktieägarvärde: ”Det ska vi skapa genom att bygga på substansen, ha en stark balansräkning och öka vinsten mer än förväntat.”

Eget aktieägande: ”En del tycker att det är för dominant, men jag håller inte med. Det skapar snarare en väldig motivation med ett stort, direkt aktieägande. Jag tar inte lika stora risker med mina egna pengar.”

Den politiska oordningen i Sverige: ”Det är viktigt att vara trygg i sin affärsidé, att veta att den fungerar oavsett spelregler och att inte vara beroende av politiker. Sverige är ett bra land att vara entreprenör och företagare i.”

Det här är Fastpartner

Fastighetsbolaget Fastpartner bildades 1987 av bland Ica, Skandia och Skanska. Bolaget äger och förvaltar fastigheter i stora delar av Sverige. Fokus ligger på kommersiella fastigheter och hyresrätter. Hyresgäster är alltifrån börsjättar som H&M och andra svenska industriklenoder till äldreboenden, skolor och statliga och kommunala förvaltningar.

Stockholmsregionen utgör omkring 80 procent av hyresintäkterna medan områdena runt Göteborg, Malmö, Gävle och Norrköping, samt ett par ytterligare fastigheter i Mälardalen, står för resten. Fastpartner förvaltar fastigheter till ett värde av cirka 21 miljarder kronor.

Fastpartner, vars huvudkontor ligger på Sturegatan på Östermalm i Stockholm, noterades på börsen i februari 1994. 2017 uppgick hyresintäkterna till 1,3 miljarder kronor. Förvaltningsresultatet landade på nära 667 miljoner kronor medan driftnettot noterades till 904 miljoner kronor.

– Vi bör kunna addera 50–100 miljoner i förvaltningsresultat per år. Vi vill hela tiden växa och ha 25 miljarder kronor i fastighetstillgångar. Ett annat mål är att växa vinsten per aktie med 10 procent per år. Det har vi lyckats med, säger Sven-Olof Johansson.