Analytikern: ”Fyndchanser för riskvilliga”
De svenska lyxbyggarna Oscar och Tobin har det tufft. Spännande läge för riskvilliga, enligt Aktiespararens expert.
Bostadsmarknaden vände ned i höstas och mest tydligt blev det för nybyggnation i Stockholm. Många hade varnat och börsen var förutseende. Bostadsutvecklarna antingen föll eller förmådde inte lyfta trots rekordpriser på bostadsrätter. Kusinerna Oscar och Tobin ledde kursfallet.
Att efterfrågan, eller snarare ett stort behov, fanns och finns, råder det samstämmighet om. Bostadsutvecklarna kritiserades för att ha byggt för dyrt och för fel målgrupp. Det gällde särskilt Oscar och Tobin, vars inriktning är arkitektoniskt intressanta, exklusiva och högklassiga bostäder. Kritiken är missriktad eftersom det i första hand är läget, och därmed markpriset, som bestämmer för vilken målgrupp bostäder utvecklas. Oscar har fokuserat på Stockholms innerstad och Tobin de senaste åren i närförorter som Nacka och då i strandnära läge.
Under 2017 flydde riskkapitalet från nyproduktion av bostäder. På långivarsidan stramade bankerna åt kreditgivningen. Redan ingångna avtal eller lånelöften drogs tillbaka med följd att projekt försenades eller sköts upp. Kunderna slutade spekulera i prisuppgångar. Allt färre köpte på ritning och långt innan inflyttning. Bolagen hade samtidigt såväl pågående projekt som krävde finansiering som långt gångna projekt där entreprenörer handlats upp och investeringar i mark redan gjorts.
Oscar frigjorde kapital genom att sälja fastigheter för drygt 1 miljard kronor i höstas. Eget kapital på 1,6 miljarder kronor är i nivå med den räntebärande nettoskulden på 1,8 miljarder kronor. Av 1114 bostäder i pågående produktion ska 976 färdigställas i år och av dessa är över 90 procent sålda. Det frigör ytterligare kapital i en sund balansräkning. I projektportföljen finns 4079 bostäder i bra lägen och med lågt värderade byggrätter för kommande år.
På kort tid byggde Tobin en stor projektportfölj. Efter en börsintroduktion till 80 kronor i slutet av 2016 mer än fördubblades balansomslutningen i fjol med lån på 1 miljard men med ett i sammanhanget blygsamt eget kapital på knappt 400 miljoner kronor, varav drygt 100 miljoner kronor i preferensaktier. Av nettoresultatet på 28 miljoner gick 11,5 miljoner kronor i utdelning på preferensaktien.
Tobin byggstartade projekt innan 60 procent av lägenheterna sålts och kunde då inte få bankfinansiering. Av 473 bostäder i produktion vid årsskiftet hade bara 299 eller 63 procent sålts. I december dök Rutger Arnhult, via fastighetsbolaget Klövern, upp och avtalade om en riktad nyemission på 150 miljoner kronor och garanterade en företrädesemission på 52 miljoner kronor till kurs 20 kronor. Emissionen fulltecknades men Klövern blev tvungna att lägga ett budpliktsbud på 22,65 kronor och hade därefter 60 procent av stamaktierna.
Med en fastighetsportfölj på över 40 miljarder kronor, en bra balansräkning som möjliggör låneräntor på 2,5 procent och ett resultat kring 3 miljarder kronor var Tobin en liten munsbit för Klövern. Omvänt gäller att Klövern var en idealisk partner eftersom förtroendet för Tobin på kapitalmarknaden var på upphällningen. Klöverns har en stor portfölj med byggrätter i befintligt bestånd. Det skapar möjligheter för utveckling också av hyresrätter och håller uppe tempot i Tobins organisation även om egna projekt skjuts på framtiden.
Oscar är finansiellt skickliga och kreativa. Som variant på utdelning och med avstämningsdag 18 maj, görs en fondemission av 1 nyemitterad preferensaktie (aktuell kurs 218 kronor, kvartalsvis utdelning med 5 kronor, bolaget har rätt att lösa in den till 350 kronor) per 50 stamaktier.
Från bolagets perspektiv belastar inte denna variant kassan. Aktieägare som vill kan sälja preferensaktien och får då motsvarande 4,36 kronor (218 kronor genom 50) per stamaktie eller en direktavkastning på 16 procent. Oscar bäddar också för möjligheten att via en företrädesemission i stamaktien ta in mer kapital.
Med fleråriga projekt och en successiv vinstavräkning som bygger på interna prognoser är bostadsutvecklare snåriga att analysera. Det gäller särskilt Tobin som nettoredovisar i stället för att på första raden ta upp försäljning till bostadsrättsföreningar.
Oscar är redigare. Justerar vi aktiekursen med drygt 4 kronor för fondemissionen återstår 23 kronor och rabatten ligger på 40 procent mot eget kapital. Det är inte riskfritt men det är köpläge med en uppsida på närmare 70 procent när marknaden bottnat ur.
Tobin har inte lika bra nyckeltal, men tack vare Klöverns inhopp och finansiella muskler kommer bolaget att klara sig. Nyemission nummer två till trots blir rekommendationen att avvakta med aktien tills vidare.