Analytikerns favoriter bland fastighetsaktierna - efter raset

I veckans avsnitt av ”Tillsammans mot miljonen” diskuteras fastighetssektorn och banksektorn.

Aktiespararnas analytiker Carl-Henrik Söderberg och Fundlers sparekonom Mohammed Salih har bjudit in Aktiespararnas andra analytiker, Robert Andersson, som är expert på fastighetsbranschen.

Han listar bland annat tre fastighetsbolag som han inte hade köpt i nuläget – och flera andra som är hans favoriter i branschen.

Fastighetsbolagen har under flera år slagit index med råge på börsen, mycket tack vare den låga räntan.

Men nu är läget inte lika ljust längre och de senaste veckorna har fastighetsaktierna fallit kraftigt.

Anledningen är bland annat oron för att de höga räntorna kommer fortsätta att vara höga under en längre tid än många trott.

Många fastighetsbolag har också finansierat stora delar av sin verksamhet genom obligationer, en marknad som, enligt Aktiespararnas analytiker Robert Andersson, numera är ”helt död” och kommer vara det resten av året.

Totalt löper också 120 miljarder kronor i obligationer ut detta år och 160 miljarder nästa år.

"Fastighetsbolagen hamnar i kläm"

Flera fastighetsbolag måste alltså inom en snar framtid finansiera sig på nytt, och det kan bli klurigt. Räntan för obligationer har gått upp kraftigt, och den bankoron som nu sprider sig lär göra bankerna mer restriktiva med utlåning – vilket kan drabba de fastighetsbolag som vill gå över till bankfinansiering.

”Det är många faktorer som spelar in och fastighetsbolagen hamnar lite i kläm. Bankerna kommer att vara mer försiktiga och de har inte jättemycket incitament att pusha kredittillväxten just nu. Så visst kan det bli problem för de fastighetsbolagen som måste finansiera sig nu, och hoppas kunna gå över från obligationsfinansiering till bankfinansiering”, säger Robert Andersson i podden.

För flera börsnoterade fastighetsbolag har också kreditspreaden gått upp väsentligt för obligationslånen. Det är helt enkelt hur mycket extra bolagen behöver betala i ränta utöver den riskfria räntan.

”Tidigare kanske den riskfria räntan låg på noll och fastighetsbolagen behövde betala 1%. Men nu kanske den riskfria räntan ligger på 3% och fastighetsbolagen behöver betala 8%. Så kreditspreaden har gått från 1 till 8%. Och det är jätteproblematiskt – för dyr finansiering förstör hela den businessen, så nu hoppas flera fastighetsbolag på bättre banklån”, säger Robert Andersson.

"Nu krossar jag tre småspararfavoriter"

Samtidigt har flera fastighetsbolag sålt av fastigheter och även gjort nyemissioner för att stärka kassan, så att man eventuellt inte behöver ta en ny finansiering utan bara återbetalar lånet och ligger med lägre skuldsättning.

”Men så kan man inte göra för alltid, utan det är en tillfällig effekt och så hoppas man att marknaden kommer i gång snart. Och det är nog ganska goda förutsättningar för att det gör det nästa år”, säger Robert Andersson.

Vilka bolag ska man då passa sig för som småsparare?

”Pyrt till ligger fastighetsbolagen som bara fokuserar på hyresrätter. De kan behöva skriva ned fastighetsvärden med 30%”, säger Robert Andersson.

Detta har också marknaden förstått, då flera av fastighetsbolagen handlas till väldigt kraftiga substansrabatter i nuläget. Men det är inget som ska locka en småsparare till köp, menar Robert Andersson.

”Ta Neobo till exempel. Alla pratar om att det handlas till 76% substansrabatt. Ja, men fastighetsvärderingen kanske är helt orimlig. Så köp inte aktien på att substansrabatten är hög”, säger Robert Andersson och fortsätter:
”Vi har samma sak i K-fastigheter och John Mattson. Det är tre småspararfavoriter som jag bara krossar här”.

Andersson tycker i stället att man ska titta på kassaflödet och sätta det i relation till priset på aktie.

”Men även där ska man vara försiktig. För finansieringskostnaderna ökar, vilket lär innebära att vinsten per aktie kommer falla i många fastighetsbolag. Och då är det jätteviktigt att titta på hur höga marginaler bolagen har”.

Analytikerns favoriter i branschen

Ett marginalmått som är bra att använda sig av är ränteteckningsgrad. Och där ligger, enligt Robert Andersson, både Neobo, John Mattson och K-fastigheter pyrt till. Han kallar bolagen för ”väldigt riskfyllda” i nuläget.

Men vilka fastighetsbolag är Robert Anderssons favoriter då?

Han nämner Huvudstaden, med motiveringen att det är väldigt lågt belånat. Även investmentbolaget Lundbergs, som äger mycket fastigheter, lockar.

”Sen är det också SBB, som om man tittar på ränteteckningsgrader har en av de högsta i sektorn. Dock är bolaget att av de mest riskfyllda i branschen på många andra sätt”.

Andersson gillar också Castellum, som efter nyemissionen är klar kommer sänka sin skuldsättning mycket.

”Balder har också bra ränteteckningsgrader”, avslutar analytikern.