Analytikerns viktigaste råd

Fastighetsaktier – tråkigt, konjunkturkänsligt och lite klurigt? Glöm det. Fastighetsbranschen är mer skiftande och intressant än man kan tro. Fastighetsanalytikern Albin Sandberg på Kepler Cheuvreux ger dig de bästa tipsen.

Satsa på stabila utdelare med hög andel utländskt ägande. Fastighetsbolagen är inte så cykliska som många tror. Albin Sandberg lyfter fram Castellum som ett exempel. På över 20 år har Castellum höjt utdelningen varje år. Stabiliteten i intjäningen och den konstanta höjningen av utdelningen är några orsaker till att bolaget också lockar en hög andel utländska ägare.

Generellt visar många av de svenska fastighetsbolagen upp en relativt hög andel utlandsägande, vilket Albin Sandberg tycker man ska tolka positivt. Dels för att det bidrar till en ökad efterfrågan på aktien, men också för att det är en kvalitetsstämpel att just svenska aktier valts ut i en global miljö.

Välj bolag med relativt väldiversifierade portföljer som är exponerade mot starka marknader. Generellt tycker Albin Sandberg att bolagen inte ska ha en för snäv inriktning på sina investeringar.

– Det kan bli svårare att driva tillväxt, men det finns förstås undantag, som exempelvis Wihlborgs, som bara investerar i Skåne och Danmark, och Platzer i Göteborg, som kunnat visa upp god resultatutveckling.

Undersök om bolaget följer sina egna uppsatta mål och har bra track record.

– Som analytiker eller investerare vill man inte se att ett fastighetsbolag frångår den uppsatta strategin, säger Albin Sandberg.

Håll koll på dina nyckeltal: belåningsgrad, substansrabatt eller -premie, förvaltningsresultat och direktavkastning.

Belåningsgraden i branschen är relativt låg ur ett historiskt perspektiv, men samtidigt fortsatt höga internationellt sett. Snittbelåningen bland fastighetsbolagen är just nu kring 50 procent.

– Det är en hälsosam nivå, även om det kan gå snabbt om fastighetsvärdena börjar falla. Men för låg belåningsgrad är inte heller bra, säger Albin Sandberg.

– Hufvudstaden, till exempel, skulle åtminstone ur ett aktiekursperspektiv kunna må ännu bättre av en högre belåning.

EPRA NAV är ett europeiskt index och ett sätt att mäta substansvärdet på fastighetsbeståndet.

– Över tid tenderar aktiekursen att korrelera väl med NAV-utvecklingen och just nu handlas sektorn ungefär i nivå med NAV.

Förvaltningsresultatet, alltså resultatet rensat för orealiserade värdeförändringar, avgör ofta hur utdelningskapaciteten ser ut och är det mest relevanta resultatmåttet att följa.

Dra inte alla över en kam. Du hittar allt från kris- till succésektorer i en och samma bransch. Jämför till exempel utveckling för bostadsutvecklare och kontorsfastigheter det senaste året. Och det finns fler exempel:

– Jag tror till exempel att aktiemarknaden kommer att vara avvaktande till detaljhandelsfastigheter ett tag till.

Logistikfastigheter är hett, men Albin Sandberg påpekar att aktierna också handlas på höga substansnivåer både i absoluta och relativa.

Också geografiskt skiljer sig fastighetsmarknaden mycket åt. Albin Sandberg tar IT-krisen i början 2000-talet som ett exempel. Det tog 16-17 år för Stockholms kontorshyrorna att repa sig. Just Stockholmsmarknaden för kontorsfastigheter har vi också sett kraftigt stigande värderingar, framförallt de senaste två åren.

– I Skåne och Norrland, exempelvis, är det mycket lägre volatilitet.