Erik Selin: ”Många aktier är lågt värderade”

Att både vår och andra fastighetsbolags aktiekurser har handlats ned tycker jag inte är konstigt, för sektorn var övervärderad i slutet av 2021 och i början av 2022. Men är dessa i flera fall rättvisa? Jag har svårt att se det", säger Erik Selin i en lång intervju med Aktiespararna.

Både som privat investerare och som vd ser Selin att det finns mycket som framstår som billigt, eller i alla fall mindre dyrt jämfört med ett år sedan.

”Det finns många aktier som nu är lågt värderade och då inte bara inom fastighetssektorn. Något förenklat kan vi säga att ett p/e på 6,5 kan sägas motsvara en ränta om 15 %. Ponera att bolaget i fråga har ett till två tuffa år framför sig men därefter återkommer till sin historiska prestanda. Hoppa sedan fram tio år i tiden och du kommer se en enorm avkastning på det investerade kapitalet. Slår räntan det? Nej, inte i min värld”.

Flera fastighetsbolag arbetar aktivt med att jobba ned skulden och per sista september, då det tredje kvartalet stängdes, hade Balder en belåningsgrad om 47,7 % och en ränteteckningsgrad om 5,2.

Full kontroll på skulden

Om skulden ställs mot bolagets EBITA hamnar siffran på 13,5, vilket är 0,5 procentenheter högre än vid utgången av 2021.

”Absolut vill vi arbeta ned skulden och vi köpte så sent som i dagarna tillbaka flera obligationer med förfall under 2023. Jag tycker det är ett bra sätt att använda kassaflödet och skapa mer säkerhet för alla delägare.”

På frågan om Selin är orolig över Balders skuldsättning och framtiden är svaret:

”Vi har full översikt och kontroll på vår skuldsättning. Vi har ett extremt stabilt kassaflöde och via det kan vi successivt beta av vår skuld utan att behöva sälja fastigheter. Vidare kan vi öka på avbetalningstakten genom att vara lite mer avvaktande med start av nya projekt, vilket vi kommunicerade i den senaste rapporten.”

Han tillägger att man aldrig med säkerhet kan veta vad som händer i framtiden.

”Dock är jag övertygad om att återköp av obligationer, minskad produktionsstart, god kontakt med och kreditlina hos banken samt ett fortsatt fokus på att stärka verksamheten kommer leda till Balders fortsatta, positiva utveckling.”

Ersatt obligationer med banklån

Det sker enorma rörelser på obligationsmarknaden och fram träder bankerna, som nu har möjligheten att dels knyta bra kundkontakter, dels utöka sin utlåning och därmed bestånd.

"För en bank kan ett bra fastighetsbestånd vara en mycket tacksam pant och jag tror att vi kommer få se hur flera av de svenska storbankerna flyttar fram sina positioner”, säger Erik Selin till Aktiespararen.

Erik Selin säger att Balders har ersatt ett par obligationer med banklån, vilken bank låter han förbli osagt.

”Det är just nu av mindre betydelse. Det viktiga är att det är en bra, solid bank där vi har god kontakt.”

Vakansgrad knappt 1%

Han återkommer flera gånger under samtalet till att intäkterna är så stabila och pålitliga.

”Vi har ett bra diversifierat bestånd samt verkar på flera geografier. Faktum är att variationen på vakansgraden knappt är en procent när vi ser tillbaka på de senaste 10 åren och under finanskrisen såg vi det samma – knappt något hände.”

Ytterligare ett sätt handskas med bolagsskulden är att knoppa av och särnotera en viss rörelse eller bestånd. Det alternativet hamnade i rampljuset då SBB:s Ilija Batljan kommunicerade att man planerar knoppa av bostadsbeståndet och särnotera det under början av 2023.

”Vi är inte aviga till att knoppa av ett bestånd och särnotera det under ett eget bolag, men just nu är det inget alternativ vi överväger. Det är så många frågor man måste ställa sig innan ett sådant beslut tas. Om vi knoppar av hyresbeståndet, betyder då det att Balder aldrig mer ska bygga eller förvärva hyresbostäder? Och ska det gälla på alla geografier, eller bara i Sverige? Och så vidare. Vi vill inte skynda fram beslut, utan är noga med att agera utifrån en bas av kunskapsinhämtande, reflektioner och diskussioner och sådant tar tid”.

Snyggt av Ilija Batljan

På frågan om SBB gör rätt eller fel svarar Selin att han ser agerandet som ”snyggt”.

”Det SBB gör är snyggt och en fin manöver, då de dels har flera kommande obligationsförfall, dels en utdelningspolicy. Får de ett godkännande och om de lyckas betyder det att de kommer ha kassaflöde att både betala av kommande obligationer och utdelning.”

Det har spekulerats om Batljans beslut enbart var till för att klämma åt de blankare som han har befunnit sig i krig med det senaste året.

Selin är säker på att så inte är fallet, men tillägger också att SBB:s manöver nog skapat en obekväm situation för alla som blankat SBB.

”Om det sker sitter de med en blankning på ett onoterat bolag – vad är priser och vad är värdet? Hur köper man ens tillbaka en onoterad aktie?”

Inget korsägande

I vd-orden i den senaste kvartalsrapporten lyfter Erik fram att diskussionen om korsägande, som förs på såväl sociala medier som i medierna är missvisande.

”När jag studerar ägandeförhållandena mellan olika fastighetsbolag ser jag inte något korsägande. Sedan finns det flera lednings- och styrelsepersoner som äger aktier i andra fastighetsbolag, men något korsägande… nej, det ser jag inte.”, säger han och tillägger att korsägande historiskt inte per automatik varit något dåligt.

”Titta på Handelsbanken som under en lång tid presterade bättre än bankindex.”

Selin är inte bara grundare av och vd på Balder, utan är även en privatinvesterare som inte sällan omnämns i media för sin portfölj.

Bland annat finns här andra fastighetsbolag, men också banker. En av bankerna är Collector Bank, där han själv sitter som ordförande.

”Jag har varit med i över 10–12 år i den banken och gillar dess verksamhet. Visst skulle det också vara kul att äga en storbank, men det har jag tyvärr inte råd med”.

Vi låter hålla oss kvar vid hans investeringar och hur hans analysprocess ser ut.

Tror på ’roughly right’

”Jag försöker att hålla det simpelt, då jag inte tror på att de extra avsatta timmarna för finläsning av varje fotnot ger den överavkastning som avsatt tid och energi kräver”.

Vidare lyfter han fram att hur han ställer bolagets vinst relativt dess börsvärde och sedan gör en överslagsräkning på om dagens värdering är attraktivt sett till bolagets framtidsutsikter och hur den historiska tillväxten varit.

”Jag tror på mer ’roughly right’ och äga flera innehav än att ha en alltför koncentrerad portfölj, för ännu en gång – vad som helst kan hända och svarta svanar anländer när man minst anar dem.”

Kopplar av med branschfakta

För att varva ned springer och styrketränar han, men Selin tycker det också är avkopplande att läsa på om de bolag och branscher han är verksam i.

”Jag har ett driv och jag älskar vad jag gör. Älskar man vad man gör jobbar man aldrig, så på det sättet är jobb och inläsning lika mycket arbete som rekreation.”

Kanske är det just det som gjort honom så framgångsrik?

”Absolut spelar drivet en viktig roll, men också vikten av goda relationer och tillit. Sedan får man heller inte glömma slumpens roll.”

Erik Selin

Född 1967 Lidköping. VD på Balder och ordförande i Collector. Ordförande i K-fast, Brinova, SLP och ledamot i Hextraonic.

Intressen: Affärer och relationer

Tre största innehav: Balder, Evolution och K-Fastigheter