Bli medlem
Bli medlem

Du är här

2019-04-09

Fastighetskungen har ökat 2 000 procent: ”Svårt att fortsätta”

wysiwyg_image

Denna artikel framgår ur Aktiespararen nummer 3–4 2019.

Med en totalavkastning på över 2 000 procent placerar sig Balder bland de aktier som vuxit snabbast det senaste decenniet.
Vd Erik Selin berättar hur han ska lyckas fortsätta tillväxtresan.
– Procentuellt blir det svårt att fortsätta samma utveckling.

Men den i affärspressen närmast geniförklarade Erik Selin hoppas att Balder ska vara ett fördelaktigt alternativ jämfört med liknande bolag. Att stycka bolaget till mindre delar för att kunna fortsätta växa snabbt på varsina håll tror han är ett sämre alternativ än att behålla helheten.

– Det finns också fördelar med att bli större. Man får fler valmöjligheter.

Investeringar är i fokus på Balder.

Och till skillnad från de flesta fastighetsbolagen har Erik Selin valt att inte ge utdelning och att istället investera vinsten i nya projekt.

– Jag vill ge de långsiktiga aktieägarna så hög totalavkastning som möjligt, och det tror jag att vi kan göra genom att återinvestera hela vinsten.

Det har ju onekligen varit ett framgångsrecept för Balder, varför tror du att fler inte gör så?

– Det har jag inte tänkt på, men kanske är det för att man inte vill avvika från andra.

Han utesluter inte att Balder kan komma att ge utdelning framöver. Men om det blir så ska det inte ses som ett gott tecken – tvärtemot.
– Det skulle betyda att allt blivit för dyrt att köpa.

Erik Selin tror på en fortsatt stark fastighetsmarknad, men marknaden är skiftande. Inom sektorn är centralt placerade kontorslokaler i storstadsområden tycker Selin ser fortsatt bra ut. En växande tjänstesektor och fortsatt stigande hyror gör att kontor på centrala adresser fortfarande är attraktivt. Än märker han inga tecken på konjunkturavmattning.

– Det kommer förr eller senare, men det får vi ta då.

En fjärdedel av Balders fastighetsinnehav består av hyresrätter i Helsingfors. En anledning till det är att Finland ligger efter exempelvis Sverige i urbaniseringen. Men den som vill veta i vilken delsektor eller i vilken region han letar efter nästa förvärv blir utan svar. Varje projekt jämförs med varandra.

– Vi har inget mål att vi ska ha en viss procent i en viss region eller så och vi kan också avstå om vi tycker att allt blir för dyrt.

Fastighetsvärdena har gått upp. Kommer ni att fortsätta köpa mer än ni säljer framöver?

– Jag hoppas vi kommer att investera mer än vi säljer, men jag vet faktiskt inte. Det har jag aldrig vetat.

För tillfället är Erik Selin förtjust i Balders satsning på Köpenhamn. Där har de varit med från början, köpt mark, byggt och behållit.

– Vi har fått en bra plattform och det känns förhoppningsfullt.

LÄS OCKSÅ: Analytikerns viktigaste råd

Läget på den svenska bostadsmarknaden tar Erik Selin med ro. Men utesluter inte att Balder kommer att rikta in sig mer på hyresrätter istället för bostadsrätter, som man främst har i dagsläget. På kort sikt tror Erik Selin att det kommer att vara ett vara ett överutbud av nyproducerade bostadsrätter, inte minst eftersom att många bostadsrätter blir färdiga senare i år.

På lite längre sikt ser han ljusare på utsikterna för den svenska bostadsmarknaden. Han ser den underliggande efterfrågan som fortsatt stark och poängterar att många fortfarande vill flytta till Stockholm, Göteborg och universitetsstäderna. Däremot tror Erik Selin att Balder och den övriga branschen kommer att behöva anpassa sig och bygga mindre och billigare framöver.

– Amorteringskravet och skuldsättningskravet har möjligen slagit för hårt.

Marknaden för nyproducerade bostadsrätter står på vissa håll helt still och några av bostadsutvecklarna är under hård press. Kan det bli intressant att köpa ett helt bolag?

– Vi köper hellre byggrätter eller projekt, men jag kan inte utesluta det, säger Erik Selin.

I början av året stod det klart att Balder gett sig in på Londons fastighetsmarknad. Han ser köpmöjligheter i brexit och tror att även om det kan bli stökigt på kort sikt så är faran med det brittiska utträdet på lite längre sikt överdriven.

– Debatten är ensidig och tar bara upp nackdelarna med att lämna EU. London kommer att fortsätta vara en magnet, tror Erik Selin om tiden efter brexit.

SE ÄVEN: Välj rätt sektor i glödheta branschen

Man skulle kunna tala om att Balder befinner sig i en ny fas, något som Erik Selin håller med om och nämner landdiversifieringen i och med inträdet på den tyska och brittiska marknaden, men också att en del av projektens storlek i sig gjort att bolaget hamnat i en ny fas. Balder har blivit mer investeringsbart för de stora institutionerna, men också mer statiskt eftersom det är svårare att göra stora förändringar i takt med att bolaget vuxit.

– Men mycket är exakt detsamma, vi tänker likadant och gör likadant.

Det här är Balder

Grundat i Göteborg 2005. Balder äger, förvaltar och utvecklar bostäder, kommersiella fastigheter och hotell i Sverige, Danmark, Finland, Tyskland, England och Norge. Innehav: Bostäder 55 procent, Kontor 16 procent, Handel 14 procent, Övrigt 11 procent. Största delen av beståndet finns i Helsingfors, Stockholm och Göteborg.

Erik Selin om …

Ränteläget: ”Räntan är förvånansvärt låg. Den 10-åriga räntan är bara kring en halv procent trots att vi har lite inflation och lite tillväxt. Det är förvånansvärt. Jag har alltid fel om räntan, den går alltid åt motsatt håll mot vad jag tror”.

Den svaga kronan: ”Det är inte klokt vad den är svag och vilka enorma kast den gör. Det är omöjligt att förstå sig på, trots att räntor och valutor är min favoritsida att läsa i tidningen sedan 30 år”.

Räntans påverkan på fastighetsbolagens börskurser: ”Egentligen är det för mycket fokus på räntor i fastighetsbranschen. Utan tvekan är det efterfrågan som är det viktiga på sikt. På kort sikt påverkar räntan och den påverkar magkänslan. Börskurser blir ofta fel på kort sikt, men blir alltid rätt på lång sikt".

Nystartade SLP Swedish Logistic Property och intåget i logistikfastigheter: ”Det finns inte så mycket att säga mer än att jag äger en fjärdedel och att det kan ju hända att jag springer på något. Det är stor efterfrågan på logistikfastigheter” (Efter intervjun har det blivit känt att SLP köpt två logistikfastigheter utanför Malmö.)

Författare Ellinor Beckett

Tala om vad ni tycker

Tala om vad ni tycker

Ni är just nu inne på en betaversion av nya aktiespararna. Lämna gärna feedback på vad ni tycker i formuläret nedan.