Så mycket tjänar banken på ditt bolån
Storbankerna lever gott på höga marginaler och låga risker på bolånen. Än så länge.
Det är inte konstigt att många känner sig lockade att ge sig in på den svenska bolånemarknaden.
Svenskarnas utestående lån har tredubblats från utgången av 2005 och uppgår nu till runt 3 200 miljarder kronor (3 145 miljarder kronor i slutet av februari).
Det brott i tillväxtkurvan för bolån som ägde rum på de flesta andra marknader, som Danmark och Holland, i samband med finanskrisen 2008–2009 hände inte här. Den samlade skuldsättningen är egentligen än högre än så. För man bör även lägga till de lån som bostadsrättsföreningarna själva har tagit upp, vilka uppgick till 461 miljarder kronor vid utgången av februari i år. Svenskarnas samlade bostadsupplåning uppgår således till runt 3 700 miljarder kronor.
Denna tillväxt har dessutom varit mycket lönsam för bankerna. Bolånemarginalen, skillnaden mellan vad bankerna betalar för sin egen upplåning och vad de lånar ut för, har ökat från att vara nere på drygt 0,2 procent vid utgången av 2007 till att nu vara uppe över 1,7 procent.
Den billiga egna finansieringen är en viktig förklaring till detta. Inlåningen, som i storbankerna är till noll procents ränta för privatkunder och möjligen negativ för större företag, svarar för mellan 30–40 procent av bolånefinansieringen och de så kallade säkerställda obligationerna, som finansierar resten, handlas till negativ ränta.
Bolåneaffären har dessutom stora skalfördelar och drar relativt andra banktjänster låga kostnader. Handelsbankens bolåneinstitut Stadshypoteks redovisade rörelsekostnader ligger under 0,1 procent av den utestående lånestocken. Det ger en kostnad i förhållande till intäkten på klart under 10 procent, att jämföra med 45,5 procent för banken som helhet. Men då ingår också betalningar till bankkontoren.
De direkta kostnaderna ligger nog under 0,05 procent. Dessutom betalar bankernas bolåneinstitut, enligt Finansinspektionen, ränta på den inlåningsfinansiering som moderbanken tillhandahåller.
En tredje faktor som gjort detta till en mycket lönsam affär är de mycket låga kreditförlusterna. Förutom panten i bostaden har även banken en personlig borgen från låntagaren, vilket gör att låntagaren i praktiken drar ner på alla övriga kostnader för att inte bli betalningsskyldig för mellanskillnaden om bostaden säljs under lånebeloppet.
Den egentliga lönsamheten för denna verksamhet är därmed väsentligt högre, upp mot det dubbla, än den avkastning på eget kapital på 25 procent som exempelvis Stadshypotek redovisar. Bankerna har mer än väl kompenserat sig för de generellt ökade kapitalkraven och framför allt de ökade riskvikterna från bolån, som gått från att vara nere i 6 procent till 15 och nu 25 procent.
Skribent: Per Lindvall