SBB: Det fallna imperiet
SBB lånade till minusränta och växte snabbare än något annat fastighetsbolag. Sedan kraschade aktiekursen. Läs hur geniförklarade fastighetskungen blev kejsaren utan kläder som förlorade sitt imperium.
Det är fredag 10 november 2021. Ilija Batljan står rak i ryggen, uppsträckt som en högvakt framför Kungliga slottet. Det är inte alltid Batljan ler, men det gör han nu.
Revisionsjätten EY har precis utnämnt honom till ”Stockholms främste entreprenör” i tävlingen EY Entrepreneur Of The Year. På bilden som fotografen tar efter ceremonin bär Batljan en medalj runt halsen.
”På bara fem år har entreprenören blivit Sveriges fastighetskung med en balansomslutning på 120 miljarder och en ambition att bli Europas största fastighetsbolag”, skriver juryn i motiveringen.
Ilija Batljans stjärna befinner sig i zenit samtidigt som SBB:s aktie handlas till rekordnivån 66 kronor på börsen.
För närvarande är den som lånar mest, vinnare i fastighetsbranschen. Så har det varit sedan Batljan grundade SBB våren 2016.
Pengar är nästan gratis. Ja, SBB – som fokuserar på trygga samhällsfastigheter med säkra kassaflöden – har till och med fått betalt för att låna. Tidigare i år, samtidigt som USA:s tillträdande president Joe Biden presenterade detaljerna i ett krispaket på 1 900 miljarder dollar, twittrade Ilija Batljan att bolaget lånat pengar till minusränta:
”SBB emitterade igår första gången EUR korta pengar (certifikat) med minus ränta. Och idag blev det några kronor till, totalt ca 250 mkr med minus ränta. Ser fram emot fortsättningen. Bra jobbat SBB:s finansteam.”
”Bra jobbat Ilija”
Batljan rosas av aktieägare som följer honom på twitter.
”Bra jobbat Ilija. SBB är mitt största innehav och kommer vara det i många år framöver. Sky is the limit!”
”Grymt jobbat. Är riktigt imponerad över vad ni gör, SBB är verkligen spjutspetsen för branschen.
”När fastighetsbolagen finansierar sig till minusränta så borde värdet gå mot det oändliga”, skriver någon.
I mars 2022 är det dags för Sverigefinalen i EY Entrepreneur Of The Year. Den går av stapeln i Stockholms stadshus, i Blå hallen där Nobelfesten hålls varje år.
Förhandsfavoriten Ilija Batljan tar hem segern och förevigas i röd slips, nysnaggat hår och med ett ännu större leende än när han vann Stockholmsfinalen. Han står bland långbord med vita dukar och urdruckna vinglas. Runt halsen hänger en ny medalj och i händerna håller han en trofé i glas med staplar som ser ut att symbolisera tillväxt.
”Med hårt arbete, starkt driv och siktet inställt på en marknad som få andra tittade på har han idag lockat till sig 200 000 delägare”, har juryn skrivit i motiveringen.
Men SBB:s aktiekurs är på väg nedåt. Nyligen har högljudda blankarfirman Viceroy Research släppt en rapport vars slutsats är att bolaget är kraftigt övervärderat och på tok för högt belånat.
”SBB:s aktie är inte värd mer än 10-15 kronor”, förklarar Viceroys grundare Fraser Perring för Di och tillägger:
”Folk har blivit förblindade av all smörja från det här bolaget.”
Överträffat blankarnas förväntningar
Fjorton månader efter festen i Blå hallen ser blankarna ut att få rätt. Från den dagen då EY utnämnde Batljan till ”Stockholms främste entreprenör” har aktiekursen rasat över 90%.
Men Dag Klerfelt, fastighetsprofil som under fastighetskrisen på 1990-talet fungerade som rådgivare åt finansdepartementet, säger att blankarna har haft tur också.
”Det här har naturligtvis överträffat blankarnas vildaste förväntningar. Inte ens Stefan Ingves kunde ha anat att det skulle gå så här fort. Så sent som för ett par år sedan pratade man om att räntan skulle vara låg länge till”, säger Klerfelt.
På slutet accelererar allting. I början av maj 2023 sänker Standard & Poor’s SBB:s kreditbetyg till skräpstatus. Någon vecka senare drar bolaget tillbaka en företrädesemission på 2,63 miljarder kronor på grund av att aktien handlas till en lägre kurs på börsen än teckningskursen. Samtidigt meddelar SBB:s styrelse att utbetalningen av en redan beslutad utdelning stoppas. Och ett par veckor senare, på kvällen den 30 maj, går Ilja Batljan ut och förklarar att hans högbelånade ägarbolag, IB Invest AB, ”tillfälligt” skjuter upp räntebetalningar på utestående hybridobligationer.
IB Invests absolut största innehav är aktier i SBB och det är framför allt fastighetsbolagets utdelningar som betalat ägarbolagets räntor.
Vid det här laget står det klart för styrelsen att vd Ilija Batljan betraktas som ett sänke istället för en tillgång av marknaden. Den 2 juni meddelar bolaget att Batljan ”frånträder sin roll som verkställande direktör” men sitter kvar i styrelsen. Greppar styråran gör istället Leiv Synnes med en bakgrund som finansdirektör på Akelius Residential Property.
Men fram till dess är det som om Batljan befunnit sig i en bildlig berg- och dalbana och låtsats att han tuffat fram i Gröna Lunds Nyckelpigan. Någon större krismedvetenhet har han inte avslöjat för journalister. Inte heller för sina trogna fans. Så sent som för ett par månader sedan fanns det fortfarande sådana som i kommentarsfälten kallade honom för ”Kungen”: ”Fortsätt att göra ett bra jobb Kungen!!”
”Han har gett det följarna vill ha. Han har byggt upp en kult omkring sig själv. Folk har kallat honom ett geni och någonstans verkar all bekräftelse han fått under åren, ha präglat hans självbild. Jag säger som Warren Buffet: det finns ingenting så farligt som en begåvad person som överskattar sin egen förmåga”, säger ekonomijournalisten och tidigare kreditanalytikern Per Lindvall.
Hur kunde det bli så här? Hur blev fastighetskungen Ilija Batljan kejsaren utan kläder?
Succépolitikern
Låt oss backa bandet till 1993 då kriget i det forna Jugoslavien rasar och en 25-årig Ilija Batljan precis har flytt från Bosnien till Sverige med fru och nyfödd dotter.
Batljan är begåvad och han har energi som en duracellkanin på speed. På rekordtid lär han sig svenska och mellan 1995 och 1996 läser han in en ekonomie kandidatexamen med nationalekonomi som huvudämne – på halva tiden.
Vägen går bland annat via socialdepartementet, där Batljan arbetar som departementsråd, till kommunalpolitiken. Och som politiker gör den karismatiske och övertygande Ilija Batljan veritabel succé.
Under 2005 väljs han till socialdemokratiskt kommunalråd i Nynäshamn – och blir kommunens räddande ängel.
Batljan har inte hållit i styråran många dagar förrän Ericsson meddelar att börsföretaget lägger ned verksamheten i Nynäshamn och varslar 463 anställda. Parallellt beräknas cirka 600 Nynäshamnsbor förlora jobbet med anledning av att marinbasen på Muskö ska läggas ned.
”Det var en mörk tid i Nynäshamns historia”, minns Patrik Isestad, sittande oppositionsråd (S) i Nynäshamn där Batljan fortfarande bor med sin familj.
Men situationen passar den outtröttliga motorn Ilija Batljan som med stor frenesi tar sig an utmaningarna.
”Han satsade på bostadsbyggande, fick tillstånd till den nya motorvägen till Nynäshamn och var med och förhandlade fram den nya internationella hamnen. Parallellt jobbade han med välfärdsfrågor på ett väldigt bra sätt. Exempelvis såg han till att Nynäshamn som första kommun i Sverige började erbjuda alla flickor gratis vaccination med HPV-vaccinet Gardasil. Han fick igång hjulen i Nynäshamn”, berättar Patrik Isestad.
Samtidigt kan Batljan inte släppa en fråga som han funderat på sedan sin tid på socialdepartementet: Hur ska samhället klara av att ta hand om alla fyrtiotalister när de blir riktigt gamla och vårdkrävande?
”Man pratade om att 70 är det nya 50. Och det fanns forskare som menade att det inte är några problem för samhället att vi får fler äldre eftersom de samtidigt blir friskare. Sådant skrev debattörer om i dagstidningarna”, berättar Mats Thorslund som då var professor i socialt arbete vid Stockholms universitet och forskningsledare vid Stockholms Äldrecentrum.
Ilija Batljan hade diskuterat äldrefrågan med Mats Thorslund redan under sin tid som departementsråd. Och samtidigt som Batljan kliver på som kommunalråd börjar han doktorera i ämnet. Mats Thorslund fungerar som handledare och 2,5 år senare presenterar Batljan doktorsavhandlingen som i svensk översättning heter “Demografi och framtida behov av offentlig långtidsvård och tjänster bland äldre i Sverige”.
”Slutsatsen i Ilijas avhandling är att hur man än räknar så kommer det inte att fungera. Man kommer inte att kunna upprätthålla dagens omsorgsnivå när det blir så många fler äldre”, säger Thorslund och fortsätter:
”Ilija såg de framtida behoven inom äldrevården. Han förstår ju att äldreomsorgsboenden inte kommer att stå tomma i framtiden, säger Mats Thorslund.
Här någonstans anar vi ett embryo till idén om SBB. Men det kommer mer.
Visselblåsaren
2010 har Batljan fyra år som framgångsrikt kommunalråd bakom sig. Han har tackat nej till ett toppjobb i FN inom WHO, är ledamot i Socialdemokraternas partistyrelse och oppositionsråd i Stockholms läns landsting.
På kvällarna sitter han hemma vid köksbordet i villan i Nynäshamn, kliar sig i huvudet, räknar och undrar om han verkligen har förstått saken rätt. Han lyfter luren och slår en signal till Mats Andersson, då vd för Fjärde AP-fonden.
”Ilija Batljan ringde och frågade om han kunde komma upp till kontoret. Han ville att jag ska kolla på hans kalkyler”, berättar Mats Andersson, som lämnade Fjärde AP-fonden 2016.
”Han kom upp på kontoret och undrade om jag kunde tänka mig att investera i något med en säker avkastning på 14%.”
Frågan är förstås retorisk. Det Ilija Batljan suttit och räknat på är vad skattebetalarna kommer att tvingas punga ut för Nya Karolinska som ska byggas och finansieras enligt den oprövade modellen OPS (offentlig-privat samverkan).
Batljan har reagerat på att projektet bara haft en anbudsgivare – ett konsortium bestående av Skanska och det brittiska riskkapitalbolaget Innisfree. Och att bygget ser ut att bli gräsligt dyrt.
”Ilija gick igenom sina Excellark och jag kunde förstå att han hade räknat rätt och att han hade räknat väldigt noga”, minns Mats Andersson.
Men de moderata landstingspolitikerna är inte alls tacksamma över att Batljan blåser i visselpipan.
”Hans uträkningar är svåra att förstå. Han har blandat ihop projektbolagets kostnader med landstingets kostnader”, säger finanslandstingsrådet Catharina Elmsäter-Svärd (M) till SVT.
Men det färska oppositionslandstingsrådet ger sig inte och på ett par veckor lyckas han förhandla om avtalet så att landstinget sparar 7,8 miljarder kronor.
Senare ska Ilija Batljan säga till SvD: ”Jag blev chockad, och samtidigt livrädd. Jag var ju helt ny i landstinget och de hade hållit på med detta i åratal. Hur kunde avtalet vara så dåligt? Och varför var det bara jag som såg det? Det var surrealistiskt.”
Om Nya Karolinska bidrar till Ilija Batljans uppfattning om att han kan bygga och sköta samhällsfastigheter bättre och billigare än någon politiker, är det inte konstigt.
Möjligen lär han sig också att privata aktörer kan tjäna stora pengar på det offentliga tack vare amatörmässiga politiker och tjänstemän.
En Zlatan-värvning
Ilija Batljan är en handlingens man och möjligen ligger det inte för honom att befinna sig i opposition.
”Han är en stark doer. Att sitta och lägga fram strategier som han inte får gehör för – det passar inte honom”, säger oppositionsrådet i Nynäshamn, Patrik Isestad.
Som politiker har Batljan ibland pratat om att han kan tänka sig att gå till näringslivet. Och han sitter inte många månader som oppositionsråd i Stockholms läns landsting förrän han börjar skissa på en plan.
”En dag ringer Ilija och frågar om jag vill tjäna miljarder. Ja, det har jag ju ingenting emot”, säger Mats Andersson.
Kort därefter kliver Batljan in på Fjärde AP-fondens kontor ett stenkast från Stureplan.
”Han presenterade sitt case som handlade om att han ville satsa på bostäder, och han ville göra det i samarbete med kommunerna. Under sin tid som kommunalråd hade han förstått att det fanns ett jättestort behov av att renovera miljonprogrammet och att kommunerna behövde partners för att klara det finansiellt”, säger Mats Andersson och fortsätter:
”Jag sa att det låter jättebra men problemet är att vi håller på att starta ett bolag med inriktning på just bostäder och med Vasakronans bostadsbestånd som grundplåt. Men om du vill vara med på det ska du inte prata med mig, du ska prata med Janne Höjvall som är vd.”
Så S-politikern från Nynäshamn kontaktar Jan-Erik Höjvall som är vd i fastighetsbolaget Dombron som snart ska byta namn till Rikshem. Bolaget ägs till hälften av Fjärde AP-fonden och till hälften av pensionsbolaget AMF, som i sin tur ägs av LO och Svenskt Näringsliv.
Jan-Erik Höjvall ser ett veritabelt guldägg i Batljan. Det tidigare kommunalrådet har inte bara järnkoll på kommunernas utmaningar, han åtnjuter också ett stort förtroende efter sina framgångsrika år i Nynäshamn. Och nästan exakt ett år efter att Ilija Batljan tillträtt som landstingsråd, lämnar han politiken och blir vice vd i Rikshem.
”Det är en Zlatan-värvning inom fastighetsbranschen”, förklarar Höjvall för tidningen Fastighetsvärlden.
”Vi hade Mats Mared som ordförande. Han var den gamla uven som varit vice vd på Skanska, vd för Drott och som kunde allt ifrån hur man slår in en spik till hur man utformar en hyresavi. Vi hade Janne Höjvall, som Mats Mared ansåg var en av de två bästa fastighetskillarna i Sverige – någonsin. Och så hade vi Ilija Batljan med ingångar till kommunerna. Det var en helt oslagbar trio”, säger Mats Andersson.
Rikshem får en flygande start. Något förenklat är idén att köpa och rusta upp delar av kommunernas miljonprogram. För pengarna som kommunerna får vid försäljningen kan de sedan renovera kvarvarande fastigheter. Tillväxten går mycket fortare än Mats Andersson någonsin kunnat drömma om. På drygt fyra år ökar Rikshem sitt fastighetsbestånd från 6 miljarder till närmare 30 miljarder kronor. Och Ilija Batljan är motorn.
”Han var extremt drivande”, säger Mats Andersson.
Ett avgörande misstag
Men det hamnar grus i maskineriet. Samarbetet med AMF börjar knaka i fogarna. Särskilt Ilija Batljan har svårt för kulturen på AMF. Och det pratas om att AMF ska sälja sin andel i Rikshem till Fjärde AP-fonden.
Så blir det inte. Istället kräver AMF:s styrelse en utrensning. Mats Mared, Jan-Erik Höjvall och Ilija Batljan som byggt upp Rikshem, ska ut ur bolaget.
”Jag har inte full insyn i varför AMF:s styrelse krävde det”, säger Mats Andersson.
I den vevan publicerar Di en artikel med rubriken: ”Pensionspengar till toppchefer”. Tidningen skriver att fyra toppnamn i Rikshem – däribland styrelseordförande Mats Mared, vd Jan-Erik Höjvall och Ilija Batljan – fått köpa konvertibla skuldebrev för 50 miljoner kronor som fyra år senare lösts in för 118 miljoner.
”Mared, Höjvall och Batljan hade sagt att om de ska vara med och driva Rikshem, vill de vara delägare. Och ett sätt att lösa det på var genom en konvertibel. Villkoren var helt marknadsmässiga, men artikeln skapade oro”, säger Mats Andersson.
Ilija Batljan är alltså redan ifrågasatt när han gör ett avgörande misstag. Han lägger via eget bolag bud på en fastighet utan att först informera styrelsen. Det är droppen som får bägaren att rinna över och det slutar med att Mats Mared, Jan-Erik Höjvall och Ilija Batljan under buller och bång tvingas gå från Rikshem. I samma veva meddelar Mats Andersson att han slutar som vd för Fjärde Ap-fonden.
”Men de pengar som vi stoppade in i Rikshem – det är sannolikt den bästa investering som gjordes under min tid som vd för Fjärde AP-fonden. Mats, Janne och Ilija – tillsammans var de en oslagbar trio”, säger Mats Andersson.
Tar med sig nyckelpersoner
Klockan 9 den 9:e december 2015 publiceras ett pressmeddelande som avslöjar att Ilija Batljan fått sparken.
”Före klockan 10 hade de flesta ledande fastighetspersoner ringt mig och erbjudit pengar, advokathjälp, stöd och kontor”, ska Batljan senare berätta för DN.
Många i fastighetsbranschen som på avstånd bevittnat Rikshems exponentiella tillväxt, är imponerade över Ilija Batljans insatser och tycker att han straffats onödigt hårt. Så när Batljan bestämmer sig för att förverkliga en idé som legat och grott och vuxit till sig sedan doktorandstudierna, är flera fastighetsprofiler intresserade av att hoppa på tåget. Däribland Fastpartners vd och storägare Sven-Olof Johansson och fastighetsprofilen Erik Paulsson som blir delägare dels genom att sälja in fastighetsbolaget Gimmel till SBB, dels genom att köpa på sig aktier. Via Gimmel kommer också Lennart Schuss, med en bakgrund på Catella Corporate Finance, in i SBB.
Flera nyckelpersoner på Rikshem väljer också att hänga med Batljan till det nya bolaget. Eva-Lotta Stridh, CFO på Rikshem, får motsvarande position på SBB. Rikshems transaktionschef Oscar Lekander blir sedermera affärsutvecklingschef på SBB. Även Krister Karlsson och Carl Lundh Mortimer, COO respektive Affärsutvecklingschef, har en bakgrund på Rikshem.
I början av 2017 greppar Lennart Schuss ordförandeklubban, Sven-Olof Johansson kliver in i styrelsen och SBB tar köksvägen till Nasdaq First North.
Prisas för kreativitet
Ilija Batljan drar återigen igång turbon och SBB blir inom kort den enskilt mest dominerande köparen av samhällsfastigheter i Sverige. 2019 står SBB för drygt 34% av transaktionsvolymerna på köpsidan avseende samhällsfastigheter (vård, utbildning, offentliga aktörer och/eller studentbostäder). 2020 och 2021 landar motsvarande andel på 86% respektive 42%, och då räknas även köp av hela bolag in.
”Om du kan köpa fastigheter med 3-4% direktavkastning och låna på 1%. Då får du 2-3% där emellan. Under haussetiden efter finanskrisen var det helt rationellt att göra så”, säger Dag Klerfelt.
Men Batljan förvärvar inte bara fastighetsportföljer på löpande band. SBB köper även upp konkurrenter. 2019 förvärvas Hemfosa för cirka 40 miljarder kronor vilket gör köpet till en av 2000-talets största svenska fastighetsaffärer. 2020 förvärvas Offentliga Hus och därefter samhällsfastighetsutvecklaren Odalen.
”Uppköp av andra bolag har nästan blivit vardagsmat för SBB”, skriver tidningen Fastighetsvärlden vid ett tillfälle.
Samtidigt prisas Ilija Batljan för att vara i framkant när det gäller finansieringen.
”Han betraktades som kreativ – det var hatten av när han lyckades ta in pengar billigt genom att positionera sig inom ’social infrastruktur’”, säger en fastighetsrådgivare.
Ett exempel är när SBB i juni 2021 emitterar en ”social evig hybridobligation” om 500 miljoner euro med en fast kupong på 2,875%.
Problemet är bara att Ilija Batljan drar i handbromsen alldeles för sent.
”SBB ’satte’ ju marknaden själva och drev upp priserna. Och när de tryckte upp priserna och därmed tryckte ned direktavkastningen, struntade de princip i risken för räntehöjningar”, säger Dag Klerfelt.
I början av 2022 ligger styrräntan fortfarande på noll. Men inflationsspöket har hamnat på tapeten och såväl branschen som investerare fruktar att räntehöjningar ligger i korten. Då gör Ilija Batljan sitt bästa för att lugna marknaden.
”Faktum är att SBB klarar av att behålla utdelningen och räkna upp den med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10%”, hävdar han i vd-ordet i rapporten för första kvartalet 2022.
”Det där kan Batljan inte ha trott på själv”, säger ekonomijournalisten Per Lindvall och räknar:
”Under första kvartalet 2022 hade SBB en genomsnittlig räntebindningstid på 3,6 år. Om inflationen skulle vara 7% som han skriver*, så skulle driftsnettot vara ungefär 5,3 miljarder kronor 2024 vilket är precis lika med räntenettot om snitträntan ökat till 6% med samma nettoskuld. Ingen vinst, ingen utdelning.”
Svekdebatt
Under 2022 tvingas SBB göra en bildlig u-sväng och köra åt motsatt håll. Från att ha varit den enskilt största köparen på marknaden vad gäller samhällsfastigheter – blir bolaget säljare. Flera avyttringar görs för att stärka balansräkningen och skapa likviditet.
Men att sänka belåningsgraden genom att sälja tillgångar på en nedåtgående marknad är svårt.
”Bolaget har de facto sålt ganska mycket tillgångar det senaste året. Men ta försäljningen av aktieinnehavet i JM. Det bokförda värdet var dubbelt så högt som det man sålde det till vilket innebär att man tvingas ta en förlust. Och det slår mot det egna kapitalet. Belåningsgraden går då inte ned. SBB kan sälja tillgångar för att få klara likviditeten. Men för att komma tillrätta med belåningsgraden behövs nytt kapital, säger Louis Landeman, chef för kreditanalysavdelningen på Danske Bank.
Ett problem är också att det finns färre potentiella köpare av samhällsfastigheter därute då SBB slukat konkurrenter.
”Det finns ett antal aktörer kvar som sysslar med samhällsfastigheter– som Hemsö och Stenvalvet. Men de sitter still i båten. Hemsö och Stenvalvet köper färdiga fastigheter på andra marknader, nu när Sverige betraktas som för dyrt, eller bygger eget”, säger en fastighetsrådgivare som Aktiespararen talat med.
Hösten 2022 meddelar SBB att bolaget säljer knappt hälften av utbildningsfastighetsbolaget Educo till kanadensiska investmentjätten Brookfield för drygt 10 miljarder inklusive tilläggsköpeskillingar.
Därmed ska arbetet med att minska skuldbördan vara avklarat – lovar Ilija Batljan.
”Det är väldigt enkel matematik. Med den här transaktionen har vi tillräckligt med cash för att återköpa alla våra obligationer under de närmaste tre åren”, förklarar han för SvD Näringsliv.
”Läget kan förändras och försämras ytterligare framöver”, påpekar då tidningens reporter.
”Det kan förändras hur mycket som helst. Men under de kommande tre åren behöver vi inte ha en spänn mer.”
När bolaget våren 2023 ändå försöker göra en företrädesemission, men misslyckas, och samtidigt stoppar en redan beslutad aktieutdelning, uppstår något man inom politiken skulle kalla ”svekdebatt”. Ilija Batljan har lovat runt men hållit tunt.
”Jag tycker att Batljan har kommit med flera så totalt stolliga uttalanden – som att lova ökad aktieutdelning de närmaste 100 åren. När han säger sådana saker devalverar han ju värdet av allt han har sagt och kommer att säga”, säger ekonomijournalisten Per Lindvall.
En anonym fastighetsrådgivare som – precis som många andra fastighetsrådgivare – har anlitats av SBB vid olika tillfällen, uttalar sig inte lika kritiskt.
”Han är en säljare, han har sålt in bolaget till småsparare. SBB är det absolut bredast ägda fastighetsbolaget.”
Men var går gränsen mellan säljsnack och ett brottsligt vilseledande?
”Man kan argumentera för att det är vilseledande, det tycker jag rent spontant”, säger Pontus Hamilton, åklagare vid Ekobrottsmyndigheten, och fortsätter:
”Sedan är frågan om det kan vara brottsligt – svindleri eller marknadsmanipulation som ligger nära varandra. Svindleri handlar ju om du sprider vilseledande uppgifter bland bolagets intressenter som är ägnat att påverka bedömningen av bolaget i ekonomiskt hänseende.”
”Det är klart att hans uppgifter – som garanterad utdelning – måste ha lugnat många aktieägare. Men han (Ilija Batljan, reds anm) kan ju freda sig med att det har varit hans uppfattning, att han inte haft ett uppsåt att vilseleda andra”.
Så hur mycket har Batljan egentligen trott på sina egna utsagor?
”Jag tror att han har trott på allt han har sagt”, säger rådgivaren som arbetat med SBB.
Men även om Ilija Batljan trott på sina utfästelser, har styrelsen gjort det?
Styrelseordförande i SBB är fastighetsveteranen Lennart Schuss som en gång var med och startade Catella Corporate Finance. Johan Ericsson, en av grundarna till Catella, har beskrivit Lennart Schuss som ”den borne affärsmannen med unik och gedigen erfarenhet av fastighetstransaktioner”. Genom åren ska Schuss ha genomfört fastighetsaffärer för Catella till ett värde över 500 miljarder kronor.
I styrelsen har vi också vd och största ägare i Fastpartner, Sven-Olof Johansson, som i Newsecs Fastighetspodden berättat att han under fastighetskrisen på 90-talet var värd minus två miljarder.
”Med det var jag väl fattigast i Sverige.”
Sedan dess har Johansson rest sig som en Fågel Fenix ur fastighetsaskan och byggt upp en ny miljardförmögenhet.
Såväl Lennart Schuss som Sven-Olof Johansson har alltså varit med i decennier och i såväl med- som motgångar. Kan de ha trott på Batljans löften om ”ökad aktieutdelning de närmaste 100 åren” och fortsatta utdelningar även om nominella räntan når 10%?
Värt att notera är att Sven-Olof Johansson själv varit ute och pratat om att ”krisen står inför dörren”. Enligt egen utsago lät han sitt eget bolag Fastpartner dra i handbromsen redan under andra halvåret 2021.
”Vi har hållit oss ifrån stora förvärv och inte dragits med i den här hetsen”, har han förklarat för tidningen Fastighetsnytt.
Aftonbladets ekonomijournalist Andreas Cervenka skräder inte orden: ”Tyngst faller ansvaret på styrelsen där det sitter flera personer med lång erfarenhet, inte minst finansmannen Sven-Olof Johansson som gick omkull i förra fastighetskrisen för att sedan bygga upp ett nytt imperium.”
Aktiespararen har förgäves sökt Lennart Schuss och Sven-Olof Johansson för en kommentar.
Storägaren i egen skuldfälla
En annan fråga är varför styrelsen väntat så länge med besluten att stoppa utdelningar och försöka sig på en nyemission när SBB haft uppenbara behov av att stärka balansräkningen.
Enligt Louis Landeman borde SBB ha försökt sig på en aktieemission redan för ett år sedan.
”Då hade det kanske varit möjligt att genomföra. Nu – när aktiekursen fallit så mycket – är det väldigt svårt”, säger han.
Många spekulerar i att styrelsens senfärdighet beror på att Ilija Batljan själv sitter i skuldfällan – att han behöver utdelningar från SBB för att betala de egna ägarbolagens räntekostnader och inte på långt när klarar av att försvara sin ägarandel i en nyemission.
Ilija Batljan äger aktier i SBB bland annat genom helägda lB Invest AB. Enligt holdingbolagets årsredovisning emitterades icke säkerställda obligationer till ett totalt belopp om l,2 miljarder kronor under 2021. Räntan uppgick till 3,25% plus referensräntan Stibor.
När obligationslånet emitterades låg Stibor på 0% (eller till och med svagt minus). Nu ligger referensräntan på 3,70% vilket innebär att lånet blivit mer än dubbelt så dyrt.
Samma sak gäller eviga hybridobligationer om 750 miljoner kronor som IB Invest emitterat till en ränta om 6,75% plus Stibor. På hybridobligationerna betalar holdingbolaget nu en ränta på över 10%.
Eller betalade. På kvällen den 30 maj gick Ilija Batljan ut med beskedet att IB Invest ”tillfälligt” skjuter upp räntebetalningar på utestående hybridobligationer. Detta med anledning av att bolagsstämman den 14 juni väntas besluta att SBB:s tidigare aviserade utdelning stoppas. Eller som bolaget formulerar det – ”senarelägger” tidpunkterna för utbetalning av utdelningen.
Kan det ha legat SBB i fatet att grundare och vd själv sitter i en skuldfälla?
”Ja, förmodligen har SBB fortsatt att betala utdelningar för att Ilija Batljans ägarbolag behöver pengar till räntebetalningar”, säger Louis Landeman.
En obesvarad fråga är därmed om styrelsen tagit hänsyn till bolagets vd och storägare på ett sådant sätt att det varit till skada för övriga aktieägare.
Annan syn på risk
”Jag har suttit i en källare i Bosnien med min fru och dotter och funderat på om nästa flygbomb ska träffa mitt hus eller grannens. Så jag har kanske en lite annan syn på risk än en del andra”, har Batljans sagt i en intervju med Di.
Erfarenheterna från kriget ska alltså förklara varför Ilija Batljan inte väjt för mycket stora risker när han gjort affärer. Men Dag Klerfelt pekar också på en annan omständighet.
”Batljan är inte färgad av fastighetskrisen på 1990-talet. Han var inte med då. Nästan alla andra i branschen har erfarenheter av den krisen på ett eller annat sätt. Batljan började sin karriär i uppgång då den som tog mest risk blev vinnare.”
Nu är frågan om – och i så fall hur – nye vd:n Leiv Synnes ska lyckas lotsa SBB genom krisen utan grundstötning.
Affärsvärldens analytiker hävdar i en artikel publicerad i maj att ”det bästa som SBB kan hoppas på är nog att räntorna börjar falla igen”:
”SBB sitter alltjämt kvar med en rejäl skuld. Det är för oss oklart exakt hur mycket pengar SBB behöver men det är tydligt att med bara 4% snittränta så är hela vinsten utraderad. Och bara något högre avkastningskrav skulle få stor effekt på substansvärdet i bolaget.”
”Vilken ränta SBB skulle få betala idag är en svår fråga att besvara eftersom bolaget inte tar upp några lån på obligationsmarknaden just nu. Men om man tittar på hur de existerande obligationerna handlas så talar vi om en ränta uppåt 8-10%. Minst”, säger Louis Landeman.
Hur stor är chansen att SBB klarar av att refinansiera lånen?
”Det är en del av den stora utmaningen. När S&P nedgraderade SBB sa bolaget att de har likviditet för de kommande sex månaderna men inte för de kommande tolv månaderna. SBB måste presentera en plan mycket snart”, säger Landeman.
SBB:s styrelse har informerat om att man gett upp planerna på en nyemission och att fokus i stället ligger på försäljningar. Inget är ”heligt”, allt kan säljas. Fastigheter, affärssegment – ja till med och med hela bolaget.
”Jag bedömer att SBB har många typer av olika tillgångar som kan avyttras. Vi har en historik av försäljningar och tror att det är möjligt att sälja fastigheter också i det här läget”, säger nytillträdde vd:n Leiv Synnes till Di.
SBB ska alltså nedmonteras. Om slutresultatet blir ett mindre fastighetsbolag eller om hela bolaget hamnar i andra händer, är fortfarande oklart. Lika oklart är vilken roll Ilija Batljan kommer att spela i ett framtida SBB.
”Bolaget kunde under en period låna till lika låga räntor som stat och kommun. Om Batljan förstått att det bara var ett fönster som skulle vara öppet en kort tid, hade han kunnat bromsa i tid och skapat en utdelningsmaskin till sig själv och 350 000 aktieägare. Nu blåste han på, drev upp priser och står nu utan finansiering. Istället för utdelningsmaskin blev det en mardröm”, säger Dag Klerfelt.
Aktiesparararen har förgäves sökt Ilija Batljan för en intervju och har även skickat frågor per mejl till Batljan samt Lennart Schuss och Sven-Olof Johansson.
*Ilija Batljan skriver i vd-ordet i rapporten för q1 2022: ”Faktum är att SBB klarar av att behålla utdelningen och räkna upp den med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10 procent (real ränta 2-3 procent). Om SBB skulle minska nettoskulden med 5 mdkr skulle man klara av att räkna upp utdelningen med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10 procent och real ränta ligga på 4-5 procent. Inflationsjusterade hyresintäkter och lång räntebindning ger stabilt kassaflöde och utdelning.”