Väntar en krasch på bostadsmarknaden?

Få kan ha missat nyhetsflödet kring den svenska bostadsmarknaden. Efter åratal av oavbruten uppgång tycks nu marknaden ha gått in i en ny och mer osäker fas.

Vad denna osäkerhet kommer att medföra är ännu oklart och experterna är oense om prisutvecklingen framöver.

En del bedömare har argumenterat för att svagheten är av övergående karaktär och beror på psykologiska faktorer medan andra ser risker för ett större prisfall i spåren av ökad nyproduktion och skärpta amorteringsregler.

SEB:s senaste boprisindikator visar även att andelen individer som tror på en nedgång har ökat på sistone – dock från låga nivåer som ni ser nedan.

Aktiespararnas Twitter-undersökning, där totalt 336 individer deltog, fick följande svar;

21 procent av respondenterna tror att bostadsmarknaden befinner sig i en ”tillfällig svacka”, medan 35 procent förväntar sig att en ”stabilisering väntar”. Andelen som tror att ett större prisfall är på gång uppgick till 37 procent och ”ingen åsikt” i frågan svarade för resterande 7 procent.

Aktiespararnas makro- och börsanalytiker Christoffer Ahnemark, vad tror du om läget på den svenska bostadsmarknaden just nu?

- Osäkerheten är påtaglig för närvarande och många köpare har intagit ett mer försiktigt förhållningssätt än tidigare. Köpare är villiga att betala lägre priser, medan säljare - än så länge - har varit ovilliga att acceptera dessa lägre priser. Det har i sin tur resulterat i ett fallande antal avslut och att försäljningen tar längre tid, säger Christoffer Ahnemark analytiker på Aktiespararna

I klartext, vad betyder det?

- Om inte köpare och säljare kommer överens om prisbilden blir det inget avslut i affären och marknaden blir ”fryst”. Så enkelt är det. Lägre volymer är ett traditionellt orostecken eftersom det brukar föranleda prisfall längre fram. Säljare – som kanske behöver sälja just nu - undviker att sälja för tillfället i förhoppningen om att priserna ska upp eller stabiliseras. Om inte denna förhoppning materialiseras kan det bli många som till slut accepterar lägre priser och säljer samtidigt. Nedgången är då ett faktum.

Ser du en krasch framför dig?

- I dagsläget gör jag inte det, åtminstone inte inom 6-12 månader. Vi måste komma ihåg att varken en så kallad ”fastighetskrasch” eller en ekonomisk recession kommer från tomma intet. Det måste finnas någon form av trigger, antingen en endogen eller en exogen faktor. Just nu boomar svensk ekonomi och tillväxten för Sveriges viktigaste handelspartner Norge och Tyskland accelererar, likaså eurozonen i stort. Arbetslösheten är i princip obefintlig bland högutbildade och räntan är rekordlåg. Det råder dessutom nettoinflyttning till Stockholm. Var ska kraschen komma ifrån?

Men psykologin kan påverka konsumentförtroendet och konsumtionsviljan bland svenska hushåll?

- Naturligtvis går det att argumentera för det. I en uppåtgående marknad känner sig alla fastighetsägare ”rika” och många är därför mer extra konsumtionsbenägna, något som driver tillväxten ytterligare. Centralbankerna kallar detta fenomen för ”förmögenhetseffekten” och baserar mycket av sin politik på den teorin. Även renoveringsmarknaden har gynnats av den ohämmade prisuppgången på bostäder – dels i form av möjligheten att använda bostaden som bankomat för att renovera och dels i form av att få ökad utväxling i prisstegringen genom lyxrenovering.

Men det kan förändras nu?

- Allt här i livet är föränderligt. Likadant är det på bostadsmarknaden. Om priserna varaktigt sjunker kan man fråga sig vem som vill lyxrenovera sitt fungerande badrum eller kök för flera hundratusentals kronor när personen inte räknar med att få ut beloppet vid en senare försäljning. Men för att det ska inträffa måste en inflexionspunkt först inträffa – det vill säga ett permanent trendskifte och attitydförändring. Än är vi inte där, men allt är självklart möjligt.

Vad skulle du säga är det bästa tänkbara scenariot?

- Det bästa scenariot är att den svenska ekonomin fortsätter att expandera och att den ökade tillväxten ger fortsatta reallöneökningar som ökar individernas köpkraft. Nästa år, 2018, är ett valår och det är rimligt att räkna med att den sittande regeringen kommer att gör allt i sin makt för att stimulera ännu mer med hjälp av finanspolitiken. Utifrån en ren BNP-kalkyl är det självklart positivt för tillväxten i det korta perspektivet. Hur långsiktigt hållbar denna tillväxt i slutändan blir är dock en annan femma.

Och det värsta scenariot? Hur skulle den extrema pessimisten resonera?

- Pessimisten skulle argumentera för att konjunkturtoppen är nådd och att vi är på väg in i en ekonomisk avmattning med stigande arbetslöshet som följd. Det stora bostadsbyggandet har även varit en betydelsefull del i den starka svenska BNP-tillväxten de senaste åren och en bostadsinbromsning slår därför mot den svenska tillväxttakten från flera olika håll. I ett värsta scenario får vi en ovanlig stagflation, som på 1970-talet, med en hög arbetslöshet, en hög inflation och en ännu högre räntor. Realräntan, det vill säga räntan subtraherat med inflationen, är i dag negativ vilket innebär att låntagare gynnas på bekostnad av sparare. Skulle realräntan i stället öka kraftigt och bli positiv samtidigt som arbetslösheten stiger, då skulle skuldbördan för många hushåll bli svårhanterlig. Men det scenariot känns i dagsläget mycket avlägset.

Hur skulle pessimisten resonera kring det hårdare amorteringskravet?

- Pessimisten skulle enbart skaka på huvudet och ifrågasätta varför det överhuvudtaget behövs lagstiftning för att få människor att betala tillbaka lånade pengar. Det borde vara en självklarhet. Att leva på kredit är inte hållbart i längden.

Så, amorteringsfria lån är ett minne blott?

- Hela upplägget med amorteringsfria-lån liknar en sorts Ponzi-finansieringslösning, där låntagarna inte förväntas betala av lånet – utan enbart förlita sig på att ”någon annan” ska köpa bostaden till ett högre pris och därmed lösa hela krediten och lite därtill. Utgångspunkten borde i stället vara att lån i sin helhet ska betalas tillbaka.

Aktiespararnas analytiker Christoffer Ahnemark avslutar sedan med följande slutsats:

- Men om du skulle linjärt betala av ett bostadslån på 20-30 år så skulle bostadspriserna vara en helt annan historia idag. En rak amortering på 20 år (genomsnittlig boendetid i Sverige) för ett lån på, säg 4 miljoner skulle innebära en årlig amortering på 200 000 kronor, exklusive ränta och avgifter till en eventuell bostadsförening.

- Vem har råd med det? Svaret är ytterst få. Där har du Stockholms bostadsmarknad i ett nötskal, konkluderar analytikern