Vrakvärderat kvalitetsbolag eller värdefälla?
Allmän reflektion
Uppgång. Den muntra utvecklingen fortsätter.
Stockholmsbörsen har avancerat nästan tre procent sedan förra veckans inlägg.
På sociala medier stoltserar många placerare med en fenomenal portföljavkastning och – likt glansdagarna under IT-yran vid millienskiftet – är värdering en mindre relevant faktor.
”Strukturell tillväxt”, ”ESG” (miljö och socialt ansvarstagande investeringar) och kapitalsnåla affärsmodeller med återkommande intäkter (gärna i form av SaaS-bolag, det vill säga software as a service) är det som trendar.
P/E 50-100x-bolagen tycks ostoppbara på börsen.
Det sägs att inga träd växer till himlen. Eller har reglerna förändrats i en tidsålder av monetär tyngdlöshet?
Stjärnor som Evolution Gaming, Stillfront och Mips är tveklöst aktiegåvor som fortsätter att ge. Det gör även amerikanska elitbolag som Amazon, Tesla, med flera andra.
Värdebolagen känns å andra sidan hopplöst ute.
Varför ska man äga kapitaltunga pjäser med skral tillväxt i en era av digitalisering och nollränta? Det är en bra fråga.
Det är till och med en så bra fråga att vi denna vecka ska titta på ett riktigt kvalitetsbolag som för tillfället ratas av marknaden.
Närmare bestämt Stockholms kronjuvel: Hufvudstaden.
Hufvudstaden (115 kronor)
Butiker, restauranger och höga kontorshyror – finns det en mer osexig kombo i coronakrisens fotspår år 2020 när människor distansarbetar, konjunkturen viker, företag drar ned på kontorsplatser och konsumenter väljer billig e-handel?
Kanske inte.
Klart är dock att Hufvudstaden är ett förstklassigt kvalitetsbolag.
Fastighetsbolaget har klarat oräkneliga kriser historiskt och styrs mycket långsiktigt av Lundbergföretagen som kontrollerar 45 procent av kapitalet och 88 procent av rösterna.
Även utdelningshistoriken är klanderfri, där bolaget under åratal har överfört betydande värden till aktieägarna genom en närmast kassaskåpssäker årlig utdelningshöjning.
Rörelsen
Precis som namnet antyder fokuserar Hufvudstaden på absoluta A-lägen i den svenska huvudstaden, Stockholm. Bolaget har även ett centralt beläget bestånd i Göteborg.
Beståndet är i toppklass, likaså balansräkningen med Nordens lägsta belåningsgrad bland fastighetsbolagen. Men aktien har trots sina goda attribut tappat närmare 40 procent i år.
Korta Portföljen har tidigare ägt aktien med ett lyckat facit. Är det dags att hoppa på igen?
Attraktiv värdering
Efter årets utförsåkning på börsen är Hufvudstaden mycket attraktivt värderat relativt sin historiska värderingsnivå på börsen.
Faktum är att fastighetsbolaget handlas till en tydlig rabatt mot både det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV: 178 kr per aktie) och mot eget kapital (146 kr per aktie).
Som diagrammet visar är värderingen, sett som pris/eget kapital, på flerårslägsta.
Förklaringen
Hur kommer det sig att Stockholms kronjuvel handlas med en sådan tydlig rabatt?
Kort sagt är marknaden skeptisk: både till hyreshöjningspotentialen (som har varit drivande i intjäningen senaste åren) och gällande tillväxtutsikterna.
Bolaget har förvisso en mycket stark balansräkning – men heller ingen spännande projektportfölj.
Nolltillväxt i förvaltningsresultatet och uteblivna uppvärderingar av kåkarna ger ingen stabil grund för NAV-tillväxt, vilket förklarar den tilltagna rabatten.
Även butiksdöden skrämmer eftersom bolaget har en tydlig slagsida mot retail. I senaste rapporten togs även nedskrivningar till följd av lägre fastighetsvärderingar.
Fyndläge eller värdefälla?
Så är det köpläge i Hufvudstaden?
Värderingen är låg relativt det historiska snittet och bolaget sitter på ett förstklassigt bestånd i centrala delar av Stockholm och Göteborg. Den finansiella risken är nära nog så låg som den kan bli i ett rörelsedrivande fastighetsbolag.
Men utsikterna är inte supermuntra för verksamheten på kort sikt. Den tekniska analysen är nedslående och kursgrafen ger tydliga varningssignaler med sin ”fallande kniv”-formation.
Kvalitetsbolag ska dock köpas vid motgångar. För långsiktiga investerare som vill ha ett stabilt och välskött fastighetsbolag till låg finansiell risk är Hufvudstaden en kanonkandidat. Aktien är fundamentalt billig och A-lägen i Stockholms och Göteborgs innerstad kommer alltid att vara attraktiva.
Men för Korta Portföljens del – där attraktiva risk/rewards eftersöks från dag 1 – känns inte tajmingen tillräckligt bra i Hufvudstaden. Bottenfiske kan gå hem, men i det här fallet ser det ut att bli värre innan det vänder. Mer nedsida finns på kort sikt.
På längre sikt kan naturligtvis Hufvudstaden ställa om sitt bestånd och/eller eventuellt öka belåningen för att köpa konkurrenter i kris.
A-lägen klarar sig i regel bättre än centrum i förorter, men därmed inte sagt att turbulens kommer längs vägen. Smart bottenfiske kräver tålamod och Korta Portföljen väntar ett tag till med att köpa Hufvudstaden.