Fabege: Förvaltningsresultat steg trots de stigande räntorna
Högre hyresintäkter men negativ nettouthyrning
Hyresintäkterna ökade med 12,8% för årets nio månader till 2 539 (2 251) mkr. Främst är det den årliga indexeringen som driver ökningen men även de högre parkeringsintäkterna. I identiska bestånd var uppgången 12% (5%). Bolagets uthyrningsgrad steg marginellt till 91% (89%) och driftöverskottet landade på 1 900 (1 667) mkr. Den höga inflationen i kombination med höga energipriser har haft en negativ påverkan på bolagets fastighetskostnader under perioden, även om en viss nedgång i dessa kan skönjas.
Nettouthyrningen uppgick till -3 (69) mkr för perioden, drivet av främst omförhandling i Hammarby Sjöstad med befintlig hyresgäst som på grund av ändrade förutsättningar behövde lämna en del ytor.Bidraget från bostadsutvecklingen i Birger Bostad utgjorde 486 mkr (132) i intäkter och -463 mkr (-122) i kostnader, totalt 23 mkr (10). Överskottsgraden inklusive bostadsutveckling, ökade marginellt till 75% (74) för det första halvåret. I det tredje kvartalet avtalades försäljning av fastigheterna Orgeln 7 i Sundbyberg och Glädjen 12 i Stadshagen till Nrep för 3,4 mdkr och tillträde i början av det fjärde kvartalet i år.
Den höjda styrräntan slår mot förvaltningsresultatet
De fortsatta räntehöjningarna från Riksbanken, nu senast i slutet av september, har gjort att räntekostnaderna fortsätter att öka. Trots det var förvaltningsresultatet i princip i nivå med motsvarande period året innan. Förvaltningsresultat uppgick till 1 113 (1 138) mkr för årets nio månader, varav 410 (408) mkr avser det tredje kvartalet. Övriga poster inom förvaltningsresultat är i linje med motsvarande period året innan. Resultatet för perioden slutade på -3 527 (5 119) mkr drivet av orealiserade värdeförändringarna på fastigheter om -5 415 (3 432) mkr och derivat om -115 (1 814) mkr. De stigande räntorna fortsätter att driva upp avkastningskraven även under det tredje kvartalet, som vid periodens utgång i snitt nu uppgår till 4,25% (3,77%) för bolagets samlade fastighetsbestånd.
Sänker vårt motiverade värde till 52 - 110 kr
Fabege handlas idag till en substansrabatt om cirka 50% mot rapporterat långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NAV). Med den osäkerhet som finns i marknaden tycker vi det är rimligt med en högre substansrabatt än den historiska, som i medel varit lite under 30% för de senaste tre åren. Troligen höjer Riksbanken styrräntan med ytterligare 25 punkter i november, men därefter avvaktar. Det gör att vi sänker vårt motiverade värde till 52 – 110 (65 – 120) kronor för de kommande tolv månaderna. Skulle räntehöjningarna upphöra och räntan börja sänkas under nästa år, räknar vi med att substansrabatten kan komma att minska, vilket bör få aktiekursen att röra sig uppåt i vårt spann.