Bostadsturbulens öppnar möjligheter

Allmän reflektion

Som ni kanske märkte kom ingen uppdatering av portföljen under föregående vecka. Det berodde på att vi var i Vaxholm på konferens under torsdagen och fredagen.

Men nu är Korta Portföljen tillbaka. Eller ja, halva styrkan åtminstone (Christoffer sitter vid spakarna denna vecka). Andra halvan är bortrest och befinner sig på varmare breddgrader.

Om vi vänder blickarna mot börsen kan vi snabbt konstatera att inte mycket hänt sedan sist. Uppgången efter sommarens (enligt vår mening förväntade) nedställ har fortsatt och flera börser runt om i världen går för närvarande starkt.

Optimismen delas av många investerare och den globala tillväxten ser ut att accelerera något. Faktum är att vi, för första gången på väldigt länge, noterar en ”synkroniserad” tillväxtuppgång i världsekonomin.

Eurozonen växer långsamt. USA uppvisar positiva tillväxtattribut. Likaså Japan, Kina och Indien för att nämna några betydelsefulla länder och regioner.

Fördelen med en synkroniserad ekonomisk expansion är att ekonomierna hjälper varandra upp, istället för att dra ned varandra. Det är ungefär som när man omger sig med ett bra umgänge.

Vännerna hjälper en upp när man behöver hjälp och man är själv där för vännerna när dessa individerna behöver ens egen hjälp.

Resultatet blir en positiv utvecklingskurva för alla inblandade parter.

Ungefär där befinner vi oss nu – men den viktigaste frågan är, som alltid, vart vi är på väg.

Börscykeln

Vi har länge argumenterat för att vi är sent i börs- och konjunkturcykeln, vilket medför ett behov av höjda garden.

Att höja garden innebär inte att sälja allt och vänta ut en eventuell nedgång.

I själva verket handlar det om att öka beredskapen (se det som att flytta foten från gaspedalen) med hjälp av exempelvis en större kassabehållning än vanligt.

På så vis har man större manöverutrymme samtidigt som man behåller en positiv grundexponering mot aktiemarknaden.

Med det i bakhuvudet, låt oss gå över till allas favoritämne; bostadsmarknaden i Stockholm.

Bostadsmarknaden i Stockholm

De senaste veckornas nyhetsflöde har dominerats av negativa nyheter kring Stockholms bostadsmarknad.

Flera individer har också varit snabba med att kalla Stockholms bostadsmarknad för en massiv bubbla som ”vilken dag som helst nu” kommer att brisera med förödande effekter som följd för det svenska samhället.

Mycket riktigt har också kreditexpansionen i Sverige varit extraordinär sedan början på 1990-talet.

Vi har faktiskt levt under glansdagarna i en riktig kreditbonanza. Det syns inte minst i storbankernas aktiekursutveckling de senaste åren.

Eftersom utvecklingen pågått under så många år nu har en årlig kredittillväxt på 7-10 procent blivit vår vardag. Det är nästan att betrakta som ”normalt”.

Kom dock ihåg att en årlig skuldtillväxt på 7 procent innebär att kreditmängden de facto fördubblas ungefär vart 10:e år (om vi använder regeln om 72 (blir det 72/7= 10,3 år).

Inkomsterna växer långtifrån lika snabbt som kredittillväxttakten och så har varit fallet under många år. Samtidigt är det uppenbart att högre och högre lån kan tas i takt med att räntan blir lägre och lägre.

Men hur många gånger vi kan dubbla kreditmängden i Sverige utan att samtidigt dubbla storleken på vår ekonomi? Vad innebär det egentligen att skulderna växer snabbare än inkomsterna?

Rent matematiskt blir ekvationen nämligen ett stort problem vid någon tidpunkt. I framtiden ska tilläggas.

Allt handlar om tidshorisont.

Rent krasst, är skuldsituationen ett problem med dagens låga ränteläge och i rådande ekonomiska expansion?

Nej är vårt svar och vår tro är att de flesta andra skulle svara nej på den frågan.

Men är det ett problem i framtidens ränteläge och i ett annat ekonomiskt läge?

Högst sannolikt.

Eftersom det stora flertalet av alla bolånetagare i Sverige idag väljer rörlig ränta (3 månader) blir räntans utveckling en nyckelfaktor i denna ekvation.

Räntediskussionen tar vi dock en annan gång.

Nära förestående krasch?

Allt fler ser, som tidigare nämnt, indikationer på att bostadsmarknaden/nyproduktion i främst Stockholm svalnar av. Denna bild är kraftigt påhejad av media där främst DI och SvD är drivande bakom utvecklingen.

Individer som har en övertygelse om att priserna ska ned pekar också på exempel som Wallenstams ombildning av bostadsrätter till hyresrätter i Solberga söder om Stockholm. Eller Karlbergsvägen 77s uppskjutna säljstart.

Aktiekurserna har också fallit krafigt i projektutvecklingsbolag som Oscar Properties, JM, Bonava och Tobin Properties för att nämna några.

Även sektornära bolag som fönsterbolaget Inwido och köksbolaget Nobia har åkt på rejält med stryk efter att sentimentet har svängt till den negativa sidan kring allt som har att göra med bostadsmarkanden.

Så, står vi inför en nära förestående krasch?

Vår tolkning och analys av läget är faktiskt ett tydligt nej, ingen ”krasch” väntar på bostadsmarknaden i Stockholm. Inte ännu, åtminstone.

En priskorrigering på bostadsmarknaden är självklart fullt möjligt.

Men det mest sannolika är att status quo fortsätter, om än i mer sansad takt.

Ett sådant uttalande säljer definitivt inga lösnummer och är heller inte en speciellt ”sexig” story, men det är vår tolkning.

Dessutom boomar svensk ekonomi just nu. Eurozonen vädrar också morgonluft efter ett antal svåra år.

Den synkroniserade tillväxten i världen torde rimligen stärka svensk ekonomi ytterligare, något som ger stöd åt bostadsmarknaden i ytterligare 6-9 månader.

Men återigen handlar det om tidshorisont.

Föränderlig värld

Kommer vi att ha problem om 10 år med rådande skuldnivåer (om räntan stiger)?

Sannolikt.

Kommer vi krascha imorgon?

Sannolikt inte.

Sedan kan saker och ting naturligtvis förändras snabbt vid oförutsedda händelser. Exempelvis i geopolitisk väg beroende på hur Nordkoreakrisen löses. Eller om en svart svan skulle inträffa, till exempel om Kinas banksystem av någon anledning skulle implodera.

Inte för att låta klyschig - men en kris innebär också en möjlighet.

Eller rättare sagt: kriser öppnar upp möjligheter.

Med det sagt går vi direkt över till portföljförändringarna

Inwido

• Vi väljer att ta en position i fönsterbolaget Inwido till kursen 93 kronor
• Inwido är Europas största leverantör av fönster och är en av de ledande dörrleverantörerna
• Koncernen äger varumärken som Elitfönster
• Aktien analyserades i nummer 4, 2017 av tidningen Aktiespararen
• För helåret 2016 var den svenska marknaden försäljningsmässigt störst för koncernen med 34 procent av omsättningen, följt av Finland på 23 procent och Danmark 17 procent medan övriga marknaden svarade för resterande 26 procent
• Koncernen har omkring 4000 anställda och huvudkontoret är beläget i Malmö
• Förvärvspotential finns – något som förvärvet av danska ”Bedst & Billigst” visar
• Även potential inom renoveringsmarknaden finns – inte enbart nybyggnation
• Vi gillar bolaget och ser ett attraktivt ingångsläge i aktien
• I spåren av ökad oro kring bostadsmarknaden har aktien kommit ned rejält i pris
• På fundamental basis ser aktien riktigt billigt ut och vi attraheras av värderingsnivån
• Baserat på rullande 12 månader handlas aktien till ett p/e-tal på cirka 12 gånger
• På konsensusprognosen för nästa år handlas aktien till ett p/e-tal omkring 10-11 gånger
• Med en oförändrad utdelningsandel uppgår direktavkastningen till 4,5 procent
• Resultatet under andra kvartalet påverkades negativt av en rad engångsfaktorer som leveransproblem och andra övergående faktorer, något som snart är åtgärdat
• Vi bedömer att rapporten för det tredje kvartalet, som släpps den 23 oktober, blir bättre än vad marknaden för närvarande prissätter
• Vi köper aktien med en tidshorisont på 3-6 månader, men är samtidigt beredda att ompröva vår tes om bostadsmarknaden de facto tvärnitar

Om den kortsiktiga portföljen

Aktiespararens kortsiktiga portfölj förvaltas av Aktiespararnas två analytiker Carl-Henrik Söderberg och Christoffer Ahnemark.

Syftet med portföljen är att ge inspiration till spännande börsaffärer för våra medlemmar. Placeringshorisonten är vanligen en till sex månader, men horisonten kan variera från fall till fall. Målet med portföljen är främst att generera alpha (riskjusterad överavkastning gentemot jämförelseindex).

Investeringsmandatet är brett i portföljen, vilket innebär att analytikerna får använda sig av en rad finansiella instrument för att öka den potentiella uppsidan eller minimera nedsidan i portföljen. I huvudsak sker dock placeringarna i bolag och andra instrument som har analyserats i tidningen Aktiespararen.